Hvis du dykker ned i processen med at købe dit første hjem, har du sandsynligvis allerede fundet ud af, at der er meget at lære: fast ejendomsterminologi, hvordan man laver et tilbud, hvad du accepterer, når du underskriver en købskontrakt, og hvad du har råd til at betale eller låne. En god ejendomsmægler kan tjene som en guide, der peger dig i den rigtige retning, giver dig en heads-up, når bump er på vej fremad, og hvis der kommer noget op, der er uden for agentens vidensomfang, hjælper du dig med at finde en specialiseret guide til at løse dette problem.

men når du allerede sparer op til det største køb i dit liv, er det fornuftigt at stille et stort spørgsmål, før du ansætter en agent: hvordan skal denne person blive betalt?

Der er gode nyheder til dig som boligkøber: Både den agent, der repræsenterer sælgeren, og den agent, der repræsenterer dig, køberen, vil blive udbetalt af sælgerens provenu ved afslutningen. Selvom du betaler sælgeren for huset, behøver du ikke tilføje noget til agenternes løn. Sælgeren er ansvarlig for at se, at de involverede agenter modtager deres betaling, som ofte indstilles som en provision; det vil sige en procentdel af salgsprisen.

ansættelse af sælgerens Agent sparer sandsynligvis ikke penge

en af de største misforståelser, som købere har, er, at de sparer på agentprovisioner ved at have sælgerens agent—almindeligvis den, du møder på et åbent hus, eller tale med, hvis du ringer til nummeret på “Til salg”—tegnet-håndtere hele transaktionen.

dette kaldes ” dual agency.”Og mens agenten måske tilbyder at bringe boligprisen ned en smule for at kompensere dig for ikke at bringe din egen agent, kan de formodede besparelser udlignes ved ikke at have nogen, der vil sætte dine interesser først og forhandle i overensstemmelse hermed.dobbelt agentur er ikke tilladt mange steder, da det kan skabe en konflikt (enten opfattet eller reel), når du har den samme person, der forsøger at gå ind for begge sider. I nogle dele af USA kan den samme agent repræsentere begge sider som en “transaktionsmægler”, hvor personen træder væk fra at være en fortaler for begge sider og blot formidler transaktionen. Dette arrangement kan også være vanskeligt, da ejendomsmægleren måske har svært ved at give slip på det advokatforhold, han eller hun måske tidligere har udviklet med den ene side.

uanset om nogen arbejder som dobbeltagent eller transaktionsmægler, er det ofte tilfældet, at agenten alligevel vil tage den fulde provision, der tilbydes begge sider, hvilket efterlader køberen og sælgeren i samme position. Hvis du beslutter dig for at arbejde med boligsælgerens agent, skal du træde meget omhyggeligt og stille mange spørgsmål.

hvordan køberens Agent lærer, hvad Kommissionen kan forvente på et hus

sig, at et hus annonceres til salg for $400.000. Du er interesseret i det, og bede din agent til at hjælpe dig tage et nærmere kig, og eventuelt hjælpe dig med at gøre et tilbud. Sælgerne har i mellemtiden allerede aftalt med deres agent om to ting: hvor meget både sælgerens agent og købers agent vil blive betalt. Sidstnævnte beløb bogføres normalt på den lokale noteringstjeneste, der er tilgængelig af agenter.

sandsynligvis vil begge disse beløb være en procentdel af salgsprisen. Nogle gange er den samlede provision opdelt jævnt, og andre gange kan den ene side blive tilbudt mere eller mindre end den anden, afhængigt af parternes motivationer.

for eksempel kan en sælger, der ønsker at tilføje et incitament til købers agenter til at vise ejendommen, betale sin agent 2,8% af salgsprisen, men tilbyde købers agent en højere sats til 3,0% af salgsprisen. I gennemsnit vil du se procentdele i ballparken på 2,25% til 3,5%, der tilbydes til hver side. Alligevel er dette altid omsætningspapirer, og der er aldrig en “standard” sats.

Hvis du fortsætter med eksemplet ovenfor, tilbyder du at købe huset til listeprisen på $400.000, vil sælgerens agent blive betalt en $11.200 provision, og din agent vil blive betalt $12.000.

hvordan prisjusteringer og kreditter kan ændre det endelige provisionsbeløb

i dagene op til afslutningen af boligsalget kan din aftale med sælgeren ændre sig. For eksempel, hvis taksator hyret af din långiver siger, at huset er værd $50.000 mindre end du tilbudt for det, sælgeren kan acceptere en prisnedsættelse (selv om det ville være lige så muligt, at du ville blive bedt om at komme med en højere udbetaling for at gøre op for forskellen i hvad långiver vil acceptere at skylde dig). Eller måske inspektioner vil afsløre en stor fejl i huset, der berettiger en reduktion i prisen.

i begge tilfælde kan de agenter, der er involveret i transaktionen, modtage en lavere provision som følge heraf (tager en procentdel af den endelige købspris).

et andet almindeligt scenario er imidlertid, at hjemmefejl behandles separat. Så lad os sige, at sælgeren accepterede at kreditere dig $5.000 for reparationer af ejendommen. Kreditten håndteres ved afslutningen, mens agenterne stadig hver især modtager deres respektive procentdele af den aftalte salgspris. Ejendomsmæglerens provision er baseret på den endelige salgspris, uanset kreditter, skatter, inspektionsomkostninger og så videre.

selvom provisionsbeløbet for købers agent bestemmes af sælgeren, kan du som køber stadig have en vis fleksibilitet i det beløb, din agent får betalt. For eksempel, hvis du stærkt føler, at din agent ikke har repræsenteret dine interesser, eller du finder ud af, at agenten har begået en stor fejl, er du fri til at bede om, at din agent krediterer noget af provisionen til dine omkostninger ved lukning. Dette er ikke en almindelig begivenhed, men kan og sker som en metode til afhjælpning af visse problemer. Husk, at en agent ikke er forpligtet til at skære sin provision ved lukning, men det er noget, du kan diskutere, hvis du føler, at du har en stærk grund til, at agenten krediterer dig. Hvis du og din agent er enige om en sådan reduktion, skal den ryddes med din långiver inden lukning.