ingatlanpiaci tényezők

felértékelődés ered egy kollázs befolyásoló tényezők egymást, és végül összeolvad, hogy meghajtó értékek fel. Mielőtt ezeket a tényezőket elkülönítenénk, beszéljük meg, hogy az ingatlanpiaci tevékenység hogyan befolyásolja az otthoni értékeket szélesebb szinten.

kereslet-kínálat

a közgazdaságtanban tanult kereslet-kínálat törvénye 101 játszik a legjelentősebb szerepet a hazai értékmozgásokban. Az ingatlanértékek emelkednek, amikor az eladó lakások alacsony kínálata megfelel az erős vevői keresletnek, mivel a vásárlók versenyeznek az ajánlattételi háborúkban, hogy otthont biztosítsanak a korlátozott készletből.

“az utóbbi időben határozottan nőtt az otthoni értékek száma, és a legnagyobb tényező, amely jelenleg a piacon van, a leltár hiánya” – osztja Lance. “A közösségeknek általában 15-20 házuk lesz eladó, és jelenleg csak négy van. Tehát, ha ezek közül bármelyik kívánatos egyáltalán, a tulajdonos fog kapni top Dollár, hogy otthon most.”

összehasonlítható értékesítés

Ingatlanügynökök és értékbecslők egyaránt érték lakások alapján az eladási ár a hasonló lakások a területen, az úgynevezett ” comps.”Amikor licitálás háborúk fordulnak elő a környéken, otthonok eladni magasabb áron, mint elődeik, amely lehetővé teszi az új listák magasabb listaárakat, és elérni még magasabb eladási árak, ha licitálás háborúk továbbra is előfordulnak.

Lance ezt a dominóhatást “az árpont nyomásának” nevezi, tükrözve a 2020. nyári forró eladó piacán szerzett közelmúltbeli tapasztalatait:

” eladtam egy házat $368,000-on, akkor ugyanaz az alaprajz végül $ 385,000-on értékesített. És a múlt héten elmentem egy listás találkozóra, ugyanaz az alaprajz, ugyanaz a közösség — egy mellékutcán volt, ami valószínűleg egy kicsit kívánatosabb, mint a felosztás főutcáján—, és azt mondtam nekik, hogy sorolják fel 400,000 $ – on.”

Ha az első, 368 000 dollárban jegyzett otthon néhány hónappal később szerepelne, ingatlanértékük az összehasonlító értékesítésnek köszönhetően nőtt volna. Lance megjegyzi: “senki sem tudta, hogy ez megtörténik, igaz, senki sem tudta. De ha szeptemberig vártak volna, akkor valószínűleg 385 000 dollár, 390 000 dollár áron adhatták volna el őket. Igaz? Ez elég nagy különbség.”

gazdasági tényezők

a lakáspiac nem korrelál közvetlenül a gazdaság erejével, amint azt a COVID-19 világjárvány által előidézett gazdasági gondok ellenére 2020 erős lakáspiacával tapasztaltuk. Mindazonáltal ezek a gazdasági tényezők erősen befolyásolják az ingatlanértékeket, növelik vagy csökkentik a vevői keresletet és az érték érzékelését.

munkaerőpiac

az erős munkahelyteremtés gyakran a vevői kereslet növekedéséhez vezet, mivel a leendő lakásvásárlók pénzügyi erőt és stabilitást szereznek az új munkahelyektől a vásárlásig. Az ingatlanértékek növekednek azokban a régiókban, ahol a munkahelyek növekedése tapasztalható, mivel a bejövő munkavállalók versenyeznek az üzleti központok közelében lévő lakásellátásért.

népességnövekedés

gyakran együtt jár a munka növekedésével, a népesség növekedése növeli a vevő keresletét, ami a kívánatos környékeken az ingatlanértékeket növeli, ahogy Lance megjegyzi:

“Atlantától északra élek. Amikor az emberek elkezdenek elköltözni a városból, és egy bizonyos területre mennek, ami nagyon kívánatos, akkor természetesen az ingatlanértékek ott emelkednek. Ez a kínálat és a kereslet. Ez mind kereslet és kínálat.”

a hitelfelvétel költsége

Ha a jelzálogkamatok alacsonyak, több vásárló lép be a piacra, több ezer-több tízezer dollárt takarítva meg jelzáloguk élettartama alatt. Ha a piacon lévő lakásállomány elmarad a kereslet növekedésétől, akkor az ingatlanértékek az érintett területen emelkednek.

