Factores del mercado inmobiliario

La apreciación surge de un conjunto de factores que se influyen unos a otros y, en última instancia, se fusionan para elevar los valores. Antes de separar estos factores, discutamos cómo la actividad del mercado de bienes raíces influye en el valor de las casas a un nivel más amplio.

Oferta y demanda

La ley de la oferta y la demanda que aprendiste en Economics 101 juega el papel más importante en los movimientos del valor de las viviendas. El valor de las propiedades aumenta cuando una baja oferta de casas para la venta satisface la fuerte demanda de los compradores, ya que los compradores compiten en guerras de ofertas para asegurar una casa del inventario limitado.

«Definitivamente hemos visto un aumento en el valor de las casas recientemente y el factor más importante que impulsa actualmente en mi mercado es la falta de inventario», comparte Lance. «Las comunidades normalmente tendrán de 15 a 20 casas en venta y, en este momento, solo hay cuatro. Así que si alguno de esos es deseable en absoluto, el propietario va a obtener el mejor dólar por esa casa en este momento.»

Ventas comparables

Los agentes de bienes raíces y tasadores valoran por igual las casas en función del precio de venta de las casas comparables en el área, conocidas como «comps.»Cuando ocurren guerras de ofertas en un vecindario, las casas se venden a precios más altos que sus predecesoras, lo que permite que los nuevos listados establezcan precios de lista más altos y logren precios de venta aún más altos si continúan las guerras de ofertas.

Lance llama a este efecto dominó «empujar el punto de precio», reflejando su experiencia reciente durante el mercado de vendedores calientes del verano de 2020:

» Vendí una casa a $368,000, luego el mismo plano de planta terminó vendiéndose a 3 385,000. Y la semana pasada fui a una cita con un listado, el mismo plano de planta, la misma comunidad, estaba en una calle lateral que probablemente sea un poco más deseable que en la calle principal de la subdivisión, y les dije que lo pusieran en una lista de 4 400,000.»

Si la primera casa cotizada en 3 368,000 se hubiera cotizado unos meses después, el valor de su propiedad habría aumentado gracias a las ventas comparativas. Lance comenta: «Nadie sabía que eso iba a pasar, claro, nadie lo sabía. Pero si hubieran esperado hasta septiembre, podrían haberse vendido a 3 385,000, 3 390,000. ¿Verdad? Esa es una gran diferencia.»

Factores económicos

El mercado de la vivienda no se correlaciona directamente con la fortaleza de la economía, como hemos visto con el fuerte mercado de la vivienda de 2020, a pesar de los problemas económicos provocados por la pandemia de COVID-19. Sin embargo, estos factores económicos influyen fuertemente en el valor de la propiedad, aumentando o disminuyendo la demanda de los compradores y la percepción del valor.

Mercado de trabajo

La fuerte creación de empleo a menudo conduce a un aumento de la demanda de los compradores a medida que los posibles compradores de vivienda obtienen solidez y estabilidad financiera de los nuevos empleos a la compra. El valor de las propiedades aumenta en las regiones que experimentan un crecimiento del empleo, a medida que los trabajadores entrantes compiten por el suministro de viviendas cerca de los centros de negocios.

El crecimiento de la población

A menudo va de la mano con el crecimiento del empleo, el crecimiento de la población aumenta la demanda de los compradores, lo que lleva al aumento del valor de las propiedades en los vecindarios deseables, como observa Lance:

«Vivo al norte de Atlanta. Cuando las personas comienzan a mudarse de la ciudad y van a un área en particular que es muy deseable, entonces, por supuesto, los valores de las propiedades aumentan allí. Eso es la oferta y la demanda. Eso es todo oferta y demanda.»

Costo del préstamo

Cuando las tasas hipotecarias son bajas, más compradores entran al mercado, buscando ahorrar de miles a decenas de miles de dólares durante la vida útil de su hipoteca. Si el inventario de viviendas en un mercado se queda atrás de este aumento en la demanda, entonces el valor de la propiedad aumenta en el área afectada.

