Existem muitas semelhanças entre um empréstimo para arrendamento e uma hipoteca sobre a sua residência primária, e também algumas grandes diferenças também.

emprestadores seguem um processo de pedido de empréstimo semelhante: você precisará fornecer documentação de seus rendimentos, ativos e dívida, e o emprestador irá verificar sua pontuação de crédito.

no entanto, os mutuantes consideram que um empréstimo imobiliário para arrendamento tem um nível de risco mais elevado porque a propriedade não está ocupada pelo proprietário. Eles sabem por experiência própria que alguns investidores podem simplesmente abandonar o empréstimo se os tempos forem difíceis e a propriedade não gerar fluxo de caixa positivo.

empréstimos para arrendamento vs empréstimos à habitação regulares

algumas das maiores diferenças entre um empréstimo à habitação para arrendamento versus um empréstimo à habitação regular incluem::

• Maior adiantamento, muitas vezes, de 20 a 25% ou mais, dependendo da propriedade e o mutuário
• aumento das taxas de juros e taxas para compensar o credor para o adicional de risco de tornar uma propriedade de aluguel, de empréstimo
• pontuação de Crédito de 620 ou mais
• Dívida-to-income ratio (DTI) de menos de 36%
• Suficientes reservas de dinheiro para pagar a hipoteca, até seis meses, se a taxa de desocupação é maior do que o previsto
• aumento das taxas de juros e taxas para compensar o credor para o adicional de risco de tornar uma propriedade de aluguel, de empréstimo
• Qualificação tipos de propriedade deve caber em categorias típicas de seguros hipotecários privados (PMI) não se aplica quando o rácio empréstimo/valor (LTV) é inferior a 80%

opções de empréstimo imobiliário para arrendamento

um empréstimo de propriedade alugada. Opções de empréstimo variam de bancos tradicionais e uniões de crédito para mutuantes que se especializam em fazer empréstimos globais ou de carteira para investidores imobiliários que possuem 10 propriedades de aluguel ou mais.estas opções de empréstimo de propriedade para arrendamento podem ser usadas quando você está comprando sua primeira propriedade de renda, adicionando à sua carteira de arrendamento, ou refinanciamento de uma hipoteca existente:

1. Empréstimos

• Também conhecido como “em conformidade”empréstimos
• Oferecidos por corretores de hipoteca e tradicionais financiadores, tais como bancos e cooperativas de crédito
• Garantido pelo Fannie Mae ou Freddie Mac e deve atender a patrocinados pelo governo empresarial (GSE) orientações
• taxas de juros mais baixas e taxas com uma boa pontuação de crédito
• adiantamento requisitos de entre 15% e 25% (dependendo da propriedade)
• Até 10 de hipotecas, embora a maioria dos credores têm um limite de casa, de não mais de quatro

2. FHA multi-unidade de financiamento

• Multi-familiar de empréstimo feito pela Federal Housing Administration (FHA)
• Oferecidos por corretores de hipoteca e tradicionais financiadores
• Bom para a nova construção, substancial, de propriedade de reabilitação, e as compras
• Para pagamento de crédito e os requisitos de pontuação menor do que com os empréstimos
• Pode usar de propriedade existentes de aluguer de renda para ajudar a qualificar
• Deve residir em uma das unidades por um ano ou mais

3. Empréstimos multi-famílias apoiados pelos EUA Department of Veterans Affairs (VA)

4. Cobertor de empréstimos hipotecários

• Finanças de vários imóveis para locação em um único empréstimo
• Pode ser usado para qualquer tipo de renda, propriedade de produção
• Oferecidos por corretores de hipoteca ou credores privados
• Propriedades são “cross-coberto” com cada propriedade de servir como garantia para os outros
• adiantamento, a pontuação de crédito, de taxa de juro, e termos de empréstimo variar de acordo com o credor e as propriedades específicas
• Possível refinanciar existentes propriedade individual empréstimos sob um cobertor de hipoteca
• Versão cláusula pode ser negociado que permite que você venda um ou mais das propriedades dentro do empréstimo cobertor

5. Carteira de empréstimos

• Finanças único ou múltiplos de aluguer de propriedades com o mesmo credor
• Oferecidos por corretores de hipoteca ou credores privados
• Carteira de empréstimos são realizados pelo credor, e são uma boa opção para o ‘financiamento criativos’
• adiantamento, a pontuação de crédito, de taxa de juro, e termos de empréstimo pode ser personalizada para atender as necessidades do mutuário
• Menos rigorosas do mutuário requisitos também significam maiores taxas de pré-pagamento de penalidades, e o balão de pagamentos, onde a totalidade do saldo do empréstimo é devido ao final de um empréstimo de curto prazo

6. O dinheiro privado empréstimos

• Oferecidos por investidores privados ou grupos que fazem empréstimos para os investidores imobiliários
• Boa fonte para o financiamento de investimentos futuros com base na propriedade atual de desempenho
• termos de Empréstimo e taxas podem ser personalizados para cada investidor individual
• Alguns credores privados pode ‘tirar um pedaço da ação”, através da participação no projeto, em troca de menores taxas de juros ou taxas

