Un Crédito del Vendedor a los Costos de Cierre de un Prestatario es una forma común (especialmente con los compradores de vivienda por primera vez) de reducir la cantidad total de dinero que le tomará al prestatario completar una transacción de compra de vivienda. Los Créditos del vendedor a los Costos de cierre del Prestatario también se conocen como: concesiones de ventas, costos pagados por el vendedor o contribuciones del vendedor. Sea cual sea el término que se use, un crédito para el vendedor puede ser una manera muy efectiva de conseguir que un comprador ingrese a una casa en los casos en que hay fondos disponibles limitados o un comprador está ajustado al total de fondos necesarios para la transacción.
Los compradores de vivienda deben tener en cuenta los siguientes costos al comprar una vivienda:
Pago inicial
Costos de cierre & Artículos prepagados (Es decir. honorarios del prestamista, tasación e inspección, impuestos, honorarios de título/abogado y Primas de seguro pagadas por adelantado)
Las Reservas Posteriores al Cierre Requeridas por el Prestamista (Si corresponde)
Dependiendo del precio de compra, el estado y el tipo de préstamo, Los Costos de Cierre y los Artículos Prepagados pueden oscilar entre el 2% y el 5% del precio del contrato de la vivienda. Los compradores de vivienda con fondos limitados pueden utilizar un «Crédito al Vendedor» para ayudar a reducir significativamente sus costos de bolsillo y permitirles comprar una propiedad que de otra manera no podrían.
¿Qué Situaciones Puede Ser Útil Que Un Vendedor Acredite Los Costos De Cierre De Un Comprador De Vivienda? Los créditos de vendedor son efectivos para compradores con problemas de flujo de efectivo. Estructurar una oferta con un crédito de Vendedor es útil en varias situaciones, incluidas:
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El comprador de la vivienda está luchando para cumplir con los requisitos mínimos de pago inicial, los costos de cierre o los requisitos de reserva del prestamista.
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El comprador de la vivienda quiere hacer un pago inicial del 20% para evitar el seguro hipotecario, pero está ligeramente por debajo de esta cantidad debido a los costos de cierre o los requisitos de reserva.
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Se necesitan mejoras o reparaciones en el hogar & el comprador de la vivienda necesita maximizar la liquidez posterior al cierre para completar estos proyectos.
¿Por Qué Un Vendedor Aceptaría Dar Un Crédito A Los Costos De Cierre?Proporcionar un crédito para el vendedor es un incentivo que un vendedor puede usar para ayudar a vender su casa más rápidamente. Cuanto más tiempo permanezca una propiedad en el mercado, más costoso será para el vendedor. Costos de transporte como intereses hipotecarios, impuestos, cuotas de HOA, presión para cumplir con sus propios plazos (es decir. el vendedor está utilizando el producto para comprar otra propiedad), y el riesgo de que el anuncio se vuelva obsoleto son consideraciones que el vendedor puede tener en cuenta al decidir aceptar una oferta de un comprador con un crédito del vendedor. Además, es común que el precio de compra se negocie en torno a un crédito del vendedor. En algunos casos, el comprador y el vendedor acordarán aumentar el precio de compra para compensar el costo para el vendedor de un crédito del vendedor a los costos de cierre del comprador. Mientras la propiedad se tasará, esta puede ser una manera efectiva para que un comprador reciba un crédito de vendedor y reduzca sus costos generales de transacción.
Por Ejemplo:
En el ejemplo anterior, al aumentar el precio de compra en 5 5,000, y hacer que el vendedor le dé al comprador de la casa un crédito por los costos de cierre, el efectivo para cerrar del comprador se reduce en 4 4,825, mientras que el vendedor obtiene la misma cantidad de dinero. La clave para que esto funcione, depende de lo que la propiedad valuada. El comprador querrá consultar con su agente de bienes raíces para determinar la probabilidad de la tasación de la propiedad. Los prestamistas siempre basan la cantidad de dinero que prestarán en el valor tasado o precio de compra más bajo. Si la propiedad evalúa, aumentar el precio de compra como se demostró anteriormente funcionará, si la propiedad no evalúa, entonces el comprador tendría que llevar la diferencia entre el valor tasado y el precio de compra al cierre.
¿Cuáles son los Costos Máximos Pagados Por el Vendedor Para Préstamos Convencionales, FHA, VA & USDA?Cada tipo de préstamo tiene reglas ligeramente diferentes cuando se trata de contribuciones del vendedor. A continuación se muestra un gráfico que detalla las reglas con respecto a los Créditos de Vendedor máximos permitidos para diferentes tipos de préstamos. Sin embargo, recuerde que, independientemente de la tabla a continuación, un Crédito para el Vendedor nunca puede exceder el monto total de los costos de cierre del comprador y los artículos prepagados.
Conventional Loans Max Seller Contribution
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Occupancy Type |
Down Payment |
Maximum Seller Credit |
|---|---|---|
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Primary Residence Or Second Home |
Less Than 10% |
3% |
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10% – 25% |
6% |
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Greater Than 20% |
9% |
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Investment Property |
Any Down Payment Amt |
2% |
FHA Loans Max Seller Contribution
For FHA Loans the maximum amount of Seller and other interested party credits cannot exceed 6% of the sales price.
