un credit vânzător la costurile de închidere a debitorului este un mod comun (în special cu cumpărătorii de origine pentru prima dată) pentru a reduce această sumă totală de bani va lua pentru un debitor pentru a finaliza o tranzacție de cumpărare acasă. Creditele vânzătorului către debitor costurile de închidere sunt, de asemenea, denumite: concesiuni de vânzări, costuri plătite de vânzător sau contribuții ale vânzătorului. Orice termen este folosit, un credit vânzător poate fi o modalitate foarte eficientă de a obține un cumpărător într-o casă în cazurile în care există fonduri disponibile limitate sau un cumpărător este strâns pe fondurile totale necesare pentru tranzacție.
cumpărătorii de case trebuie să țină cont de următoarele costuri atunci când achiziționează o casă:
plată în avans
costuri de închidere& articole preplătite (adică. taxe, taxe titlu / avocat, și primele de asigurare plătite în avans)
Post închidere rezervele cerute de creditor (dacă este cazul)
În funcție de prețul de achiziție, de stat și tipul de împrumut, costurile de închidere și elemente preplătite poate varia oriunde de la 2% – 5% din prețul contractului de origine. Cumpărătorii de case cu fonduri limitate pot utiliza un „credit Vânzător” pentru a ajuta la reducerea semnificativă a costurilor din buzunar și pentru a le permite să achiziționeze o proprietate pe care altfel nu ar putea să o facă.
ce situații poate fi de ajutor un credit vânzător la costurile de închidere ale unui cumpărător de locuințe? credite vanzator sunt eficiente pentru cash-flow contestat cumpărători. Structurarea unei oferte cu un credit de vânzător este utilă într-o serie de situații, inclusiv:
-
cumpărătorul de acasă se luptă să îndeplinească cerințele minime de plată în avans, costurile de închidere sau cerințele de rezervă ale creditorului.
-
cumpărătorul de acasă dorește să facă o plată în avans de 20% pentru a evita asigurarea ipotecară, dar este puțin sub această sumă din cauza costurilor de închidere sau a cerințelor de rezervă.
-
Sunt necesare îmbunătățiri sau reparații la domiciliu& cumpărătorul de locuințe trebuie să maximizeze lichiditatea post-închidere pentru a finaliza aceste proiecte.
De ce un vânzător ar fi de acord să acorde un Credit costurilor de închidere?
acordarea unui credit vânzătorului este un stimulent pe care un vânzător îl poate folosi pentru a-și vinde casa mai repede. Cu cât o proprietate rămâne mai mult pe piață, cu atât devine mai costisitoare pentru vânzător. Costurile de transport, cum ar fi dobânzile ipotecare, impozitele, taxele HOA, presiunea de a-și respecta propriile termene (de exemplu. vânzătorul folosește încasările pentru a achiziționa o altă proprietate), iar riscul ca listarea să devină învechită sunt considerații pe care un vânzător le poate lua în considerare atunci când decide să accepte o ofertă de la un cumpărător cu un credit vânzător.
În plus ,este comun pentru prețul de achiziție să fie negociate în jurul unui credit vânzător. În unele cazuri, cumpărătorul și vânzătorul vor fi de acord să crească prețul de achiziție pentru a compensa costul vânzătorului unui credit vânzător la costurile de închidere ale cumpărătorului. Atâta timp cât proprietatea va evalua, aceasta poate fi o modalitate eficientă pentru un cumpărător de a primi un credit vânzător și de a reduce costurile totale de tranzacție.
de exemplu:
în exemplul de mai sus, prin creșterea prețului de achiziție de $5,000, și având vânzătorul da cumpărătorului acasă un credit la costurile de închidere, cumpărătorului cash-to-close este redus cu $4,825 în timp ce plasele vânzător aceeași sumă de bani. Cheia pentru ca acest lucru să funcționeze depinde de ceea ce va evalua proprietatea. Cumpărătorul va dori să se consulte cu agentul imobiliar pentru a determina probabilitatea evaluării proprietății. creditor întotdeauna baza ei suma de bani vor împrumuta pe cea mai mică a valorii evaluate sau prețul de achiziție. Dacă proprietatea evaluează, creșterea prețului de achiziție așa cum s-a demonstrat mai sus va funcționa, dacă proprietatea nu evaluează, atunci cumpărătorul ar trebui să aducă diferența dintre valoarea evaluată și prețul de achiziție la închidere.
care sunt costurile maxime plătite de Vânzător pentru împrumuturile convenționale, FHA, VA& USDA?
fiecare tip de împrumut are reguli ușor diferite atunci când vine vorba de contribuțiile vânzătorului. Mai jos este o diagramă care detaliază regulile privind creditele maxime ale vânzătorului permise pentru diferite tipuri de tipuri de împrumuturi. Amintiți-vă însă că, indiferent de graficul de mai jos, un credit vânzător nu poate depăși suma totală a costurilor de închidere cumpărător și elemente preplătite.
