există o mulțime de asemănări între un împrumut imobiliar de închiriere și o ipotecă asupra reședinței dvs. principale și, de asemenea, unele diferențe mari.

creditorii urmează un proces similar de solicitare a împrumutului: va trebui să furnizați documentația veniturilor, activelor și datoriilor dvs., iar creditorul vă va verifica scorul de credit.cu toate acestea, creditorii văd un împrumut de proprietate de închiriere ca având un nivel mai ridicat de risc, deoarece proprietatea nu este ocupată de proprietar. Ei știu din experiență că unii investitori pot pur și simplu de mers pe jos de împrumut Dacă ori sunt dure și proprietatea nu generează fluxul de numerar pozitiv.

împrumuturi imobiliare de închiriere vs împrumuturi obișnuite pentru locuințe

unele dintre cele mai mari diferențe dintre un împrumut imobiliar de închiriere față de un împrumut obișnuit pentru locuințe includ:

• plată în jos mai mare, de multe ori 20-25% sau mai mult, în funcție de proprietate și debitor
• rate ale dobânzii mai mari și comisioane pentru a compensa creditor pentru riscul suplimentar de a face un împrumut de proprietate de închiriere
• scor de Credit de 620 sau mai mult
• datorie-venit raport (DTI) de mai puțin de 36%
• rezerve de numerar suficiente pentru a plăti
• ratele dobânzilor mai mari și taxele pentru a compensa creditor pentru riscul suplimentar de a face un împrumut de proprietate de închiriere
• tipuri de proprietate de calificare trebuie să se potrivească în categorii tipice de o singură familie, multifamiliale mici, townhome, sau condominiu
• asigurare ipotecară privată (PMI) nu se aplică atunci când raportul împrumut-valoare (LTV) este mai mică de 80%

Opțiuni de împrumut de proprietate de închiriere

există o mulțime de opțiuni bune disponibile pentru a lua un împrumut de proprietate de închiriere. Opțiunile de împrumut variază de la băncile tradiționale și uniunile de credit la creditorii care se specializează în acordarea de împrumuturi de tip pătură sau portofoliu investitorilor imobiliari care dețin 10 proprietăți de închiriere sau mai mult.

aceste opțiuni de împrumut pentru proprietăți de închiriere pot fi utilizate atunci când cumpărați proprietatea cu primul venit, adăugați la portofoliul de proprietăți de închiriere sau refinanțați o ipotecă existentă:

1. Împrumuturi convenționale

• De asemenea, cunoscut sub numele de „credite conforme”
• oferite de brokeri ipotecare și creditorii tradiționale, cum ar fi băncile și uniunile de credit
• garantat de Fannie Mae sau Freddie Mac și trebuie să îndeplinească guvernul sponsorizat de întreprindere (GSE) liniile directoare
• cele mai mici rate ale dobânzii și taxele cu un scor de credit bun
• cerințele de plată în jos între 15% și 25% (în funcție de proprietate)
• până la 10 Ipoteci, deși majoritatea creditorilor au o limită internă de cel mult patru

2. FHA multi-unitate de finanțare

• împrumut multi-familie susținută de Federal Housing Administration (FHA)
• oferite de brokerii de credit ipotecar și creditorii tradiționale
• bun pentru construcții noi, reabilitare substanțială de proprietate, și achiziții
• în jos de plată și de credit scor cerințe mai mici decât cu împrumuturi convenționale
• pot utiliza existente venituri din chirii de proprietate pentru a ajuta la calificarea
• trebuie să locuiască într-una din unitățile>

  3. VA multi-unitate de finanțare

  • multi-familie împrumut susținut de SUA. Departamentul Afacerilor Veteranilor (va)
  • oferit de brokerii ipotecari și creditorii tradiționali
  • disponibil membrilor serviciului activ, veteranilor și soților eligibili
  • fără plată minimă sau scor de credit
  • achiziționați până la șapte unități și împrumutatul trebuie să locuiască într-una din unitățile