Contribución máxima del vendedor de Préstamos VA
Para Préstamos VA, la cantidad máxima de Contribuciones del Vendedor no puede exceder el 4% del precio de venta, además de los puntos de descuento normales y los créditos tradicionales del vendedor para los costos de cierre del prestatario.De acuerdo con las pautas del VA, la regla del 4% se aplica a los siguientes artículos que un vendedor puede pagar por un comprador además de los costos de cierre tradicionales:
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Prepayment of property taxes and insurance
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Appliances and other gifts from a builder
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Discount points above 2% of the loan amount
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Payoff of a buyer’s judgments and debts
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Payment of the VA funding fee
For Example: Los costos de cierre de un comprador para artículos como tasación, impuestos, entradas de títulos y tarifas de registro equivalen al 2% del precio de compra. El vendedor también acepta pagar por adelantado el costo de los impuestos a la propiedad del comprador & seguro de propietario de vivienda, la tarifa de financiación del VA y un saldo de tarjeta de crédito por un total del 3% del precio de venta. La contribución total sería del 5% y es permisible porque el 2% se destina a los costos de cierre reales y solo el 3% a los artículos de concesión (menos del 4% máximo).
Contribución máxima del Vendedor de Préstamos USDA
Para Préstamos USDA, la cantidad máxima de Contribuciones del Vendedor no puede exceder el 6% del precio de venta.
¿Puede un Comprador Recibir un Crédito De Vendedor Por Más De Los Costos Totales De Cierre & Artículos Prepagados?
No. Un Crédito del Vendedor a los Costos de Cierre del Comprador no puede exceder el monto total de los costos de cierre reales y los artículos prepagados. Por ejemplo: Los costos de cierre de un comprador de vivienda suman 5 5,000 y el vendedor ha aceptado acreditar 1 10,000. En esta situación, el prestatario solo podría usar 5 5,000 del crédito del vendedor. Los 5.000 dólares restantes se perderían.
¿Qué Hago Si Mi Crédito De Vendedor Supera Mis Costos De Cierre & Prepaid?Si su crédito de vendedor excede el total de sus costos de cierre y artículos prepagados, puede aumentar constructivamente sus costos de cierre totales para hacer uso de cualquier compra de crédito de vendedor adicional que pague «puntos» para comprar una tasa de interés más baja de su prestamista. Por Ejemplo: Usted compra una casa por $250.000 y están haciendo un $50,000 de enganche y va a recibir $200,000 préstamo. El vendedor ha acordado darle un crédito del 3% a sus costos de cierre ($7,500), pero sus costos de cierre suman solo 5 5,500. No querrá perder los extra 2,000 adicionales que el vendedor ha acordado acreditarle al cierre. En este caso, podría acercarse a su prestamista y pedirle que le dé una tasa de interés más baja. En este caso particular, tiene $2,000, que equivale al 1% del monto del préstamo de 2 200,000. Después de hablar con su prestamista, aceptan darle un.25% mejor tasa de interés para pagar un punto de descuento del 1% al cierre. Dado que este punto de descuento es parte de sus costos totales de cierre, puede aplicarle el crédito del vendedor.¿Puedo Usar un Crédito para el Vendedor para Pagar por Adelantado las Tarifas de FHA, VA y USDA?los préstamos FHA, VA y USDA tienen Tarifas de Financiación por adelantado. Cada programa permite que los Créditos del vendedor se apliquen a sus tarifas iniciales.
FHA
FHA permite que los Créditos del Vendedor se apliquen al MI inicial de FHA, pero para ello el vendedor debe pagar la tarifa completa. La FHA no permite el pago parcial del IM por adelantado de la FHA.
VA
El VA permite que los Créditos del Vendedor cubran parte o la totalidad de la tarifa de financiación inicial. Esta tarifa cuenta para la contribución máxima del vendedor del 4%.
USDA
Se puede usar un Crédito para el Vendedor para pagar la Tarifa de Garantía Inicial del USDA. ¿Puede Aumentar el Precio de Venta del Contrato para Incluir un Crédito Del Vendedor A Los Costos de Cierre?
Sí. Como se describió anteriormente, un comprador y un vendedor pueden negociar un precio de compra más alto en una propiedad para incluir un crédito del vendedor a los costos de cierre del comprador de la vivienda. Aumentar el precio de compra, puede conducir potencialmente a un problema de tasación. Si el valor de tasación es inferior al precio de compra contratado, el comprador tendrá que llevar la diferencia al cierre, lo que aumentaría el total de efectivo para cerrar y frustraría el propósito de incluir una contribución del vendedor a los costos de cierre, para empezar. Es muy recomendable que incluya a un agente de bienes raíces o abogado cuando negocie estos detalles para determinar la probabilidad de que la propiedad se valore al precio de compra más alto y para protegerse en caso de que la propiedad valore menos de lo previsto para asegurarse de que tiene protecciones/contingencias para cancelar el contrato si es necesario.