van egy csomó hasonlóság a bérleti ingatlan kölcsön és a jelzálog az elsődleges tartózkodási, valamint néhány nagy különbség is.

a hitelezők hasonló hitelkérelmezési folyamatot követnek: be kell nyújtania jövedelmének, eszközeinek és adósságainak dokumentációját, a hitelező pedig ellenőrzi a hitelképességét.

a hitelezők azonban úgy vélik, hogy a bérleti ingatlanhitel magasabb kockázatú, mivel az ingatlan nem tulajdonos. Tapasztalatból tudják, hogy egyes befektetők egyszerűen elsétálhatnak a hiteltől, ha nehéz idők járnak, és az ingatlan nem generál pozitív cash flow-t.

bérleti ingatlanhitelek vs rendszeres lakáshitelek

a bérleti ingatlanhitel és a rendszeres lakáshitel közötti legnagyobb különbségek a következők:

• Nagyobb előleg, gyakran 20-25% vagy több, attól függően, hogy a szállás, valamint a hitelfelvevő
• a Magasabb kamatok, díjak, hogy kompenzálja a hitelező a további kockázat, hogy egy bérelt ingatlan hitel
• a Hitel pontszám 620 vagy több
• Adósság-bevétel arány (DTI) kevesebb, mint 36%
• Elegendő készpénz tartalék fizetni a jelzálog-legfeljebb hat hónappal, ha az üresedési ráta magasabb, mint a várható
• a Magasabb kamatok, díjak, hogy kompenzálja a hitelező a további kockázat, hogy egy bérelt ingatlan hitel
• Minősített szállás típusok kell férnie a tipikus kategóriák családi, kis multifamily, townhome, vagy társasház
• a Magán jelzálog-biztosítás (PMI) nem kell alkalmazni, ha a hitelfedezeti arány (LTV) kevesebb, mint 80%

Bérelt Ingatlan Hitel Lehetőségek

rengeteg jó lehetőség áll rendelkezésre, hogy egy bérelt ingatlan hitel. A hitelfelvételi lehetőségek a hagyományos bankoktól és hitelszövetkezetektől a hitelezőkig terjednek, akik a takaróhitelek vagy portfólióhitelek készítésére specializálódtak az ingatlanbefektetők számára, akik 10 vagy annál több bérleti ingatlant birtokolnak.

ezek a bérleti ingatlanhitel-lehetőségek akkor használhatók, ha az első jövedelmi ingatlant vásárolja, hozzáadódik a bérleti ingatlan portfóliójához, vagy meglévő jelzálog refinanszírozását:

1. A hagyományos hitelek

• Is ismert, mint “megfelelő hitelek”
• által Kínált jelzáloghitel brókerek hagyományos hitelezők, mint például a bankok, valamint a hitelszövetkezetek
• által Garantált Fannie Mae, vagy Freddie Mac, meg kell felelnie a kormány által támogatott vállalati (GSE) irányelvek
• a Legalacsonyabb kamatláb, illetve a díjak egy jó hitel pontszám
• előleg követelményei között 15%, illetve 25% (attól függően, hogy a tulajdon)
• 10 jelzálog, bár a legtöbb hitelezők belső határa nem több, mint négy

2. FHA multi-unit finanszírozási

• Multi-család kölcsön támogatott, a Federal Housing Administration (FHA)
• által Kínált jelzáloghitel brókerek hagyományos hitelezők
• Jó az új építési, jelentős anyagi rehabilitáció, pedig vásárlások
• előleg, illetve hitel pontszám követelmények alacsonyabb, mint a hagyományos hitelek
• használja a meglévő ingatlan bérbeadásból származó jövedelem segíteni jogosult
• Kell, hogy abban az egyik egység egy évre, vagy többre

3. VA multi-unit financing

• Multi-family loan backed by the US. Department of Veterans Affairs (VA)
• által kínált jelzálog brókerek és a hagyományos hitelezők
• elérhető aktív szolgálati tagok, veteránok, és jogosult házastársak
• nincs minimális előleg vagy hitel pontszám
• vásárlás legfeljebb hét egység és hitelfelvevő tartózkodnia kell az egyik egység

