Jos sukellat ensiasunnon ostoprosessiin, olet todennäköisesti jo tajunnut, että opittavaa on paljon: kiinteistöterminologia, miten teet tarjouksen, mihin suostut allekirjoittaessasi ostosopimuksen ja mitä sinulla on varaa maksaa tai lainata. Hyvä kiinteistönvälittäjä voi toimia oppaana, joka osoittaa sinut oikeaan suuntaan, antaa sinulle heads-up kun kuoppia ovat tiellä eteenpäin, ja jos jotain tulee, joka on yli edustajan tietämyksen, auttaa sinua löytämään erikoistunut opas ratkaista tämä ongelma.

kuitenkin, kun säästät jo elämäsi suurinta ostosta varten, on järkevää kysyä yksi iso kysymys ennen agentin palkkaamista: miten tämä henkilö saa palkkansa?

sinulle asunnonostajana on hyviä uutisia: Sekä myyjää edustavalle asiamiehelle että sinua, ostajaa, edustavalle asiamiehelle maksetaan myyjän tuotoista sulkemisajankohtana. Vaikka talosta maksetaan myyjälle, agenttien palkkaan ei tarvitse lisätä mitään. Myyjän vastuulla on huolehtia siitä, että asianomaiset asiamiehet saavat palkkionsa, joka on yleensä provisio eli prosenttiosuus myyntihinnasta.

myyjän edustajan palkkaaminen ei todennäköisesti säästä rahaa

yksi suurimmista harhaluuloista, joita ostajilla on, on se, että he säästävät agenttipalkkioissa antamalla myyjän edustajan—yleensä sen, jonka tapaat avoimissa ovissa, tai puhumalla, jos soitat ”myytävänä”—kyltin numeroon-hoitaa koko kaupan.

tätä kutsutaan ”kaksitoimistoksi.”Ja vaikka välittäjä saattaisi tarjoutua alentamaan asunnon hintaa hieman korvaukseksi siitä, että et ole tuonut omaa asiamiestä, niin tämä oletettu säästö voitaisiin korvata sillä, ettei sinulla ole ketään, joka asettaisi etusi etusijalle ja neuvottelisi sen mukaisesti.

Dual agency ei ole sallittu monissa paikoissa, koska se voi luoda konfliktin (joko koettu tai todellinen), kun sama henkilö yrittää ajaa molempien osapuolten puolesta. Joissakin osissa Yhdysvaltoja sama asiamies voi edustaa molempia osapuolia ”transaktiovälittäjänä”, jossa henkilö luopuu jommankumman osapuolen puolestapuhujana toimimisesta ja yksinkertaisesti välittää transaktion. Asetelma voi olla myös hankala, sillä kiinteistönvälittäjän voi olla vaikea päästää irti jommankumman osapuolen kanssa aiemmin kehittämästään puolestapuhujasuhteesta.

riippumatta siitä, toimiiko joku kaksoisagenttina vai transaktiovälittäjänä, on usein niin, että asiamies vain ottaa molemmille osapuolille tarjotun täyden provision joka tapauksessa, jolloin ostaja ja myyjä ovat samassa asemassa. Jos päätät työskennellä asunnon myyjän edustajan kanssa, astu hyvin varovasti ja kysy paljon kysymyksiä.

Miten ostajan asiamies oppii, mitä provisiota talosta on odotettavissa

sanotaan, että taloa mainostetaan myytäväksi 400 000 dollarilla. Olet kiinnostunut siitä, ja pyydä agenttiasi auttamaan sinua katsomaan tarkemmin, ja mahdollisesti auttaa sinua tekemään tarjouksen. Myyjät puolestaan ovat jo sopineet asiamiehensä kanssa kahdesta asiasta: kuinka paljon sekä myyjän asiamiehelle että ostajan asiamiehelle maksetaan. Jälkimmäinen summa ilmoitetaan yleensä paikallisessa listauspalvelussa, johon asiamiehet pääsevät.

todennäköisesti molemmat summat ovat prosentteina myyntihinnasta. Joskus koko provisio jaetaan tasan, ja toisinaan toiselle puolelle saatetaan tarjota enemmän tai vähemmän kuin toiselle, riippuen osapuolten motiiveista.

esimerkiksi myyjä, joka haluaa lisätä ostajien asiamiehille kannustimen kiinteistön esittelyyn, saattaa maksaa asiamiehelleen 2,8 prosenttia myyntihinnasta, mutta tarjota ostajan asiamiehelle korkeampaa korkoa, 3,0 prosenttia myyntihinnasta. Keskimäärin, näet prosenttiosuudet Pallokentän 2,25% – 3,5% tarjotaan kummallekin puolelle. Silti tämä on aina neuvoteltavissa, eikä koskaan ole ”tavallista” korkoa.

jos edellistä esimerkkiä jatkaen tarjoudut ostamaan talon 400 000 dollarin listahinnalla, niin myyjän asiamiehelle maksetaan 11 200 dollarin provisio ja agentillesi 12 000 dollaria.

miten Hinnantarkistukset ja hyvitykset saattavat muuttaa lopullista Provisiosummaa

asuntokaupan päättymistä edeltävinä päivinä sopimuksesi myyjän kanssa saattaa muuttua. Esimerkiksi, jos arvioija palkkasi lainanantajan sanoo, että talo on arvoltaan $50,000 vähemmän kuin tarjosit sitä, myyjä voi suostua hinnanalennus(vaikka se olisi yhtä mahdollista, että sinua pyydetään keksiä korkeampi käsiraha korvata ero, mitä lainanantaja suostuu velkaa). Tai ehkä tarkastukset paljastavat talosta suuren virheen, joka oikeuttaa hinnanalennukseen.

kummassakin tapauksessa liiketoimeen osallistuvat välittäjät saattavat saada pienemmän palkkion (prosentteina lopullisesta kauppahinnasta).

toinen yleinen skenaario on kuitenkin se, että kotivirheet käsitellään erikseen. Oletetaan, että myyjä lupasi hyvittää 5 000 dollaria kiinteistön korjaamisesta. Luottoa käsitellään sulkemisajankohtana, kun taas myyntiedustajat saavat kukin osuutensa sovitusta myyntihinnasta. Kiinteistönvälittäjän palkkio perustuu lopulliseen myyntihintaan riippumatta hyvityksistä, veroista, tarkastuskustannuksista ja niin edelleen.

vaikka ostajan asiamiehen provisiosumman määrää myyjä, voi ostajana olla vielä jonkin verran joustoa siinä summassa, jonka asiamiehellesi maksetaan. Jos esimerkiksi olet vahvasti sitä mieltä, että agenttisi ei ole edustanut etujasi tai saat selville, että agentti on tehnyt suuren virheen, voit vapaasti pyytää agenttiasi hyvittämään osan provisiosta kustannuksiisi sulkemisen yhteydessä. Tämä ei ole yleistä, mutta se voi tapahtua ja tapahtuu keinona korjata tiettyjä asioita. Muista, että asiamiehellä ei ole velvollisuutta leikata palkkiotaan sulkemisen yhteydessä, mutta se on asia, josta voit keskustella, jos sinusta tuntuu, että sinulla on vahva syy siihen, että agentti antaa sinulle luottoa. Jos sinä ja agenttisi sopivat tällaisesta vähennyksestä, se on selvitettävä lainanantajan kanssa ennen sulkemista.