factori de piata imobiliara

apreciere provine dintr-un colaj de factori care influențează unul pe altul și în cele din urmă coalescing pentru a conduce valori în sus. Înainte de a ne bucată afară acești factori, să discutăm modul în care activitatea pieței imobiliare influențează valorile acasă la un nivel mai larg.

cerere și ofertă

legea cererii și ofertei pe care ați învățat-o în economie 101 joacă cel mai important rol în mișcările valorii casei. Valorile proprietății cresc atunci când o ofertă scăzută de case de vânzare satisface cererea puternică a cumpărătorilor, deoarece cumpărătorii concurează în războaiele de licitare pentru a asigura o casă din inventarul limitat.”cu siguranță am văzut o creștere a valorilor de acasă recent și cel mai mare factor care conduce în prezent pe piața mea este lipsa inventarului”, împărtășește Lance. „Comunitățile vor avea în mod normal 15-20 de case de vânzare și, în acest moment, sunt doar patru. Deci, dacă oricare dintre acestea sunt de dorit, la toate, proprietarul va primi dolar de top pentru că acasă chiar acum.”

vânzări comparabile

Agenți imobiliari și evaluatori deopotrivă case de valoare pe baza prețului de vânzare de case comparabile în zonă, cunoscut sub numele de ” comps.”Când războaiele de licitare au loc într-un cartier, casele se vând la prețuri mai mari decât predecesorii lor, permițând listărilor noi să stabilească prețuri de listă mai mari și să obțină prețuri de vânzare și mai mari dacă războaiele de licitare continuă să apară.

Lance numește acest efect de domino „împingând punctul de preț”, reflectând asupra experienței sale recente din vara anului 2020 hot seller ‘ s market:

„am vândut o casă la 368.000 de dolari, apoi același plan de etaj a ajuns să se vândă la 385.000 de dolari. Și tocmai am fost la o întâlnire de listare săptămâna trecută, același plan de etaj, aceeași comunitate — era pe o stradă laterală care este probabil puțin mai de dorit decât pe strada principală a subdiviziunii — și le-am spus să o listeze la 400.000 de dolari.”

dacă Prima Casă listată la 368.000 de dolari ar fi listată câteva luni mai târziu, valoarea proprietății lor ar fi crescut datorită vânzărilor comparative. Lance comentează: „nimeni nu știa că se va întâmpla, nu, nimeni nu știa. Dar dacă ar fi așteptat până în septembrie, s-ar fi putut vinde la 385.000 de dolari, 390.000 de dolari. Corect? Asta e o mare diferență.”

factori economici

piața imobiliară nu se corelează direct cu puterea economiei, așa cum am asistat cu piața imobiliară puternică din 2020, în ciuda problemelor economice provocate de pandemia COVID-19. Cu toate acestea, acești factori economici influențează puternic valorile proprietății, creșterea sau scăderea cererii cumpărătorului și percepția valorii.

piața locurilor de muncă

crearea puternică de locuri de muncă duce adesea la o creștere a cererii cumpărătorului, deoarece potențialii cumpărători de locuințe câștigă forță financiară și stabilitate de la noi locuri de muncă la cumpărare. Valorile proprietății cresc în regiunile care se confruntă cu o creștere a locurilor de muncă, deoarece lucrătorii care intră concurează pentru oferta de locuințe aproape de centrele de afaceri.

creșterea populației

adesea mergând mână în mână cu creșterea locurilor de muncă, creșterea populației crește cererea cumpărătorului, conducând valorile proprietății în cartierele dorite să crească, după cum observă Lance:

„locuiesc la nord de Atlanta. Când oamenii încep să se mute din oraș și să meargă într-o anumită zonă care este foarte de dorit, atunci, desigur, valorile proprietății cresc acolo. Asta e cererea și oferta. Asta e toată cererea și oferta.”

costul împrumuturilor

când ratele ipotecare sunt scăzute, mai mulți cumpărători intră pe piață, încercând să economisească mii până la zeci de mii de dolari pe durata de viață a ipotecii lor. Dacă inventarul locuințelor pe o piață rămâne în urma acestei creșteri a cererii, atunci valorile proprietății cresc în zona afectată.

locația dvs.