Conventional Loans Max Seller Contribution
|
Occupancy Type |
Down Payment |
Maximum Seller Credit |
|---|---|---|
|
Primary Residence Or Second Home |
Less Than 10% |
3% |
|
10% – 25% |
6% |
|
|
Greater Than 20% |
9% |
|
|
Investment Property |
Any Down Payment Amt |
2% |
FHA Loans Max Seller Contribution
For FHA Loans the maximum amount of Seller and other interested party credits cannot exceed 6% of the sales price.
credite va contribuția maximă a vânzătorului
pentru împrumuturile VA suma maximă a contribuțiilor vânzătorului nu poate depăși 4% din prețul de vânzare, în plus față de punctele normale de reducere și creditele tradiționale ale vânzătorului la costurile de închidere ale Împrumutatului.conform liniilor directoare VA, regula de 4% Se aplică următoarelor elemente un vânzător este permis să plătească pentru un cumpărător pe partea de sus a costurilor tradiționale de închidere:
-
Prepayment of property taxes and insurance
-
Appliances and other gifts from a builder
-
Discount points above 2% of the loan amount
-
Payoff of a buyer’s judgments and debts
-
Payment of the VA funding fee
For Example: Costurile de închidere ale unui cumpărător pentru articole precum evaluarea, taxele, titlurile și taxele de înregistrare sunt egale cu 2% din prețul de achiziție. Vânzătorul este de acord să plătească în avans și costul taxelor de proprietate ale cumpărătorului & asigurarea proprietarului, taxa de finanțare VA și un sold de card de credit în valoare totală de 3% din prețul de vânzare. Contribuția totală ar fi de 5% și este permisă, deoarece 2% se îndreaptă către costurile reale de închidere și doar 3% se îndreaptă către elementele de concesiune (mai puțin de 4% maxim).
credite USDA contribuția maximă a vânzătorului
pentru împrumuturile USDA suma maximă a contribuțiilor vânzătorului nu poate depăși 6% din prețul de vânzare.
poate un cumpărător să primească un credit vânzătorului pentru mai mult decât costurile totale de închidere& articole preplătite?
Nu. Un credit vânzător la cumpărător costurile de închidere nu poate depăși valoarea totală a costurilor reale de închidere și elemente preplătite. De exemplu: închiderea unui cumpărător de locuințe costă în total 5.000 USD, iar vânzătorul a fost de acord să crediteze 10.000 USD. În această situație, împrumutatul ar putea folosi doar 5.000 USD din creditul vânzătorului. Restul de 5.000 de dolari vor fi pierduți.
ce fac dacă creditul meu vânzător depășește costurile mele de închidere& Prepaids?
dacă creditul vânzătorului depășește totalul costurilor de închidere și al articolelor preplătite, puteți crește constructiv costurile totale de închidere pentru a utiliza orice cumpărare suplimentară a creditului vânzătorului plătind „puncte” pentru a cumpăra o rată a dobânzii mai mică de la creditorul dvs. De exemplu: cumpărați o casă pentru 250.000 USD și efectuați o plată în avans de 50.000 USD și veți primi un împrumut de 200.000 USD. Vânzătorul a fost de acord să vă acorde un credit de 3% costurilor dvs. de închidere (7.500 USD), dar costurile dvs. de închidere totalizează doar 5.500 USD. Nu doriți să pierdeți cei 2.000 de dolari suplimentari pe care vânzătorul a fost de acord să vă crediteze la închidere. În acest caz, ai putea aborda creditor dumneavoastră și să le cereți să vă dau o rată a dobânzii mai mică. În acest caz, aveți 2.000 USD, ceea ce reprezintă 1% din suma împrumutului de 200.000 USD. După ce a vorbit cu creditor dumneavoastră sunt de acord să vă dau un .25% Rata dobânzii mai bună pentru plata 1% punct de reducere la închidere. Deoarece acest punct de reducere face parte din costurile totale de închidere, puteți aplica creditul vânzătorului.
Pot folosi un credit vânzător să plătească pentru FHA avans, va, și USDA taxele?împrumuturile FHA, VA și USDA au taxe de finanțare în avans. Fiecare program permite credite vânzător să fie aplicate la taxele lor în avans.
FHA
FHA permite creditele vânzătorului să fie aplicate FHA în avans MI, dar pentru a face acest lucru, întreaga taxă trebuie plătită de vânzător. FHA nu permite plăți parțiale ale MI FHA în avans.
VA
va permite credite vânzător la o parte sau toate din taxa de finanțare în avans. Această taxă contează pentru contribuția maximă a vânzătorului de 4%.
USDA
un credit vânzător poate fi folosit pentru a plăti pentru taxa de garanție în avans USDA.
puteți crește prețul de vânzare Contract pentru a Include un credit vânzător la costurile de închidere?
Da. Așa cum este descris mai sus, un cumpărător și vânzător poate negocia un preț de achiziție mai mare pe o proprietate pentru a include un credit vânzător la costurile de închidere acasă cumpărătorului. Creșterea prețului de achiziție poate duce la o problemă de evaluare. Dacă valoarea evaluată este mai mică decât prețul de achiziție contractat, cumpărătorul va trebui să aducă diferența la închidere, ceea ce ar crește suma totală de închidere și ar învinge scopul includerii unei contribuții a vânzătorului la costurile de închidere pentru început. este foarte recomandat să includeți un agent imobiliar sau un avocat atunci când negociați aceste detalii pentru a determina probabilitatea ca proprietatea să evalueze la prețul de achiziție mai mare și să vă protejați în cazul în care proprietatea evaluează mai puțin decât se anticipase pentru a vă asigura că aveți Protecții/situații neprevăzute pentru a anula contractul, dacă este necesar.