El proceso de desalojo de Georgia tiene algunas características únicas que lo distinguen de otros estados. Esto puede facilitar el desalojo de un inquilino en algunos aspectos si el inquilino ha violado alguna disposición del contrato de arrendamiento o no ha pagado el alquiler.

Un propietario de Georgia, sin embargo, no puede amenazar a un inquilino, retirar sus pertenencias personales de la propiedad de alquiler, cerrar los servicios públicos o negar al inquilino el acceso a la propiedad sin primero seguir todos los pasos requeridos en el proceso de desalojo de Georgia. Cualquier conducta de auto-desalojo podría someter al propietario a cargos penales de allanamiento de morada y hacerlo responsable civilmente de daños monetarios, incluidos daños punitivos, si el inquilino presenta una demanda civil.

Vencimiento del Contrato de arrendamiento

Una vez que el contrato de arrendamiento expira, o si el contrato de arrendamiento es un mes a mes, el aviso de desalojo de Georgia es un Aviso de Terminación del Contrato de Arrendamiento de 30 Días para el inquilino sin que el propietario tenga que identificar ninguna razón para el desalojo, siempre y cuando no sea con un propósito discriminatorio o de represalia.

Aviso de desalojo de Georgia – Mejores prácticas

Si el inquilino no ha pagado el alquiler o ha violado alguna disposición del contrato de arrendamiento (como permitir mascotas no autorizadas, usar el local como un negocio no autorizado, molestar a otros inquilinos, o tiene personas o mascotas viviendo en el local sin permiso), el propietario debe exigir que el inquilino pague el alquiler vencido, cumpla con las disposiciones del contrato de arrendamiento o desocupe en una fecha determinada.

El proceso de desalojo de Georgia no requiere que el aviso de desalojo de Georgia sea por escrito, pero es una buena práctica enviar un aviso de desalojo por escrito al inquilino pidiéndole que cumpla en una fecha determinada o que renuncie a la posesión. La ley de Georgia tampoco especifica cuánto tiempo el propietario debe darle al inquilino para cumplir, a menos que haya un período de aviso especificado en el contrato de arrendamiento por escrito.

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Declaración jurada de desposesión

En cualquier caso, si el inquilino no cumple con el aviso, el propietario debe ir a la corte para obtener una orden de desposesión, también llamada declaración jurada de desposesión.

La declaración jurada se hace en el tribunal de primera instancia bajo juramento y debe declarar lo siguiente:

• Los nombres de las partes
• Los motivos del desalojo
• Que el propietario ha exigido la posesión de la propiedad y se le ha negado
• La cantidad de alquiler adeudada, si corresponde

Después de que se prepare la declaración jurada, el tribunal emitirá una citación o una orden de comparecencia al alguacil para que entregue al inquilino. Se le informa al inquilino que tiene 7 días para responder a la orden.

Entrega de citación/Orden de comparecencia

Una orden de comparecencia debe ser entregada al inquilino por el sheriff o la policía personalmente al inquilino o a alguien de edad adecuada que viva allí. Si la entrega no se puede hacer personalmente, entonces la citación o la orden de comparecencia se puede colocar o adjuntar a la casa o puerta y se puede enviar por correo al inquilino. Se requiere servicio personal si el propietario está pidiendo daños monetarios junto con la posesión de la propiedad.

Respuesta a la orden de desalojo

Un inquilino puede responder a la orden de desalojo por escrito o dirigiéndose al secretario de la corte, quien escribirá una Respuesta que contenga las defensas del inquilino contra el desalojo, incluidas las reconvenciones que el inquilino pueda tener.

Si la Respuesta se proporciona dentro de los 7 días posteriores a la entrega de la orden, la corte programará una audiencia en la corte generalmente dentro de los 10 días, aunque el tiempo puede ser más largo. En caso de no Responder a presentarse, el propietario debe solicitar un defecto y pedir una Orden de Posesión, que se da a la Sheriff para servir. Por lo general, el inquilino solo tiene 24 horas para irse.

Si el asunto del derecho de posesión debe ser escuchado más allá de un período de 2 semanas después de la entrega de la citación o orden judicial, o si el alquiler ha vencido, la ley de Georgia requiere que el inquilino deposite el alquiler y cualquier pago de servicios públicos que venza después de la emisión de la orden de desposesión ante el tribunal o declarará un incumplimiento y emitirá un Mandamiento de Posesión al propietario.

Si el inquilino reclama que se pagó el alquiler, se le puede permitir presentar un recibo que indique que se realizó el pago.

Audiencia

La audiencia de desalojo se lleva a cabo solo ante un juez que escuchará a ambas partes. Si el propietario prevalece, se emitirá un Auto de Posesión y se ordenará al inquilino que desocupe, generalmente dentro de los 10 días. Se emitirá un fallo separado por daños pecuniarios si se exigió y se realizó el servicio personal de la orden.

Defensas

Un inquilino tiene una serie de defensas ante una acción de desalojo o desposesión, incluidas las siguientes:

• Desalojo discriminatorio. Bajo ninguna circunstancia, un propietario puede desalojar a un inquilino en función de las características personales del inquilino, como raza, color, credo, religión, origen nacional, estado familiar o discapacidad.
• Represalias. El desalojo tampoco puede ser en represalia por el inquilino que se quejó de la condición de la propiedad a las autoridades gubernamentales o por haber participado en un sindicato de inquilinos.
• El alquiler se pagó dentro de los 7 días posteriores a la entrega de la orden. Si es así, esta es una defensa completa y el propietario está obligado a aceptar el alquiler y todos los costos de la corte si estos se especificaron en la orden judicial. Si el impago del alquiler fue objeto de una acción previa dentro de los 12 meses anteriores, el propietario no necesita aceptar el alquiler. En la acción anterior, sin embargo, el propietario no debe haber rechazado una oferta de la totalidad del alquiler.
• Pago parcial aceptado. Si el propietario aceptó un pago parcial antes de que el tribunal emitiera una Orden de Posesión, es posible que el propietario haya renunciado a la acción de desalojo y tenga que iniciarla de nuevo.
• El local fue seriamente dañado o destruido sin culpa del inquilino, que puede no estar obligado a pagar más alquiler y puede desocupar, o puede ser ordenado a pagar una parte del alquiler mientras el propietario hace las reparaciones.

Desalojo

Un inquilino todavía tiene la oportunidad de detener el desalojo si el propietario acepta aceptar la oferta del alquiler después de que se haya emitido un auto, pero el inquilino debe exigir que el propietario anule el auto y declare por escrito que el inquilino puede permanecer en posesión.

Las partes también pueden acordar una hora y una fecha para que el inquilino abandone el local; de lo contrario, el alguacil enviará un aviso de 24 horas al inquilino. Si el inquilino no se va, el alguacil comparecerá con el propietario para supervisar el desalojo del inquilino. El propietario es responsable de retirar las pertenencias personales del inquilino.

Una vez que se quitan las pertenencias del inquilino, el propietario no tiene ninguna obligación legal de guardarlas o protegerlas.