az Ön tartózkodási helye

az ingatlanértékek különböző helyszíneken különböző sebességgel növekednek (vagy csökkennek), még akkor is, ha a szomszédos városrészekben drasztikusan változnak. Fedezzünk fel néhány helyfüggő befolyásoló tényezőt:

iskolai körzet minősége

az ingatlanforgalmazók Országos Szövetségének adatai azt mutatják, hogy a legutóbbi lakásvásárlók 26% – át befolyásolta iskolai körzetük minősége a szomszédság kiválasztásakor. A 30-39 éves vásárlók körében ez az arány 46% – ra ugrik, ezt követi a 22-29 éves vásárlók 36% – os növekedése.

Ha egy iskolai körzet jól teljesít — az állam által adott osztályzatok és a greatschools.org -a vevői kereslet növekszik az adott kerület zónájában fészkelő városrészekben,az ingatlanértékek növelése.

alkalmanként az állam vagy a felelős testület átrajzolja az iskolai zónákat, áthelyezi a közösségeket új iskolákba, vagy újra elosztja azokat a meglévő iskolák között. A magasabb teljesítményű iskolákba áthelyezett otthonok az ingatlan értékének növekedését tapasztalhatják, mivel a környék kívánatosabbá válik a vásárlók számára.

rendezési szabályok

rendezési törvények diktálják, hogy a területek a föld lehet használni lakossági, kereskedelmi vagy ipari célokra. Amikor egy önkormányzat egy adott területen zónákat vált át, az ingatlanértékek megváltozhatnak a földhasználat új lehetőségeire adott válaszként. Tegyük fel például,hogy egy város lakóövezetet rekonstruál egy kereskedelmi övezetbe, a meglévő ingatlanokban pedig nagyapákat. Ha a terület vonzó és trendi vállalkozások költöznek be az újraelosztásnak köszönhetően, akkor ezek a lakóingatlanok értékei emelkedni fognak a korlátozott lakáskínálat miatt.

új kereskedelmi vállalkozások

új vagy továbbfejlesztett bevásárlóközpontok és trendi vállalkozások a vevői keresletet a környékekre vezetik, az ingatlanértékeket felemelve. Lance osztja, hogy a vidéki közösségek különösen előnyös a kereskedelmi fejlődés:

” mondja, hogy egy terület valóban fejlődik, és régen csak mezőgazdasági terület volt, de most van egy Kroger vagy egy élelmiszerbolt néhány mérföldön belül, ahol hét mérföld volt. Egy hét mérföldes út akár 15-20 perc is lehet, nem ismerek senkit, aki 20 percet akar vezetni, hogy megszerezzen egy botot a vajból.”

A kutatások azt mutatják, hogy a Whole Foodshoz közeli otthonok, a Trader Joes és a Starbucks gyorsabban értékelik, mint más otthonok. Bár ezek a láncok kitűnnek a feltörekvő helyek megtalálásában, így a kapcsolódó értéknövelés valószínűleg a korrelált tényezők kombinációjának köszönhető.

a városközponthoz való hozzáférés

az új vagy kiterjesztett tömegközlekedési vonalak közelében található otthonok ” tranzitdíjból részesülnek.”Az American Public Transportation Association (APTA) szerint a nagyfrekvenciás tömegközlekedés közelében lévő ingatlanok hagyományosan 42%-kal magasabbak, mint más területeken. Az értéknövekedés százaléka számos tényezőtől függ, beleértve a hozzáférhetőséget, a zajt és más szomszédsági előnyöket.

természethez, pályákhoz és parkokhoz való közelség

a spektrum másik végén a természethez való közelség segít növelni az ingatlanértékeket, különösen a városi területeken található lakások esetében. A Washingtoni Egyetem kutatása azt sugallja, hogy a naturalista parkokkal és nyitott terekkel szomszédos házak 8% -20% – kal magasabb értéket képviselnek, mint az összehasonlítható ingatlanok, az értéknövelés pedig közel nullára csökken a fél mérföldnyire található lakások esetében.

maga az otthon

“a lakástulajdonosaim számára a vevő értékéről és értékbecsléséről beszélek” – osztja meg Lance, megjegyezve, hogy az érme két oldala van, amikor az otthonod értékéről van szó.

