kredyt Sprzedawca do zamknięcia kosztów kredytobiorcy jest powszechnym sposobem (zwłaszcza z nabywców domu po raz pierwszy), aby zmniejszyć tę całkowitą kwotę pieniędzy, które będzie trzeba dla kredytobiorcy do zakończenia transakcji zakupu domu. Kredyty sprzedawcy na rzecz kredytobiorcy są również określane jako: koncesje na sprzedaż, koszty zapłacone przez Sprzedawcę lub składki sprzedawcy. Niezależnie od terminu jest używany, kredyt sprzedawca może być bardzo skutecznym sposobem, aby uzyskać kupującego do domu w przypadkach, gdy istnieją ograniczone dostępne środki lub kupujący jest mocno na łącznych środków potrzebnych do transakcji.
kupujący dom muszą uwzględnić następujące koszty przy zakupie domu:
Zaliczka
koszty zamknięcia& pozycje przedpłacone (tj. opłaty pożyczkodawcy, wycena i kontrola, podatki, opłaty za tytuł/adwokata i składki ubezpieczeniowe opłacane z góry)
rezerwy po zamknięciu wymagane przez pożyczkodawcę (jeśli dotyczy)
w zależności od ceny zakupu, stanu i rodzaju pożyczki, koszty zamknięcia i przedpłacone przedmioty mogą wynosić od 2% do 5% ceny kontraktu domu. Strona główna kupujący z ograniczonymi funduszami mogą wykorzystać „kredyt sprzedawcy”, aby znacznie zmniejszyć ich koszty out-of-pocket i umożliwić im zakup nieruchomości, w przeciwnym razie nie byłyby w stanie.
jakie sytuacje mogą być pomocne dla kupującego?
kredyty dla sprzedających są skuteczne dla kupujących z przepływem środków pieniężnych. Struktura oferty z kredytem Sprzedającego jest pomocna w wielu sytuacjach, w tym:
-
kupujący dom ma trudności z spełnieniem minimalnych wymagań dotyczących zaliczki, kosztów zamknięcia lub wymogów rezerwy pożyczkodawcy.
-
kupujący dom chce dokonać zaliczki w wysokości 20%, aby uniknąć ubezpieczenia kredytu hipotecznego, ale niewiele brakuje tej kwoty z powodu kosztów zamknięcia lub wymogów rezerwy.
-
potrzebne są ulepszenia lub naprawy domu& kupujący dom musi zmaksymalizować płynność po zamknięciu, aby ukończyć te projekty.
udzielenie kredytu sprzedawcy jest zachętą, którą sprzedawca może wykorzystać, aby szybciej sprzedać swój dom. Im dłużej nieruchomość pozostaje na rynku, tym bardziej kosztowne staje się dla sprzedającego. Koszty prowadzenia, takie jak odsetki od kredytu hipotecznego, podatki, składki HOA, presja na dotrzymanie własnych terminów (tj. Sprzedający wykorzystuje wpływy na zakup innej nieruchomości), a ryzyko, że aukcja stanie się przestarzała, to czynniki, które sprzedawca może wziąć pod uwagę przy podejmowaniu decyzji o przyjęciu oferty od kupującego z kredytem sprzedającego.
dodatkowo często cena zakupu jest negocjowana wokół kredytu sprzedającego . W niektórych przypadkach Kupujący i sprzedający zgadzają się zwiększyć cenę zakupu, aby zrekompensować sprzedającemu koszt kredytu sprzedającego kosztami zamknięcia kupującego. Tak długo, jak nieruchomość będzie wycena, może to być skuteczny sposób dla kupującego, aby otrzymać kredyt sprzedającego i zmniejszyć ich ogólne koszty transakcji.
na przykład:
w powyższym przykładzie, zwiększając cenę zakupu o $5,000 i mając sprzedającego dać nabywcy domu kredyt na koszty zamknięcia, kupujący cash-to-close jest zmniejszona o $4,825 podczas gdy sprzedający sieci taką samą ilość pieniędzy. Klucz do tego, aby to działało, zależy od tego, za co nieruchomość będzie wyceniać. Kupujący będzie chciał skonsultować się z ich pośrednikiem w celu określenia prawdopodobieństwa wyceny nieruchomości.
pożyczkodawcy zawsze opierają swoją kwotę pieniędzy, które pożyczą od niższej z oszacowanej wartości lub ceny zakupu. Jeśli wycena nieruchomości, podwyższenie ceny zakupu, jak wykazano powyżej, będzie działać, jeśli nieruchomość nie wycenia, to kupujący musiałby doprowadzić różnicę między wycenianą wartością a ceną zakupu do zamknięcia.
jakie są maksymalne koszty ponoszone przez Sprzedawcę w przypadku kredytów konwencjonalnych, FHA, VA& kredyty USDA?
każdy rodzaj pożyczki ma nieco inne zasady, jeśli chodzi o składki sprzedawcy. Poniżej znajduje się Wykres opisujący zasady dotyczące maksymalnych kredytów sprzedawcy dozwolonych dla różnych rodzajów pożyczek. Pamiętaj jednak, że niezależnie od poniższego wykresu, kredyt sprzedawcy nigdy nie może przekroczyć całkowitej kwoty kosztów zamknięcia kupującego i przedpłaconych pozycji.