4. Takaró jelzáloghitelek

• Pénzügy több kiadó ingatlanok alatt egyetlen hitel
• használható bármilyen típusú jövedelem-termelő ingatlan
• által Kínált jelzáloghitel brókerek vagy privát hitelezők
• a Tulajdonságok ‘kereszt-biztosítékkal védett’ minden ingatlan szolgál biztosítékul a többiek
• előleget, hitel pontszámokat, kamat, kölcsön feltételek változhatnak a hitelező, illetve a konkrét tulajdonságok
• Lehetséges, hogy refinanszírozza a meglévő egyedi ingatlan hitelek alatt egy takaró jelzálog
• a Kiadás záradék lehet-e tárgyalni, amely lehetővé teszi, hogy eladni vagy több tulajdonság a takaró kölcsönben

5. Portfólió hitelek

• Pénzügyi egy vagy több kiadó ingatlanok ugyanazzal a hitelező
• által Kínált jelzáloghitel brókerek vagy privát hitelezők
• Portfólió hitelek tulajdonában van, a hitelező vagy egy jó lehetőség a kreatív finanszírozási’
• előleget, hitel pontszám, kamat, illetve hitel feltételekkel lehet testreszabott igényeinek kielégítésére a hitelfelvevő
• a Kevésbé szigorú hitelfelvevő követelményeknek is jelenti, hogy magasabb díjakat, előtörlesztés szankciókat, valamint a ballon esetén a kifizetések a teljes hitelállomány miatt a végén egy rövid távú hitel

6. Privát pénzt hitelek

• által Kínált magánbefektetők vagy csoportok, akik hitelek ingatlan-befektetők
• Jó forrás a finanszírozás jövőbeni beruházások alapján a jelenlegi ingatlan teljesítmény
• Hitel részvételi díjak, testre szabható, minden egyes befektető
• Egy privát hitelezők május ‘vegye ki a részét az intézkedés által a projektben részt vevő cserébe alacsonyabb kamatot, vagy díjat

7. HELOC, valamint Home Equity Hitel

• Home equity hitel felhívja a felhalmozott tőke egy ingatlant, mint forrást, hogy vesz egy másik
• hasonlóan Működik, mint egy hitelkártya, a havi kifizetések, valamint a kölcsön összege a biztosított által a szállás
• Home equity hitel típus a második jelzálog az alapok egy nagyobb összegben,
• Hitel általában fix áron a kifizetéseket több, mint egy bizonyos ideig
• Lehet kölcsönözni között 75% – os vagy 80% – a az ingatlan, részvény, attól függően, hogy a hitelfelvevő, de a hitelező
• kamatláb magasabb lehet, mint a hosszú távú, cash-out refinanszírozás
• jó forrás az alapok számára, amikor és ha szükséges

8. Eladó finanszírozási

• Is ismert az eladó carryback, a tulajdonos a finanszírozási, vagy egy vásárlás-pénz jelzálog
• által Kínált eladók, akik saját tulajdon szabad
• Jó lehetőség a vásárlók befektetés, amikor az ingatlanpiac egy hullámvölgy, vagy tulajdonsága, hogy nehezen jogosult a hagyományos finanszírozási
• Hitel feltételekkel lehet teljesen egyedi igényei alapján a vevő, illetve az eladó
• Néha által használt eladók, mint egy módja annak, hogy szét tőkenyereség, mint alternatív végző 1031 halasztott adó exchange

hogyan lehet alacsonyan tartani a bérleti ingatlanhitel-díjakat

bár a bérleti ingatlanhitelek drágábbak lehetnek, mint az elsődleges lakóhelyén történő kölcsönzés, számos dolgot tehet, hogy alacsonyan tartsa a díjakat:

• Fenntartani a jó hitel pontszám, ideális esetben legalább 740, vagy magasabb
• Hogy egy nagyobb előleg között 20%, illetve 25% egy alacsonyabb LTV
• egy helyi bank vagy a hitelező, aki ismeri a helyi ingatlanpiac, majd az idő, hogy megtudjuk, hogy az üzleti
• ha a hitelkérelem docs előre azt mutatja, hogy a hitelező vagy egy komoly befektető, valamint javítja az esélyét, hogy a bérleményt kölcsönt
• a Dokumentum a sikeres pénzügyi teljesítménye a meglévő bérleti tulajdonságok eredménykimutatás, valamint készpénz flow jelentések
• körülnézni a legjobb hitel feltételek
• gondolkodni kívül a doboz, illetve alternatív hitel megoldások a bérleményt, mint a magán hitelezési vagy eladó finanszírozási
• Fontolja meg, amely egy kis közös vállalat (JV) vagy partnerség a nagyobb projektek, amelyek megkövetelik a tőke-intenzív frissítése, vagy kint a mezőn a befektetési szakértelem

bérlemény Működési Költségek Emlékszem

amellett, hogy a fő kifizetések a jelzálog, számos egyéb működési költségek a befektetőknek figyelembe kell vennie a vásárlás előtt egy Bérleti Ingatlan.

