Hay muchas similitudes entre un préstamo de propiedad de alquiler y una hipoteca sobre su residencia principal, y también algunas grandes diferencias.

Los prestamistas siguen un proceso de solicitud de préstamo similar: Deberá proporcionar documentación de sus ingresos, activos y deudas, y el prestamista verificará su puntaje de crédito.

Sin embargo, los prestamistas consideran que un préstamo de propiedad de alquiler tiene un mayor nivel de riesgo porque la propiedad no está ocupada por el propietario. Saben por experiencia que algunos inversionistas pueden simplemente alejarse del préstamo si los tiempos son difíciles y la propiedad no genera un flujo de efectivo positivo.

Préstamos para propiedades de alquiler frente a Préstamos para viviendas regulares

Algunas de las mayores diferencias entre un préstamo para propiedades de alquiler frente a un préstamo para viviendas regulares incluyen:

• Pago inicial más grande, a menudo del 20-25% o más, dependiendo de la propiedad y del prestatario
• Tasas de interés y tarifas más altas para compensar al prestamista por el riesgo adicional de hacer un préstamo para una propiedad de alquiler
• Puntaje de crédito de 620 o más
• Relación deuda/ingresos (DTI) de menos del 36%
• Reservas en efectivo suficientes para pagar la hipoteca por un máximo de seis meses>
• Tasas de interés y cargos más altos para compensar al prestamista por el riesgo adicional de hacer un préstamo de propiedad de alquiler
• Los tipos de propiedad calificados deben ajustarse en las categorías típicas de vivienda unifamiliar, multifamiliar pequeña, casa adosada o condominio
• El seguro hipotecario privado (PMI) no se aplica cuando la relación préstamo/valor (LTV) es inferior al 80%

Opciones de préstamo de propiedad de alquiler

Hay muchas buenas opciones disponible para tomar un préstamo de propiedad de alquiler. Las opciones de préstamo van desde bancos tradicionales y cooperativas de crédito hasta prestamistas que se especializan en hacer préstamos globales o de cartera, hasta inversionistas de bienes raíces que poseen 10 propiedades de alquiler o más.

Estas opciones de préstamo de propiedad de alquiler se pueden usar cuando compre su propiedad de primer ingreso, se agregue a su cartera de propiedades de alquiler o refinancie una hipoteca existente:

1. Préstamos convencionales

• También conocidos como «préstamos conformes»
• Ofrecidos por corredores de hipotecas y prestamistas tradicionales como bancos y cooperativas de crédito
• Garantizados por Fannie Mae o Freddie Mac y deben cumplir con las pautas de empresa patrocinada por el gobierno (GSE)
• Tasas de interés y tarifas más bajas con un buen puntaje de crédito
• Requisitos de pago inicial de entre 15% y 25% (dependiendo de la propiedad)
• los prestamistas tienen un límite interno de no más de cuatro

2. Financiamiento de unidades múltiples de la FHA

• Préstamo multifamiliar respaldado por la Administración Federal de Vivienda (FHA)
• Ofrecido por corredores hipotecarios y prestamistas tradicionales
• Bueno para construcción nueva, rehabilitación sustancial de propiedades y compras
• Requisitos de pago inicial y puntaje de crédito inferiores a los de los préstamos convencionales
• Puede usar los ingresos de alquiler de propiedades existentes para ayudar a calificar
• Debe residir en una de las unidades por un año o más

3. Financiamiento de varias unidades VA

• Préstamo multifamiliar respaldado por los EE. Departamento de Asuntos de Veteranos (VA)
• Ofrecido por corredores hipotecarios y prestamistas tradicionales
• Disponible para miembros del servicio activo, veteranos y cónyuges elegibles
• Sin pago inicial mínimo ni puntaje de crédito
• Compre hasta siete unidades y el prestatario debe residir en una de las unidades