Conventional Loans Max Seller Contribution
|
Occupancy Type |
Down Payment |
Maximum Seller Credit |
|---|---|---|
|
Primary Residence Or Second Home |
Less Than 10% |
3% |
|
10% – 25% |
6% |
|
|
Greater Than 20% |
9% |
|
|
Investment Property |
Any Down Payment Amt |
2% |
FHA Loans Max Seller Contribution
For FHA Loans the maximum amount of Seller and other interested party credits cannot exceed 6% of the sales price.
pożyczki VA Max wkład sprzedawcy
w przypadku pożyczek VA Maksymalna kwota wkładu sprzedawcy nie może przekroczyć 4% Ceny Sprzedaży oprócz zwykłych punktów rabatowych i tradycyjnych kredytów sprzedawcy na koszty zamknięcia pożyczkobiorcy.
zgodnie z wytycznymi VA, Zasada 4% ma zastosowanie do następujących pozycji, które sprzedawca może zapłacić za kupującego oprócz tradycyjnych kosztów zamknięcia:
-
Prepayment of property taxes and insurance
-
Appliances and other gifts from a builder
-
Discount points above 2% of the loan amount
-
Payoff of a buyer’s judgments and debts
-
Payment of the VA funding fee
For Example: Koszty zamknięcia kupującego dla przedmiotów, takich jak wycena, podatki, tytuł ins i opłaty rejestracyjne wynoszą 2% ceny zakupu. Sprzedający zgadza się również zapłacić z góry koszt podatku od nieruchomości kupującego & ubezpieczenie właściciela domu, opłatę za finansowanie VA i saldo karty kredytowej w wysokości 3% Ceny Sprzedaży. Całkowity wkład wynosiłby 5% i jest dopuszczalny, ponieważ 2% przeznacza się na rzeczywiste koszty zamknięcia, a tylko 3% na pozycje koncesyjne (mniej niż maksymalnie 4%).
pożyczki USDA Max wkład sprzedawcy
w przypadku pożyczek USDA Maksymalna kwota wkładu sprzedawcy nie może przekroczyć 6% Ceny Sprzedaży.
Czy kupujący może otrzymać kredyt sprzedającego na więcej niż całkowite koszty zamknięcia& pozycje przedpłacone?
Nie. Koszty zamknięcia kredytu sprzedającego na rzecz kupującego nie mogą przekroczyć całkowitej kwoty rzeczywistych kosztów zamknięcia i przedpłaconych pozycji. Na przykład: koszt zamknięcia domu kupującego wynosi 5 000 USD, a sprzedawca zgodził się na kredyt w wysokości 10 000 USD. W tej sytuacji kredytobiorca byłby w stanie wykorzystać tylko 5000 USD kredytu sprzedającego. Pozostałe $5,000 zostanie utracone.
co zrobić, jeśli mój kredyt Sprzedającego przekracza moje koszty zamknięcia & Prepaids?
Jeśli kredyt sprzedającego przekracza sumę kosztów zamknięcia i przedpłaconych przedmiotów, możesz konstruktywnie zwiększyć swoje całkowite koszty zamknięcia, aby skorzystać z dodatkowego kupna kredytu sprzedającego płacącego „punkty”, aby kupić niższą stopę procentową od pożyczkodawcy. Na przykład: kupujesz dom za $250,000 i dokonujesz zaliczki w wysokości $ 50,000 i otrzymasz pożyczkę w wysokości $200,000. Sprzedawca zgodził się przyznać 3% kredytu na koszty zamknięcia ($7,500), ale koszty zamknięcia wynoszą tylko $5,500. Nie chcesz stracić dodatkowych 2000 dolarów, które sprzedawca zgodził się na kredyt przy zamknięciu. W takim przypadku możesz zwrócić się do pożyczkodawcy i poprosić go o niższą stopę procentową. W tym konkretnym przypadku masz $2,000, co odpowiada 1% kwoty pożyczki w wysokości $200,000. Po rozmowie z pożyczkodawcą zgadzają się dać ci .25% lepsza stopa procentowa za wypłatę 1% punktu rabatowego przy zamknięciu. Ponieważ ten punkt rabatowy jest częścią całkowitych kosztów zamknięcia, możesz zastosować do niego kredyt sprzedawcy.
Czy Mogę użyć kredytu sprzedającego, aby zapłacić z góry opłaty FHA, VA i USDA?
pożyczki FHA, VA i USDA mają opłaty za finansowanie z góry. Każdy program pozwala na zastosowanie kredytów sprzedawcy do opłat z góry.
FHA
FHA pozwala na zastosowanie kredytów sprzedawcy do FHA z góry, ale aby to zrobić, cała opłata musi zostać uiszczona przez Sprzedawcę. FHA nie zezwala na częściowe płatności FHA z góry.
VA
VA pozwala kredytom Sprzedającego Na części lub całości opłaty za finansowanie z góry. Opłata ta liczy się do maksymalnie 4% wkładu sprzedawcy.
USDA
kredyt sprzedawcy może być wykorzystany do opłacenia opłaty gwarancyjnej USDA z góry.
Czy można podwyższyć cenę sprzedaży umowy, aby uwzględnić kredyt sprzedawcy do kosztów zamknięcia?
tak. Jak opisano powyżej, Kupujący i sprzedający mogą negocjować wyższą cenę zakupu nieruchomości w celu uwzględnienia kredytu Sprzedającego do kosztów zamknięcia nabywcy domu. Zwiększenie ceny zakupu może potencjalnie prowadzić do problemu wyceny. Jeśli wyceniana wartość jest niższa niż zakontraktowana cena zakupu, kupujący będzie musiał doprowadzić różnicę do zamknięcia, co zwiększyłoby całkowitą gotówkę do zamknięcia i pokonało cel włączenia wkładu sprzedawcy do kosztów zamknięcia.
zaleca się, że zawierają pośrednika lub pełnomocnika podczas negocjacji tych szczegółów, aby określić prawdopodobieństwo wyceny nieruchomości po wyższej cenie zakupu i chronić się w przypadku, gdy nieruchomość nie wycena niższa niż przewidywano, aby upewnić się, że masz zabezpieczenia/nieprzewidziane, aby anulować umowę w razie potrzeby.