Um Vendedor de Crédito de um Tomador de Custos de Fechamento é uma forma comum (especialmente com casa pela primeira vez compradores) para reduzir a quantidade total de dinheiro que vai levar para o mutuário completar uma casa de transação de compra. Os créditos do vendedor aos custos de Encerramento do mutuário são também referidos como: concessões de vendas, custos pagos pelo vendedor, ou contribuições do vendedor. Qualquer que seja o termo usado, um crédito do vendedor pode ser uma maneira muito eficaz para obter um comprador em uma casa nos casos em que há fundos disponíveis limitados ou um comprador é apertado sobre o total de fundos necessários para a transação.
Os Compradores de casa precisam de contabilizar os seguintes custos ao comprar uma casa:
Pagamento inicial
custos de encerramento& itens pré-pagos (Ie. taxas do mutuante, avaliação e inspeção, impostos, título/honorários advocatícios e prémios de seguro pagos antecipadamente)
Reservas pós – encerramento exigidas pelo mutuante (se aplicável)
dependendo do preço de compra, tipo de estado e empréstimo, os custos de encerramento e itens pré-pagos podem variar entre 2% – 5% do preço do contrato de casa. Os compradores de casa com fundos limitados podem utilizar um “crédito do vendedor” para ajudar a reduzir significativamente os seus custos fora do bolso e permitir-lhes a compra de uma propriedade que eles seriam incapazes de outra forma.
que situações pode um vendedor crédito aos custos de encerramento de um comprador pode ser útil? os créditos do vendedor são eficazes para os compradores com dificuldades de fluxo de caixa. Estruturar uma oferta com um crédito do vendedor é útil em uma série de situações, incluindo:
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O Comprador de casa está lutando para cumprir os requisitos mínimos de Pagamento inicial, custos de encerramento, ou requisitos de reserva do emprestador.
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O comprador quer fazer um adiantamento de 20% para evitar o seguro hipotecário, mas é ligeiramente inferior a este montante devido aos custos de encerramento ou às reservas mínimas.
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são necessárias melhorias no domicílio ou reparações & O Comprador tem de maximizar a liquidez pós-encerramento para concluir estes projectos.
Por que um vendedor concordaria em dar um crédito aos custos de encerramento?fornecer um crédito de vendedor é um incentivo que um vendedor pode usar para ajudar a vender sua casa mais rapidamente. Quanto mais tempo uma propriedade permanece no mercado, mais caro se torna para o vendedor. Custos de transporte, tais como juros hipotecários, impostos, HOA dues, pressão para cumprir seus próprios prazos (ou seja. o vendedor está usando o produto para comprar outro imóvel), e o risco de a listagem se tornar obsoleta são considerações que um vendedor pode ter em conta ao decidir aceitar uma oferta de um comprador com um crédito do vendedor. além disso, é comum o preço de compra ser negociado em torno de um crédito de vendedor. Em alguns casos, o comprador e o vendedor concordarão em aumentar o preço de compra para compensar o custo para o vendedor de um crédito de vendedor para os custos de fechamento do comprador. Desde que o imóvel seja avaliado, esta pode ser uma forma eficaz de um comprador receber um crédito do vendedor e reduzir os seus custos totais de transação.
por exemplo:
no exemplo acima, aumentando o preço de compra em $5.000, e tendo o vendedor dar ao comprador um crédito para os custos de encerramento, o cash-to-close do comprador é reduzido em $4,825, enquanto o vendedor redes a mesma quantidade de dinheiro. A chave para que isso funcione depende do que a propriedade irá avaliar. O comprador vai querer consultar com o seu Corretor de imóveis para determinar a probabilidade da avaliação do imóvel.
mutuante sempre base eles montante de dinheiro que eles vão emprestar no menor do valor avaliado ou preço de compra. Se o imóvel for avaliado, o aumento do preço de compra, como demonstrado acima, funcionará, se o imóvel não for avaliado, então o comprador terá de fazer com que a diferença entre o valor avaliado e o preço de compra seja encerrada.
quais são os custos pagos pelo vendedor máximo para empréstimos convencionais, FHA, VA& USDA?cada tipo de empréstimo tem regras ligeiramente diferentes quando se trata de contribuições do vendedor. Abaixo está um gráfico detalhando as regras relativas aos créditos máximos do vendedor permitidos para diferentes tipos de empréstimos. Lembre-se que, independentemente do gráfico abaixo, um crédito vendedor nunca pode exceder o montante total dos custos de fechamento do comprador e itens pré-pagos.
Conventional Loans Max Seller Contribution
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Occupancy Type |
Down Payment |
Maximum Seller Credit |
|---|---|---|
|
Primary Residence Or Second Home |
Less Than 10% |
3% |
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10% – 25% |
6% |
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Greater Than 20% |
9% |
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Investment Property |
Any Down Payment Amt |
2% |
FHA Loans Max Seller Contribution
For FHA Loans the maximum amount of Seller and other interested party credits cannot exceed 6% of the sales price.