Valorile proprietății cresc (sau scad) la rate diferite în locații diferite, chiar și uneori variind drastic în cartierele adiacente. Să explorăm câțiva factori de influență bazați pe locație:

calitatea districtului școlar

datele Asociației Naționale a Agenților Imobiliari arată că 26% dintre cumpărătorii recenți au fost influențați de calitatea districtului școlar atunci când au selectat un cartier. În rândul cumpărătorilor cu vârste cuprinse între 30 și 39 de ani, acest procent sare la 46%, urmat de o creștere de 36% a cumpărătorilor cu vârste cuprinse între 22 și 29 de ani.

când un district școlar funcționează bine — așa cum se consideră prin notele date de stat și ratingurile de către greatschools.org -cererea cumpărătorului crește în cartierele amplasate în zona acelui district, crescând valorile proprietății.

Ocazional, statul sau organismul responsabil va redesena zonele școlare, mutând comunitățile în școli noi sau redistribuindu-le între școlile existente. Casele reatribuite școlilor cu performanțe superioare pot experimenta o creștere a valorii proprietății, deoarece cartierul devine mai de dorit pentru cumpărători.

reglementările de zonare

legile de zonare dictează modul în care zonele de teren pot fi utilizate în scopuri rezidențiale, comerciale sau industriale. Atunci când o municipalitate tranzitează zonarea într-o anumită zonă, valorile proprietății se pot schimba ca răspuns la noile oportunități de utilizare a terenului. De exemplu, să spunem că un oraș rezones o zonă rezidențială într-o zonă comercială și bunicii în proprietățile existente. Dacă zona este atractivă și afacerile la modă se mută datorită rezonării, valorile acestor proprietăți rezidențiale ar crește din cauza dorinței crescute asociate cu o ofertă limitată de locuințe.

noi afaceri comerciale

centrele comerciale noi sau îmbunătățite și întreprinderile la modă conduc cererea cumpărătorilor către cartiere, ridicând valorile proprietății în urma lor. Lance împărtășește faptul că comunitățile rurale beneficiază în special de dezvoltarea comercială:

„spune o zonă într-adevăr în curs de dezvoltare și este folosit pentru a avea nimic, dar teren agricol, dar acum am un Kroger sau un magazin alimentar în termen de câteva mile în cazul în care înainte de a fost de șapte mile. O unitate de șapte mile ar putea fi 15 la 20 de minute, nu știu pe nimeni care vrea să conducă 20 de minute pentru a obține un băț de unt.”

cercetările arată că casele apropiate de Whole Foods, Trader Joes și Starbucks se apreciază mai repede decât alte case. Deși aceste lanțuri excelează în găsirea locațiilor viitoare, creșterea valorii asociate se datorează probabil unei combinații de factori corelați.

accesul în centrul orașului

locuințele situate în apropierea liniilor de transport public noi sau extinse beneficiază de o „primă de tranzit.”Potrivit Asociației Americane de transport Public (APTA), proprietățile din apropierea Transportului public de înaltă frecvență dețin în mod tradițional valori cu 42% mai mari decât cele din alte zone. Procentul de creștere a valorii depinde de mai mulți factori, inclusiv accesibilitatea, zgomotul și alte avantaje ale cartierului.

apropierea de natură, trasee și parcuri

la celălalt capăt al spectrului, apropierea de natură ajută la creșterea valorilor proprietății, în special a locuințelor situate în zonele urbane. Cercetările efectuate de Universitatea din Washington sugerează că locuințele adiacente parcurilor naturaliste și spațiilor deschise dețin o valoare cu 8% -20% mai mare decât proprietățile comparabile, creșterea valorii scăzând aproape de zero pentru casele situate la o jumătate de milă distanță.

casa ta în sine

„pentru proprietarii de case mele, vorbesc despre Valoarea cumpărătorului și valoarea de evaluare,” acțiuni Lance, observând că există două fețe ale monedei atunci când vine vorba de valoarea de casa ta în sine.