” tehát egy értékbecslő megvizsgálja az állapotot. Megnézik a tető korát és a HVAC korát. Biztosan meg fogják keresni a fa rothadást — lehet, hogy felhívnak erre. Megvizsgálják az ingatlan állapotát. Nem fognak érdekelni, ha fehér szekrényed van. A vásárlók törődnek a fehér szekrényekkel.”

használható alapterület

használható alapterület emeli értékek szemében értékbecslők, vásárlók. Ha kibővíti otthonának alapterületét egy otthoni kiegészítéssel, kész tetőtér, vagy alagsor, az ingatlan értéke változó mértékben növekszik. A fürdőszobák, hálószobák és a kibővített konyhák adják a legnagyobb értéket négyzetméterenként, különösen, ha ezek a felújítások előnyt jelentenek otthonának a verseny felett.

ingatlan kor és állapot

az otthoni értékelők a szükséges javítások mennyisége és mértéke alapján értékelik otthonának állapotát, elsősorban az otthoni szerkezet integritására és otthoni rendszereinek funkcionalitására összpontosítva (fűtés, légkondicionálás, vízmelegítő stb.).).

a vásárlók különösen tudomásul veszik az otthoni kor alapján a minőség és a design elemek, mint a berendezési tárgyak, hardver, csempe, és az energia-hatékony funkciók. Ha strukturális és esztétikai szempontból tartja fenn otthonát, javítja ingatlanértékét.

néhány példa a big ticket, értéknövelő frissítések közé:

• új HVAC rendszer telepítése
• a tető javítása vagy cseréje
• a termeszek vagy penész által sérült fa cseréje

energiatakarékos ablakok telepítése

• a garázsajtó cseréje

felújítások és frissítések

ha stratégiailag történik, az átalakítás növeli otthona értékét és piacképességét. Íme néhány a legjobb átalakítás projektek, hogy növeljék érték és megtérül projekt költségek:

• kisebb konyha átalakítás: A Remodeling magazin beszámol arról, hogy egy kisebb konyhai átalakítás átlagosan $18,206-ot ad a viszonteladási értékhez, a projekt költségeinek 77.6% – át megtérítve.
• nyitott alaprajz: egy tanulmány szerint a nyitott alaprajzok 7, 4%-kal gyorsabbak, mint zárt társaik.
• fa fedélzet hozzáadása: egy új fa fedélzet átlagosan $10,355 értéket ad a viszonteladási értékhez
• új készülékek: a HomeLight Top Agent Insight Q2 2020 feltárja, hogy az új rozsdamentes acél készülékek átlagosan $5,982 értéket adnak, míg a dupla sütők átlagosan $2,414 értéket adnak.
• új kívánatos felületek: Frissített berendezési tárgyak, festék azonnal frissítse otthonát egy viszonylag kis árcédula.

járdaszegély és tereprendezés

az otthon külsejét úgy formálja, hogy az utcáról ragyogjon, kifizetődik. A HomeLight legutóbbi Top Agent Insights jelentésében az ügynökök több mint 94% – a egyetértett abban, hogy az amazing curb fellebbezés megegyezik a bankszámláján lévő pénzzel a záráskor. Kéz a kézben jár a külső fellebbezéssel, a buja tereprendezés növeli az ingatlan értékét, a legjobb ügynökök 75% – A úgy véli, hogy a jól parkosított otthonok 1%-kal 10% – kal többet érnek, mint a tereprendezés nélküliek.

Check-in az ingatlan értékét intelligensebb otthoni döntések

rendszeresen ellenőrzi az ingatlan értékét, akkor meg tudja határozni, hogy az otthoni értékeli, vagy veszít értéket idővel. Indítsa el kutatását egy online automatizált értékelési modellel (AVM), mint például a HomeLight ingyenes otthoni értékbecslési eszköze. Az AVMs a nyilvános adólevélből, a felhasználó által benyújtott adatokból, valamint az MLS listákból és értékesítésekből származó adatok kombinációját használja az otthoni érték becsléséhez. Ha készen áll egy mélyebb merülés ingatlan értéke elemzés, kinyújtja a felső ingatlanügynök a területen. Ők nyújtanak hiper-helyi szakértelem értékeltolódások a piacon, hogy segítsen, hogy tájékozott döntéseket az ingatlan.