VA Empréstimos Max Vendedor Contribuição
Para VA Empréstimos a quantidade máxima de Vendedor Contribuições não pode exceder 4% do preço de venda, além do normal pontos de desconto e tradicional vendedor de créditos para o mutuário custos de fechamento.de acordo com as orientações da VA, a regra dos 4% aplica-se aos seguintes itens que um vendedor está autorizado a pagar por um comprador para além dos custos de encerramento tradicionais:
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Prepayment of property taxes and insurance
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Appliances and other gifts from a builder
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Discount points above 2% of the loan amount
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Payoff of a buyer’s judgments and debts
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Payment of the VA funding fee
For Example: Os custos de encerramento de um comprador para itens como avaliação, impostos, entradas de títulos e taxas de Registo igual a 2% do preço de compra. O vendedor também concorda em pagar antecipadamente o custo do imposto de propriedade do comprador & seguro do proprietário, a taxa de financiamento VA, e um saldo de cartão de crédito totalizando 3% do preço de venda. A contribuição total seria de 5% e é permitida porque 2% vai para os custos reais de encerramento e apenas 3% vai para os itens de concessão (inferior ao máximo de 4%).
USDA Empréstimos Max Vendedor Contribuição
Para USDA Empréstimos a quantidade máxima de Vendedor Contribuições não pode exceder 6% do preço de venda.
Pode um comprador receber um crédito de vendedor por mais do que os custos totais de encerramento & itens pré-pagos?
No. Um vendedor crédito aos custos de fechamento do comprador não pode exceder o montante total dos custos de fechamento efetivos e itens pré-pagos. Por exemplo: os custos de fechamento de um comprador doméstico totalizam US $5.000 e o vendedor concordou em creditar US $10.000. Nesta situação, o mutuário só poderia usar US $5.000 do crédito do vendedor. Os restantes 5 mil dólares seriam perdidos.
What Do I Do If My Seller Credit Exceeds My Closing Costs & Prepaids?
Se o crédito do seu vendedor excede o total dos seus custos de encerramento e itens pré-pagos, você pode construtivamente aumentar os seus custos de encerramento total para fazer uso de qualquer vendedor adicional compra de crédito pagando “pontos” para comprar uma taxa de juro mais baixa do seu mutuante. Por exemplo: você está comprando uma casa por US $250.000 e está fazendo um pagamento de US $50.000 e vai receber um empréstimo de US $200.000. O vendedor concordou em dar-lhe um crédito de 3% para os seus custos de encerramento ($7.500), mas os seus custos de encerramento total de apenas $5.500. Você não quer perder os $2.000 extras que o vendedor concordou em creditá-lo no fechamento. Neste caso, você poderia se aproximar do seu mutuante e pedir-lhes para lhe dar uma taxa de juros mais baixa. Neste caso em particular, você tem $2.000, o que equivale a 1% do valor do empréstimo de $200.000. Depois de falar com o seu emprestador, eles concordam em dar-lhe um .25% melhor taxa de juros para pagar um ponto de desconto de 1% no fechamento. Uma vez que este ponto de desconto é parte de seus custos totais de fechamento, você é capaz de aplicar o crédito do vendedor a ele.
Posso usar um crédito de vendedor para pagar as propinas FHA, VA e USDA?os empréstimos FHA, VA e USDA têm taxas de financiamento iniciais. Cada programa permite que os créditos do vendedor sejam aplicados às suas taxas iniciais.
FHA
FHA permite que os créditos do vendedor sejam aplicados à FHA Upfront MI, mas para isso a taxa inteira deve ser paga pelo vendedor. A FHA não permite pagamentos parciais da FHA Upfront MI.
VA
a VA permite que os créditos do vendedor a parte ou a totalidade da taxa de financiamento inicial. Esta taxa conta para a contribuição máxima de 4% do vendedor.um crédito de vendedor pode ser usado para pagar a taxa de garantia inicial da USDA.
você pode aumentar o preço de venda do contrato para incluir um crédito de vendedor para os custos de fechamento?Sim. Tal como acima descrito, um comprador e um vendedor podem negociar um preço de compra mais elevado num imóvel, a fim de incluir um crédito do vendedor aos custos de encerramento do comprador. Aumentar o preço de compra, pode potencialmente levar a uma questão de avaliação. Se o valor avaliado for inferior ao preço de compra contratado, o comprador terá de levar a diferença para o encerramento, o que aumentaria o total do cash-to-close e prejudicaria o objectivo de incluir uma contribuição do vendedor para os custos de encerramento, para começar. é altamente recomendável que você inclua um corretor de imóveis ou advogado ao negociar estes detalhes para determinar a probabilidade da avaliação da propriedade a um preço de compra mais elevado e para se proteger no caso da propriedade avaliar menos do que o previsto para garantir que você tem proteções/contingências para cancelar o contrato, se necessário.