„deci, un evaluator se va uita la starea. Se vor uita la vârsta acoperișului și la vârsta HVAC. Cu siguranță vor căuta putregaiul lemnului — s-ar putea să fii chemat pentru asta. Se vor uita la starea proprietății. Nu le va păsa dacă ai dulapuri albe. Cumpărătorilor le pasă de dulapurile albe.”

metri patrati utilizabili

metri patrati utilizabili ridica valori in ochii evaluatorilor si cumparatorilor. Dacă extindeți suprafața pătrată a casei dvs. cu o adăugare la domiciliu, mansardă finisată sau subsol, valoarea proprietății dvs. crește în grade diferite. Băile, dormitoarele și bucătăriile extinse adaugă cea mai mare valoare pe picior pătrat, mai ales dacă aceste renovări oferă casei tale un avantaj față de concurență.

vârsta și starea proprietății

evaluatorii de acasă evaluează starea casei dvs. în funcție de cantitatea și gradul de reparații necesare, concentrându-se în primul rând pe integritatea structurii casei dvs. și funcționalitatea sistemelor dvs. de acasă (încălzire, aer condiționat, încălzitor de apă etc.).

cumpărătorii iau notă în special de vârsta casei dvs. pe baza calității și designului elementelor precum corpurile de iluminat, hardware-ul, plăcile și caracteristicile eficiente din punct de vedere energetic. Când vă mențineți casa din punct de vedere structural și estetic, vă îmbunătățiți valoarea proprietății.

câteva exemple de bilete mari, upgrade-uri de creștere a valorii includ:

• instalarea unui nou sistem HVAC
• repararea sau înlocuirea acoperișului
• înlocuirea lemnului deteriorat de termite sau mucegai
• instalarea ferestrelor eficiente din punct de vedere energetic
• înlocuirea ușii de garaj

renovări și actualizări

când este făcută strategic, remodelarea crește valoarea și comercializarea casei dvs. Iată câteva dintre cele mai bune proiecte de remodelare pentru a spori valoarea și a recupera costurile proiectului:

• remodelarea bucătăriei minore: Revista de remodelare raportează că o remodelare minoră a bucătăriei adaugă în medie 18.206 USD în valoare de revânzare, recuperând 77,6% din costurile proiectului.
• plan deschis: un studiu sugerează că planurile deschise se apreciază cu 7,4% mai repede decât omologii lor închise.
• wood deck addition: o nouă punte din lemn adaugă în medie 10.355 USD în valoare de revânzare
• aparate noi: agentul de top al HomeLight Insight Q2 2020 dezvăluie că noile aparate din oțel inoxidabil adaugă o valoare medie de 5.982 USD, în timp ce cuptoarele duble adaugă o medie de 2.414 USD.
• noi finisaje dorite: Luminări actualizate și vopsea instantaneu actualiza casa ta pentru o etichetă de preț relativ mic.

stopa recurs și amenajare a teritoriului

Sprucing la exterior casa ta, astfel încât acesta straluceste din strada va achita. În recentul raport HomeLight ‘ s top agent Insights, peste 94% dintre agenți au fost de acord că amazing curb appeal este egal cu banii din contul dvs. bancar la închidere. Mergând mână în mână cu aspectul exterior, amenajarea peisagistică luxuriantă ridică valoarea proprietății, 75% dintre agenții de top crezând că casele bine amenajate valorează cu 1% până la 10% mai mult decât cele fără amenajare a teritoriului.

Check-in pe valoarea de proprietate pentru decizii mai inteligente acasă

prin verificarea în mod regulat pe valoarea de proprietate, puteți determina dacă casa ta este aprecierea sau pierde valoare în timp. Începeți cercetarea cu un model de evaluare automată online (AVM), cum ar fi instrumentul gratuit de estimare a valorii casei HomeLight. AVM-urile utilizează o combinație de date din înregistrările fiscale publice, datele trimise de utilizatori și înregistrările MLS și vânzările pentru a estima valoarea casei dvs. Când sunteți gata pentru o scufundare mai profundă în analiza valorii proprietății, contactați un agent imobiliar de top din zona dvs. Acestea vor oferi expertiză hiper-locală cu privire la schimbările de valoare pe piața dvs. pentru a vă ajuta să luați decizii în cunoștință de cauză cu privire la proprietatea dvs.