4. Préstamos hipotecarios globales

• Financiar múltiples propiedades de alquiler bajo un solo préstamo
• Se pueden usar para cualquier tipo de propiedad que genere ingresos
• Ofrecidos por corredores hipotecarios o prestamistas privados
• Las propiedades están «con garantía cruzada» y cada propiedad sirve como garantía para las otras
• El pago inicial, las calificaciones crediticias, la tasa de interés y los términos del préstamo varían según el prestamista y las propiedades específicas
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• Se puede negociar una cláusula de liberación que le permite vender una o más de las propiedades dentro del préstamo global

5. Préstamos de cartera

• Financiar propiedades de alquiler individuales o múltiples con el mismo prestamista
• Ofrecidos por corredores hipotecarios o prestamistas privados
• Los préstamos de cartera son mantenidos por el prestamista y son una buena opción para ‘financiación creativa’
• El pago inicial, el puntaje de crédito, la tasa de interés y los términos del préstamo se pueden personalizar para satisfacer las necesidades del prestatario
• Los requisitos menos estrictos del prestatario también significan tarifas más altas, multas por pago anticipado y pagos globales en los que préstamo a corto plazo

6. Préstamos de dinero privado

• Ofrecidos por inversores privados o grupos que otorgan préstamos a inversores inmobiliarios
• Una buena fuente para financiar inversiones futuras basadas en el rendimiento actual de la propiedad
• Los términos y tarifas del préstamo se pueden personalizar para cada inversor individual
• Algunos prestamistas privados pueden «tomar parte de la acción» al participar en el proyecto a cambio de tasas de interés o tarifas más bajas

7. La línea de crédito con plusvalía de vivienda de HELOC y

• La línea de crédito con plusvalía de vivienda se basa en el plusvalía acumulada en una propiedad como fuente de fondos para comprar otra
• Funciona de manera similar a una tarjeta de crédito, con pagos mensuales y el monto del préstamo garantizado por la propiedad
• El préstamo con plusvalía de vivienda es un tipo de segunda hipoteca con los fondos pagados en una suma global
• El préstamo generalmente es a una tasa fija con pagos realizados durante un cierto período de tiempo
• Puede pedir prestado entre el 75% el patrimonio de la propiedad, dependiendo del prestatario y prestamista
• Las tasas de interés pueden ser más altas que con un préstamo a largo plazo, refinanciación de efectivo
• Buena fuente de fondos cuando y si se necesitan

8. Financiamiento del vendedor

• También conocido como reembolso del vendedor, financiamiento del propietario o hipoteca de dinero de compra
• Ofrecida por vendedores que poseen una propiedad libre y clara
• Buena opción para los compradores que invierten cuando el mercado inmobiliario está en un ciclo descendente o para una propiedad que es difícil calificar para financiamiento convencional
• Los términos del préstamo pueden personalizarse completamente en función de las necesidades del comprador y el vendedor
• A veces utilizados por los vendedores como una forma de distribuir 1031 intercambio con impuestos diferidos

Cómo mantener bajas las tarifas de los préstamos para alquiler de propiedades

Aunque los préstamos para alquiler de propiedades pueden ser más caros que obtener un préstamo para su residencia principal, hay varias cosas que puede hacer para mantener bajas las tarifas y las tarifas:

• Mantener un buen puntaje de crédito, idealmente de al menos 740 o más
• Hacer un pago inicial más grande de entre el 20% y el 25% para un LTV más bajo
• Usar un banco o prestamista local que conozca el mercado inmobiliario local y pueda tomarse el tiempo para aprender sobre usted y su negocio
• Tener su documentación de solicitud de préstamo preparada con anticipación muestra al prestamista que usted es un inversor serio y mejora sus posibilidades de obtener la aprobación de su préstamo de propiedad de alquiler
• Documente el rendimiento financiero exitoso de sus propiedades de alquiler existentes con estados de pérdidas y ganancias y efectivo informes de flujo
• Busque los mejores términos y condiciones de préstamos
• Piense fuera de lo convencional y considere soluciones de préstamos alternativos para propiedades de alquiler, como préstamos privados o financiamiento de vendedores
• Considere formar una pequeña empresa conjunta (JV) o una asociación para proyectos más grandes que requieren una actualización intensiva de capital o que están fuera de su campo de experiencia en inversiones

Los gastos operativos de la propiedad de alquiler para Recordar

Además de los pagos principales de la hipoteca, hay varios otros gastos operativos que los inversores necesitan para considere antes de comprar un propiedad de alquiler.