7. HELOC e Home Equity Empréstimo

• Home equity linha de crédito se baseia no acumulado dos fundos próprios em uma propriedade como uma fonte de fundos para a compra de outro
• Funciona de forma semelhante a um cartão de crédito, com pagamentos mensais e o montante do empréstimo garantido pela propriedade
• Home equity empréstimo é um tipo de segunda hipoteca, com o dinheiro pago em um montante fixo
• Empréstimo é normalmente a uma taxa fixa, com pagamentos feitos ao longo de um determinado período de tempo
• Pode emprestar entre 75% ou 80% da propriedade de capital, dependendo do mutuário e o mutuante
• as taxas de Juros pode ser maior do que com o longo prazo, refinanciamento de caixa: boa fonte para os fundos quando e se forem necessários. As condições de empréstimo podem ser completamente personalizadas com base nas necessidades do comprador e do vendedor, por vezes utilizadas pelos vendedores como uma forma de distribuir os ganhos de capital como alternativa ao financiamento por parte dos vendedores. condução de uma troca diferida por impostos de 1031iStock-1195432403
  

  como manter as taxas de empréstimo à propriedade para arrendamento baixas

  embora os empréstimos à propriedade para arrendamento possam ser mais caros do que obter um empréstimo na sua residência primária, há várias coisas que você pode fazer para manter as taxas e taxas baixas:

  • Manter uma boa pontuação de crédito, o ideal é de, pelo menos, 740 ou superior
  • criar uma maior adiantamento de entre 20% e 25% para um menor LTV
  • Use um local de banco ou credor que conhece o mercado imobiliário local e pode ter o tempo para aprender sobre você e seu negócio
  • Ter o seu pedido de empréstimo docs preparado antes do tempo mostra que o credor você for um grande investidor e melhora suas chances de obter o seu aluguer de propriedade empréstimo aprovado
  • Documento o sucesso do desempenho financeiro de sua aluguer de propriedades com declarações de lucros e perdas e dinheiro relatórios de fluxo
  • comprar ao redor o melhor empréstimo termos e condições
  • Pensar fora da caixa e considerar a alternativa de empréstimo de soluções para o arrendamento de propriedade, tais como privados de concessão de empréstimos ou vendedor de financiamento
  • Considerar a formação de uma pequena joint venture (JV) ou parceria para projetos maiores, que necessitam de capital intensivo, atualização ou estão fora do seu campo de investimento em perícia

  Aluguel de Propriedade de Despesas Operacionais para Lembrar

  além do principal pagamentos de hipoteca, existem várias outras despesas operacionais, o investidor precisa considerar antes de comprar um propriedade alugada. todas estas despesas podem ser deduzidas como despesas normais para reduzir o rendimento líquido tributável.:

  • Hipoteca pagamento de juros
  • impostos sobre a Propriedade
  • Aluguer de impostos
  • Propriedade taxas de administração
  • taxas de Leasing
  • Reparos e manutenção
  • reserva de Capital conta os contributos (de um fundo usado para pagar futuras grandes reparações e upgrades)
  • HOA taxas (se o imóvel está em uma associação de proprietários de imóveis)
  • Utilitários (apesar de inquilinos em uma única família de aluguel de imóvel costuma pagar seus próprios utilitários, os proprietários de pequenas multifamiliar propriedade, às vezes, pagam utilitário de taxas de água, esgoto, lixo e incluem os encargos, como parte dos inquilinos’ rent)

  

  Como medir o desempenho da propriedade para arrendamento

  quando utiliza um LTV conservador (empréstimo-valor) igual ou inferior a 75% com um empréstimo para arrendamento, o fluxo de caixa bruto deve cobrir todas as despesas acima referidas e mais. No final de cada mês, você ainda terá lucro em dinheiro para colocar em sua conta bancária.antes de se candidatar a um empréstimo imobiliário para arrendamento, considere estes três rácios de propriedade para ajudar a garantir que a sua compra pretendida tem um fluxo de caixa sólido e positivo.:

  taxa de Cap

  a taxa de capitalização – taxa de cap para curto – compara o rendimento líquido de exploração da propriedade (NOI) com o preço de compra da propriedade:

  • taxa de Cap = NOI / preço de compra
  • $6.000 NOI / $100.000 preço de compra = .06 ou 6% Cap rate

  embora o NOI não inclua o pagamento da hipoteca, cap rate é uma boa maneira de rastrear propriedades que podem não fluxo de caixa. Isso porque quanto mais baixa a taxa de cap é sem o pagamento do empréstimo, maior a probabilidade de fluxo de caixa será negativo.

  ent Ratio

  Rent ratio – também conhecido como a “regra de 1%” – compara a renda mensal bruta com o custo total da propriedade (incluindo taxas de aquisição e financiamento, e despesas de reabilitação):

  • Rent ratio = renda mensal/custo da propriedade
  • $1.200 Renda Mensal / $100,000 custo da propriedade = .012 ou 1.2%

  uma propriedade para arrendamento com um rácio de renda muito baixo é uma bandeira vermelha de que o investimento terá um fluxo de caixa negativo. Como regra geral, quanto maior a taxa de renda melhor. Os investidores imobiliários que utilizam o rácio de renda normalmente procuram um rácio mínimo entre 1% e 2%.o cálculo do cash-on – cash é uma boa maneira de analisar como diferentes opções de financiamento afetam o fluxo de caixa, porque o dinheiro recebido inclui o pagamento hipotecário . despesas.

  Pensamentos finais

  comprar propriedade para arrendamento é uma forma chave de diversificar a sua carteira de investimentos e gerar rendimento passivo, especialmente durante tempos económicos conturbados. A produção de renda de imóveis gera fluxos de renda dupla de renda mensal e de valorização a longo prazo e se qualifica para benefícios fiscais que outros ativos não oferecem. melhor de tudo, há uma baixa correlação entre os preços dos imóveis e o mercado de ações. Pode dar por si a dormir melhor à noite sabendo que tem um bem que não está sujeito aos caprichos de Wall Street.