Con demasiada frecuencia escuchamos historias de inquilinos de la Ciudad de Nueva York («NYC») que no se dan cuenta de que están obligados a pagar el Impuesto de Alquiler Comercial de la Ciudad de Nueva York (el «Impuesto de Alquiler Comercial» o el «Impuesto»). Una razón crucial es que este impuesto es pagado directamente por el inquilino a NYC (a diferencia del propietario directamente como parte del alquiler). Además de recordar a los inquilinos sobre el Impuesto de Alquiler Comercial en sí, este artículo proporcionará una guía básica sobre el Impuesto, que incluye quién está obligado a pagar dicho Impuesto, cómo se calcula el Impuesto y la manera en que se paga el Impuesto.
NYC generalmente impone un Impuesto de Alquiler Comercial a cada inquilino, arrendatario, subarrendatario, licenciatario o concesionario de negocios (en conjunto, «inquilinos») cuyo «alquiler base» anual (como se define a continuación) para un año fiscal es mayor o igual a 2 250,000 con respecto a cualquier «local sujeto a impuestos», sujeto a ciertas excepciones. Para estos fines, una «premisa imponible» generalmente incluye cualquier premisa utilizada o destinada a ser utilizada u ocupada para llevar a cabo o ejercer cualquier oficio, negocio, profesión, vocación o actividad comercial. Por ejemplo, una «premisa imponible» puede incluir un departamento en una tienda departamental (por ejemplo, una floristería, un salón de belleza, un optometrista y cualquier otra propiedad comercial), un estacionamiento o garaje y espacio de oficina. Sin embargo, algunos inquilinos generalmente están exentos de este impuesto, incluidos, entre otros: (i) organizaciones religiosas, educativas o caritativas; (ii) inquilinos en el Área del World Trade Center (según se define para estos fines), y (iii) inquilinos de locales sujetos a impuestos ubicados en Manhattan al norte de la calle 96 o en el Bronx, Brooklyn, Queens y Staten Island.
El Impuesto a la Renta Comercial se aplica generalmente a la «renta base».»El» alquiler base «es el» alquiler » pagado por cada inquilino a un propietario por un local sujeto a impuestos durante un período impositivo, menos ciertas deducciones o exclusiones especificadas. «Alquiler» es la cantidad pagada o que se debe pagar por el uso u ocupación de un local e incluye cualquier pago que deba hacer el inquilino y que generalmente debe pagar el propietario (por ejemplo, impuesto sobre bienes raíces, alquileres o cargos por agua, alquileres de alcantarillado, seguros, etc.).), pero no incluye ningún gasto para mejorar, reparar o mantener las instalaciones del inquilino. Se permiten reducciones específicas del alquiler básico en determinadas circunstancias. Por ejemplo, el alquiler base se reduce en un 35% por el uso de un local sujeto a impuestos ubicado en Manhattan, al sur de la calle 96. Además, si el alquiler mensual de un inquilino se mide en su totalidad o en parte por el recibo bruto de ventas de un inquilino, generalmente se considera que el alquiler del inquilino no excede el 15% de dichos ingresos brutos.
Para efectos del Impuesto sobre Alquileres Comerciales, el año fiscal comienza el 1 de junio y termina el 31 de mayo del siguiente año calendario. Los inquilinos sujetos al Impuesto generalmente deben presentar declaraciones trimestrales dentro de los 20 días posteriores al final de los siguientes períodos: (1) del 1 de junio al 31 de agosto, (2) del 1 de septiembre al 30 de noviembre y (3) del 1 de diciembre al 28 de febrero. Cada inquilino también debe presentar una declaración anual antes del 20 de junio para el año fiscal que termina el 31 de mayo.
Además, el Impuesto de Alquiler Comercial vence y se paga en o antes del día 20 siguiente al final de cada período trimestral. El pago realizado con la declaración final (es decir, la declaración que vence el 20 de junio) es la cantidad en la que el impuesto real para el año fiscal excede las cantidades pagadas previamente para el año fiscal. Un inquilino que está exento del Impuesto de Alquiler Comercial porque su alquiler anual es inferior a 2 250,000 para el año, aún se le puede requerir que presente una declaración anual en ciertas situaciones.
Un inquilino que no presenta a tiempo su Impuesto de Alquiler Comercial puede estar sujeto a varias sanciones relacionadas con la falta de presentar a tiempo su declaración de impuestos o pagar el Impuesto aplicable.
Los inquilinos que tengan preguntas sobre el Impuesto de Alquiler Comercial, o que hayan sido contactados por un auditor de Impuestos de Alquiler Comercial, deben consultar a un asesor fiscal experimentado para comprender sus obligaciones tributarias.