  4. Credite ipotecare pătură

  • finanța mai multe proprietăți de închiriere în cadrul unui singur împrumut
  • poate fi folosit pentru orice tip de proprietate producătoare de venituri
  • oferite de brokeri de credit ipotecar sau creditori privați
  • proprietățile sunt ‘eco-colateralizate’ cu fiecare proprietate servind drept garanție pentru ceilalți
  • în jos de plată, scoruri de credit, rata dobânzii, și condițiile de împrumut variază în funcție de creditor și proprietățile specifice
  • posibil să-și refinanțeze împrumuturile existente de proprietate individuale în cadrul
  • clauza de eliberare poate fi negociată care vă permite să vindeți unul sau mai multe dintre proprietățile din cadrul creditului pătură

  5. Împrumuturi de portofoliu

  • Finanțe proprietăți unice sau multiple de închiriere cu același creditor
  • oferite de brokeri ipotecari sau creditori privați
  • împrumuturile de portofoliu sunt deținute de creditor și sunt o opțiune bună pentru ‘finanțare creativă’
  • plata în avans, scorul de credit, rata dobânzii și condițiile împrumutului pot fi personalizate pentru a se potrivi nevoilor Împrumutatului
  • cerințele mai puțin stricte ale Împrumutatului înseamnă, de asemenea, taxe mai mari, penalități de plată în avans și plăți cu baloane în care întregul sold al împrumutului este datorat la sfârșitul unei perioade scurte-împrumut pe termen

  6. Credite în bani privați

  • oferite de investitori privați sau grupuri care acordă împrumuturi investitorilor imobiliari
  • sursă bună pentru finanțarea investițiilor viitoare bazate pe performanța actuală a proprietății
  • Termenii și Comisioanele împrumutului pot fi personalizate pentru fiecare investitor individual
  • unii creditori privați pot ‘lua o parte din acțiune’ participând la proiect în schimbul unor rate ale dobânzii sau comisioane mai mici

  7. HELOC și Home Equity împrumut

  • Home equity linie de credit se bazează pe capitalul acumulat într-o proprietate ca o sursă de fonduri pentru a cumpăra un alt
  • funcționează similar cu un card de credit, cu plăți lunare și suma creditului garantate de proprietate
  • Home Equity împrumut este un tip de al doilea credit ipotecar cu fondurile plătite într-o singură sumă forfetară
  • împrumut este, de obicei, la o rată fixă cu plățile efectuate pe o anumită perioadă de timp
  • poate împrumuta între 75% sau 80% de capital de proprietate, în funcție de debitor și creditor
  • ratele dobânzilor pot fi mai mari decât cu un termen lung, refinanțare cash-out
  • sursă bună pentru fonduri atunci când și dacă acestea sunt necesare

  8. Vanzator de finanțare

  • De asemenea, cunoscut sub numele de un vânzător carryback, proprietar de finanțare, sau un credit ipotecar de cumpărare-bani
  • oferite de vanzatori care dețin proprietate gratuit și clar
  • opțiune bună pentru cumpărătorii care investesc atunci când piața imobiliară este într-un ciclu de jos sau pentru proprietate, care este dificil să se califice pentru finanțare convenționale
  • Termenii de împrumut pot fi complet personalizate în funcție de nevoile cumpărătorului și vânzătorului
  • uneori folosit de vanzatori ca o modalitate de a răspândi câștigurile de capital ca o alternativă la efectuarea unui împrumut 1031 impozitul amânat de schimb

  

  cum să păstrați taxele de împrumut de proprietate de închiriere scăzute

  deși împrumuturile de proprietate de închiriere pot fi mai scumpe decât obținerea unui împrumut pe reședința principală, există mai multe lucruri pe care le puteți face pentru a menține ratele și taxele scăzute:

  • mențineți un scor de credit bun, în mod ideal de cel puțin 740 sau mai mare
  • efectuați o plată mai mare între 20% și 25% pentru un LTV mai mic
  • utilizați o bancă locală sau un creditor care cunoaște piața imobiliară locală și poate lua timp pentru a afla despre dvs. și afacerea dvs.
  • având documentele de cerere de împrumut pregătite din timp arată creditorului că sunteți un investitor serios și vă îmbunătățește șansele de a obține împrumutul de proprietate de închiriere aprobat
  • documentați performanța financiară de succes a proprietăților dvs. de închiriere existente cu declarații de profit și pierdere și numerar rapoarte de flux
  • cumpărați pentru cei mai buni termeni și condiții de împrumut
  • gândiți-vă în afara casetei și luați în considerare soluții alternative de împrumut pentru proprietăți de închiriere, cum ar fi împrumuturile private sau finanțarea vânzătorului
  • luați în considerare formarea unui mic joint venture (JV) sau parteneriat pentru proiecte mai mari care necesită o actualizare intensivă a capitalului sau sunt în afara domeniului dvs. de expertiză în investiții

  cheltuieli de exploatare a proprietății de închiriere pentru a vă aminti

  În plus față de plățile principale ale ipotecii, există mai multe alte cheltuieli de operare pe care investitorii trebuie să le efectueze luați în considerare înainte de a cumpăra un proprietate de închiriere.