Su ubicación

Los valores de la propiedad aumentan (o disminuyen) a diferentes velocidades en diferentes ubicaciones, incluso a veces varían drásticamente en vecindarios adyacentes. Exploremos algunos factores de influencia basados en la ubicación:

Calidad del distrito escolar

Los datos de la Asociación Nacional de Agentes de Bienes Raíces revelan que el 26% de los compradores de vivienda recientes fueron influenciados por la calidad de su distrito escolar al seleccionar un vecindario. Entre los compradores de 30 a 39 años, ese porcentaje salta al 46%, seguido de un aumento del 36% en los compradores de 22 a 29 años.

Cuando un distrito escolar se desempeña bien, según las calificaciones dadas por el estado y las calificaciones de greatschools.org -la demanda de los compradores aumenta en los vecindarios ubicados en la zona de ese distrito, elevando el valor de las propiedades.

Ocasionalmente, el Estado u organismo responsable redibujará las zonas escolares, trasladando las comunidades a nuevas escuelas o redistribuyéndolas entre las escuelas existentes. Las casas reasignadas a escuelas de mayor rendimiento pueden experimentar un aumento en el valor de la propiedad a medida que el vecindario se vuelve más deseable para los compradores.

Las regulaciones de zonificación

Las leyes de zonificación dictan cómo se pueden usar las áreas de tierra para fines residenciales, comerciales o industriales. Cuando un municipio cambia la zonificación de un área en particular, los valores de la propiedad pueden cambiar en respuesta a nuevas oportunidades de usar la tierra. Por ejemplo, digamos que una ciudad convierte una zona residencial en una zona comercial y abuelos en propiedades existentes. Si el área es atractiva y las empresas de moda se mudan gracias a la recalificación, el valor de esas propiedades residenciales aumentaría debido al aumento de la deseabilidad junto con una oferta de viviendas limitada.

Nuevos negocios comerciales

Los centros comerciales nuevos o mejorados y los negocios de moda impulsan la demanda de los compradores a los vecindarios, elevando el valor de las propiedades a su paso. Lance comparte que las comunidades rurales se benefician particularmente del desarrollo comercial:

«Digamos que un área está realmente en desarrollo y solía tener nada más que tierras de cultivo, pero ahora tengo un Kroger o una tienda de comestibles a un par de millas donde antes era de siete millas. Un viaje de siete millas podría ser de 15 a 20 minutos, no conozco a nadie que quiera conducir 20 minutos para conseguir una barra de mantequilla.»

La investigación muestra que los hogares cercanos a Whole Foods, Trader Joes y Starbucks se aprecian más rápido que otros hogares. Aunque estas cadenas sobresalen en la búsqueda de ubicaciones prometedoras, el aumento de valor asociado probablemente se deba a una combinación de factores correlacionados.

El acceso al centro de la ciudad

Las casas ubicadas cerca de líneas de transporte público nuevas o extendidas se benefician de una «prima de tránsito».»De acuerdo con la Asociación Americana de Transporte Público (APTA), las propiedades cercanas al transporte público de alta frecuencia tradicionalmente tienen valores un 42% más altos que los de otras áreas. El porcentaje de aumento de valor depende de varios factores, incluidos la accesibilidad, el ruido y otros beneficios del vecindario.

Proximidad a la naturaleza, senderos y parques

En el otro extremo del espectro, la proximidad a la naturaleza ayuda a aumentar el valor de las propiedades, particularmente de las casas ubicadas en áreas urbanas. Una investigación de la Universidad de Washington sugiere que las casas adyacentes a parques naturales y espacios abiertos tienen un valor entre un 8% y un 20% más alto que las propiedades comparables, y el aumento de valor disminuye a casi cero para las casas ubicadas a media milla de distancia.

Su casa en sí

«Para mis propietarios, hablo del valor del comprador y el valor de tasación», comparte Lance, observando que hay dos caras de la moneda cuando se trata del valor de su casa en sí.