Todos estos pueden deducirse como gastos normales para reducir los ingresos netos imponibles:

• Pago de intereses hipotecarios
• Impuestos a la propiedad
• Impuestos de alquiler
• Tarifas de administración de la propiedad
• Tarifas de arrendamiento
• Reparaciones y mantenimiento
• Contribuciones a la cuenta de reserva de capital (un fondo utilizado para pagar futuras reparaciones y mejoras importantes)
• Tarifas HOA (si la propiedad está en una asociación de propietarios de viviendas)
• , los propietarios de pequeñas propiedades multifamiliares a veces pagan tarifas de servicios públicos como agua, alcantarillado y basura e incluyen esos cargos como parte de los alquiler)

Cómo medir el Rendimiento de una propiedad de alquiler

Cuando utiliza un LTV (préstamo a valor) conservador del 75% o menos con un préstamo de propiedad de alquiler, el flujo de efectivo bruto debe cubrir todos los gastos anteriores y más. Al final de cada mes, aún tendrá ganancias en efectivo para depositar en su cuenta bancaria.

Antes de solicitar un préstamo para una propiedad de alquiler, tenga en cuenta estas tres proporciones de ingresos para asegurarse de que su compra prevista tenga un flujo de efectivo sólido y positivo:

Tasa de capitalización

La tasa de capitalización para corto compara los ingresos netos de explotación (NOI) de la propiedad con el precio de compra de la propiedad:

• Tasa de capitalización = NOI/Precio de compra
• NO 6,000 NOI / price 100,000 Precio de compra = .Tasa de capitalización del 06 o 6%

Aunque el NOI no incluye el pago de la hipoteca, la tasa de capitalización es una buena manera de descartar propiedades que pueden no tener flujo de efectivo. Esto se debe a que cuanto más baja sea la tasa de límite sin el pago del préstamo, mayores serán las probabilidades de que el flujo de efectivo sea negativo.

Relación de alquiler

Relación de alquiler – también conocida como la «Regla del 1%» – compara el alquiler mensual bruto con el costo total de la propiedad (incluidos los honorarios de adquisición y financiación y los gastos de rehabilitación):

• Relación de alquiler = Alquiler mensual/Costo de la propiedad
• rent 1,200 Alquiler mensual / cost 100,000 Costo de la propiedad = .012 o 1.2%

Una propiedad de alquiler con una relación de alquiler muy baja es una señal de alerta de que la inversión tendrá un flujo de caja negativo. Como regla general, cuanto mayor sea la relación de alquiler, mejor. Los inversores inmobiliarios que utilizan el ratio de alquiler suelen buscar un ratio mínimo de entre el 1% y el 2%.

Retorno de efectivo con Efectivo

El retorno de efectivo con efectivo compara la cantidad de efectivo recibido con la cantidad de efectivo invertido:

• Efectivo con efectivo = Efectivo recibido / Efectivo invertido
• Flujo de efectivo de 3 3,000 recibido / cash 25,000 invertido como pago inicial = 12%

El cálculo de retorno de efectivo con efectivo es una buena manera de analizar porque el dinero en efectivo recibido incluye los gastos de pago de la hipoteca.

Reflexiones finales

Comprar una propiedad de alquiler es una forma clave de diversificar su cartera de inversiones y generar ingresos pasivos, especialmente durante tiempos económicos difíciles. Los bienes raíces generadores de ingresos generan flujos de ingresos dobles de ingresos mensuales por alquiler y apreciación a largo plazo y califican para beneficios fiscales que otros activos no ofrecen.

Lo mejor de todo es que hay una baja correlación entre los precios de los bienes raíces y el mercado de valores. Es posible que se encuentre durmiendo mejor por la noche sabiendo que posee un activo que no está sujeto a los caprichos de Wall Street.