ezek mindegyike levonható normál költségként az adóköteles nettó jövedelem csökkentése érdekében:

• Jelzáloghitel kamat
• Ingatlan adót
• Bérleti díj adók
• Property management díj
• Lízing díjak
• Javítás, karbantartás
• Tőke tartalék számla hozzájárulások (egy alap használni fizetni a jövőben nagyobb javítások, valamint a fejlesztések)
• HOA díjak (ha az ingatlan a lakóközösséget)
• segédprg-ok (bár a bérlők a családi bérlemény általában fizetni a saját közművek, a tulajdonosok a kis multifamily ingatlan néha fizetni közüzemi díjak, mint a víz, csatorna, majd a kukába tartalmazza azokat a vádakat részeként a bérlők bérleti díj)

Hogyan Mérjük bérlemény Teljesítmény

Amikor egy konzervatív LTV (loan-to-value) 75% – os vagy kisebb bérelt ingatlan hitel, a bruttó cash-flow-ki kell terjednie a fenti költségeket, valamint több. Minden hónap végén még mindig marad pénzbeli nyereség a bankszámlájára.

mielőtt bérleti ingatlanhitelre jelentkezne, fontolja meg ezt a három jövedelemtulajdon-arányt, hogy biztosítsa a tervezett vásárlás szilárd, pozitív cash flow-ját:

Cap Rate

a capitalization rate-cap rate rövid-összehasonlítja az ingatlan nettó működési jövedelem (NOI) az ingatlan vételár:

• Cap rate = NOI / vételár
• 6,000 NOI / $100,000 vételár = .06 vagy 6% Cap ráta

bár a NOI nem tartalmazza a jelzálogfizetést, a cap ráta jó módja annak, hogy kiszűrje azokat a tulajdonságokat, amelyek nem cash flow. Ennek oka az, hogy minél alacsonyabb a kap mértéke a hitelfizetés nélkül, annál nagyobb az esélye, hogy a cash flow negatív lesz.

bérleti arány

bérleti arány-más néven “1% szabály” – összehasonlítja a bruttó havi bérleti díjat az ingatlan teljes költségével (beleértve a beszerzési és finanszírozási díjakat, valamint a rehabilitációs költségeket):

• bérleti arány = havi bérleti díj / Ingatlanköltség
• 1200 havi bérleti díj / $100,000 Ingatlanköltség = .012 vagy 1.2%

egy nagyon alacsony bérleti arányú Bérleti Ingatlan piros zászló, hogy a beruházás negatív cash flow-val rendelkezik. Hüvelykujjszabályként minél magasabb a bérleti arány, annál jobb. Azok az ingatlanbefektetők, akik a bérleti arányt használják, általában 1-2% közötti minimális arányt keresnek.

Cash-a-Készpénz Vissza

Cash-a-készpénz vissza összehasonlítja a mennyiségű pénzt kapott a mennyiségű pénzt fektetett:

• Cash-a-Cash = kapott Készpénz / Készpénz befektetett
• 3000 dollár Cash flow kapott / 25 000 dollár készpénz befektetett mint előleg = 12%

A pénzt, a készpénz vissza számítás egy jó módja annak, hogy elemezni, hogy a különböző finanszírozási lehetőségek befolyásolják cash-flow, mert a pénzt kapott tartalmazza a jelzálog-fizetési költség.

végső gondolatok

a bérleti ingatlanok megvásárlása kulcsfontosságú módja befektetési portfóliójának diverzifikálásának és passzív jövedelem generálásának, különösen a nehéz gazdasági időkben. Jövedelemtermelő ingatlan generál kettős bevételi források havi bérleti jövedelem és a hosszú távú felértékelődése, és jogosult az adókedvezmények, hogy más eszközök nem kínálnak.

A legjobb az egészben, hogy alacsony a korreláció az ingatlanárak és a tőzsde között. Lehet, hogy jobban alszik éjszaka, tudva, hogy olyan vagyona van, amely nem tartozik a Wall Street szeszélyeinek.