» Por lo tanto, un tasador va a examinar la afección. Van a ver la edad del techo y la edad del HVAC. Definitivamente van a buscar podredumbre de la madera, es posible que te llamen por eso. Van a ver el estado de la propiedad. No les va a importar si tienes armarios blancos. Los compradores se preocupan por los gabinetes blancos.»

Pies cuadrados utilizables

Los pies cuadrados utilizables aumentan los valores a los ojos de los tasadores y compradores. Si expande los pies cuadrados de su casa con una adición de casa, ático terminado o sótano, el valor de su propiedad aumenta en diversos grados. Los baños, dormitorios y cocinas ampliadas agregan el mayor valor por pie cuadrado, especialmente si estas renovaciones le dan a su hogar una ventaja sobre la competencia.

Edad y condición de la propiedad

Los tasadores de viviendas califican el estado de su casa en función de la cantidad y el grado de reparaciones requeridas, centrándose principalmente en la integridad de la estructura de su hogar y la funcionalidad de los sistemas de su hogar (calefacción, aire acondicionado, calentador de agua, etc.).).

Los compradores, en particular, toman nota de la edad de su casa en función de la calidad y el diseño de elementos como accesorios, herrajes, baldosas y características de eficiencia energética. Cuando mantiene su casa desde un punto de vista estructural y estético, mejora el valor de su propiedad.

Algunos ejemplos de mejoras de gran valor e incremento de valor incluyen:

• Instalar un nuevo sistema de CLIMATIZACIÓN
• Reparar o reemplazar su techo
• Reemplazar la madera dañada por termitas o moho
• Instalar ventanas de bajo consumo
• Reemplazar la puerta del garaje

Renovaciones y actualizaciones

Cuando se realiza estratégicamente, la remodelación aumenta el valor y la comercialización de su hogar. Estos son algunos de los mejores proyectos de remodelación para aumentar el valor y recuperar los costos del proyecto:

• Remodelación de cocina menor: La revista Remodeling informa que una remodelación de cocina menor agrega en promedio 1 18,206 en valor de reventa, recuperando el 77.6% de los costos del proyecto.
• Plano de planta abierto: Un estudio sugiere que los planos de planta abiertos se aprecian a una tasa de 7,4% más rápido que sus contrapartes cerradas.
• Adición de cubierta de madera: Una nueva cubierta de madera agrega un promedio de 1 10,355 en valor de reventa
• Nuevos electrodomésticos: El análisis Top Agent Insight de HomeLight de 2020 revela que los nuevos electrodomésticos de acero inoxidable agregan un promedio de 5 5,982 en valor, mientras que los hornos dobles agregan un promedio de 2 2,414.
• Nuevos acabados deseables: Los accesorios y la pintura actualizados actualizan instantáneamente su hogar por un precio relativamente pequeño.

Atractivo exterior y paisajismo

Decorar el exterior de su casa para que brille desde la calle dará sus frutos. En el reciente informe Top Agent Insights de HomeLight, más del 94% de los agentes estuvieron de acuerdo en que un atractivo increíble equivale al dinero en su cuenta bancaria al cerrar. Al ir de la mano con el atractivo exterior, el paisajismo exuberante aumenta el valor de la propiedad, con el 75% de los principales agentes que creen que las casas bien ajardinadas valen entre un 1% y un 10% más que las que no tienen paisajismo.

Registro del valor de su propiedad para tomar decisiones más inteligentes en el hogar

Al registrar regularmente el valor de su propiedad, puede determinar si su casa está apreciando o perdiendo valor con el tiempo. Comience su investigación con un modelo de valoración automatizado en línea (MAV) como la herramienta gratuita de Estimación del Valor de la vivienda de HomeLight. Los AVM usan una combinación de datos de registros fiscales públicos, datos enviados por el usuario y listados y ventas de MLS para estimar el valor de su casa. Cuando esté listo para profundizar en el análisis del valor de la propiedad, comuníquese con un agente de bienes raíces líder en su área. Proporcionarán experiencia hiperlocal sobre cambios de valor en su mercado para ayudarlo a tomar decisiones informadas sobre su propiedad.