  toate acestea pot fi deduse ca cheltuieli normale pentru a reduce venitul net impozabil:

  • plata dobânzii ipotecare
  • taxe de proprietate
  • taxe de închiriere
  • taxe de administrare a proprietății
  • taxe de Leasing
  • reparații și întreținere
  • contribuții de cont de rezervă de Capital (un fond folosit pentru a plăti pentru viitoarele reparații majore și upgrade-uri)
  • Taxe HOA (în cazul în care proprietatea este într-o asociație de proprietari)
  • utilități (deși chiriașii din, proprietarii de proprietăți multifamiliale mici plătesc uneori taxe de utilitate precum apă, canalizare și gunoi și includ aceste taxe ca parte a chiriașilor rent)

  

  cum se măsoară performanța Proprietății de închiriere

  când utilizați un LTV conservator (împrumut la valoare) de 75% sau mai puțin cu un împrumut de proprietate de închiriere, fluxul de numerar brut ar trebui să acopere toate cheltuielile de mai sus și multe altele. La sfârșitul fiecărei luni, veți avea în continuare profit în numerar rămase pentru a pune în contul dvs. bancar.

  înainte de a aplica pentru un împrumut de proprietate de închiriere, ia în considerare aceste trei raporturi de proprietate venit pentru a ajuta asigura achiziția intenționată a fluxului de numerar solid, pozitiv:

  Cap Rate

  rata de capitalizare – cap rate pentru scurt – compară venitul net din exploatare (NOI) al proprietății cu prețul de achiziție al proprietății:

  • Cap rate = noi/prețul de achiziție
  • $6.000 NOI / $100.000 prețul de achiziție = .06 sau 6% Rata capac

  deși NOI nu include plata ipotecare, rata capac este o modalitate buna de a ecran afară proprietăți care nu pot fluxul de numerar. Acest lucru se datorează faptului că cu cât rata PAC este mai mică fără plata împrumutului, cu atât fluxul de numerar va fi mai mare.

  raportul chiriei

  raportul chiriei – cunoscut și sub numele de „regula 1%” – compară chiria lunară brută cu costul total al proprietății (inclusiv taxele de achiziție și finanțare și cheltuielile de reabilitare):

  • raportul chiriei = costul chiriei/proprietății lunare
  • 1.200 USD chirie lunară / 100.000 USD costul proprietății = .012 sau 1,2%

  o proprietate de închiriere cu un raport de chirie foarte scăzut este un steag roșu că investiția va avea un flux de numerar negativ. De regulă, cu cât raportul chiriei este mai mare, cu atât mai bine. Investitorii imobiliari care folosesc raportul chiriei caută de obicei un raport minim între 1% și 2%.

  Cash-on-Cash Return

  Cash-on-cash return compară suma de numerar primită cu suma de numerar investită:

  • Cash-On-Cash = Numerar primit/numerar investit
  • 3.000 USD flux de numerar primit/25.000 USD numerar investit ca avans = 12%

  calculul cash-on-cash return este o modalitate bună de a analiza modul în care Diferite opțiuni de finanțare afectează fluxul de numerar, deoarece numerarul primit include cheltuielile de plată ipotecare.

  Gânduri finale

  cumpărarea proprietății de închiriere este o modalitate cheie de a vă diversifica portofoliul de investiții și de a genera venituri pasive, în special în perioadele economice tulburi. Bunurile imobiliare producătoare de venituri generează fluxuri duble de venituri lunare din chirii și apreciere pe termen lung și se califică pentru beneficii fiscale pe care alte active nu le oferă. cel mai bun dintre toate, există o corelație scăzută între prețurile imobiliare și piața de valori. S-ar putea să vă găsiți dormind mai bine noaptea știind că dețineți un bun care nu este supus capriciilor de pe Wall Street.