czynniki rynku nieruchomości

aprecjacja wynika z kolażu czynników wpływających na siebie nawzajem i ostatecznie łączących się w celu zwiększenia wartości. Zanim rozdzielimy te czynniki, porozmawiajmy o tym, jak aktywność na rynku nieruchomości wpływa na wartości domów na szerszym poziomie.

podaż i popyt

prawo podaży i popytu, którego nauczyłeś się w ekonomii 101, odgrywa najważniejszą rolę w ruchach wartości domu. Wartości nieruchomości rosną, gdy niska podaż domów na sprzedaż spełnia silny popyt nabywców, jak nabywcy konkurują w wojnach licytacji, aby zabezpieczyć dom z ograniczonych zapasów.

„w ostatnim czasie zdecydowanie odnotowaliśmy wzrost wartości domów.największym czynnikiem, który napędza obecnie na moim rynku, jest brak zapasów” – mówi Lance. „Wspólnoty zwykle mają od 15 do 20 domów na sprzedaż, a w tej chwili są tylko cztery. Więc jeśli któryś z nich jest w ogóle pożądany, właściciel dostanie teraz najwyższą cenę za ten dom.”

porównywalna sprzedaż

agenci nieruchomości i rzeczoznawcy majątkowi wyceniają Domy na podstawie ceny sprzedaży porównywalnych domów w okolicy, tzw. ” comps.”Gdy licytacja wojny występują w sąsiedztwie, domy sprzedają po wyższych cenach niż ich poprzednicy, umożliwiając nowe oferty ustawić wyższe ceny katalogowe i osiągnąć jeszcze wyższe ceny sprzedaży, jeśli licytacja wojny nadal występują.

Lance nazywa ten efekt domina „przesuwaniem punktu cenowego”, odzwierciedlając swoje ostatnie doświadczenia z rynku gorących sprzedawców latem 2020 roku:

„sprzedałem dom za $368,000, potem ten sam plan piętra skończył się sprzedażą za $385,000. W zeszłym tygodniu poszedłem na spotkanie z listą, ten sam plan piętra, ta sama społeczność-to było na bocznej ulicy, która jest prawdopodobnie trochę bardziej pożądana niż na głównej ulicy dzielnicy-i powiedziałem im, aby wystawili ją na 400,000$.”

Jeśli pierwszy dom wymieniony na $368,000 byłby wymieniony kilka miesięcy później, ich wartość nieruchomości zwiększyłaby się dzięki sprzedaży porównawczej. Lance komentuje: „nikt nie wiedział, że to się stanie, prawda, nikt nie wiedział. Ale gdyby poczekali do września, mogliby sprzedać za 385,000, 390,000 dolarów. Prawda? To spora różnica.”

czynniki ekonomiczne

rynek mieszkaniowy nie koreluje bezpośrednio z siłą gospodarki, jak byliśmy świadkami silnego rynku mieszkaniowego w 2020 roku, pomimo problemów gospodarczych spowodowanych pandemią COVID-19. Niemniej jednak te czynniki ekonomiczne silnie wpływają na wartość nieruchomości, rosnący lub malejący popyt nabywców i postrzeganie wartości.

rynek pracy

silne tworzenie miejsc pracy często prowadzi do wzrostu popytu nabywców, ponieważ potencjalni nabywcy domu zyskują siłę finansową i stabilność od nowych miejsc pracy do zakupu. Wartość nieruchomości rośnie w regionach, w których rośnie liczba miejsc pracy, ponieważ napływający pracownicy konkurują o podaż mieszkań w pobliżu centrów biznesowych.

wzrost populacji

często idzie w parze ze wzrostem zatrudnienia, wzrost populacji zwiększa popyt kupujących, prowadząc do wzrostu wartości nieruchomości w pożądanych dzielnicach, jak zauważa Lance:

„mieszkam na północ od Atlanty. Kiedy ludzie zaczynają wyprowadzać się z miasta i udają się do jednego konkretnego obszaru, który jest bardzo pożądany, wtedy oczywiście wartości nieruchomości rosną tam. To podaż i popyt. To wszystko podaż i popyt.”

koszt kredytu

gdy oprocentowanie kredytu hipotecznego jest niskie, więcej kupujących wchodzi na rynek, starając się zaoszczędzić tysiące do dziesiątek tysięcy dolarów w całym okresie ich kredytu hipotecznego. Jeśli inwentaryzacja mieszkań na rynku pozostaje w tyle za tym wzrostem popytu, a następnie wzrost wartości nieruchomości w obszarze dotkniętym.

Twoja lokalizacja

wartości nieruchomości rosną (lub maleją) w różnym tempie w różnych lokalizacjach, nawet w czasach drastycznie zmieniających się w sąsiednich dzielnicach. Przeanalizujmy niektóre czynniki wpływające na lokalizację:

jakość dzielnicy szkolnej

dane z Krajowego Stowarzyszenia Pośredników w obrocie nieruchomościami pokazują, że 26% ostatnich nabywców domów miało wpływ na jakość swojej dzielnicy szkolnej przy wyborze dzielnicy. Wśród kupujących w wieku od 30 do 39 lat odsetek ten wzrasta do 46%, a następnie do 36% wzrostu wśród kupujących w wieku od 22 do 29 lat.

Kiedy okręg szkolny wypada dobrze-wg ocen wystawionych przez państwo i ocen przez greatschools.org -popyt nabywców rośnie w dzielnicach położonych w strefie tej dzielnicy, napędzając wartości nieruchomości.

od czasu do czasu państwo lub organ odpowiedzialny zmieni strefy szkolne, przenosząc społeczności do nowych szkół lub rozdzielając je między istniejące szkoły. Domy przypisane do szkół wyższych może wystąpić wzrost wartości nieruchomości, jak sąsiedztwo staje się bardziej pożądane dla kupujących.

przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego

przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego określają, w jaki sposób obszary gruntów mogą być wykorzystywane do celów mieszkalnych, handlowych lub przemysłowych. Kiedy Gmina zmienia podział na określony obszar, wartości nieruchomości mogą ulec zmianie w odpowiedzi na nowe możliwości korzystania z gruntów. Na przykład, powiedzmy, że miasto przekształca strefę mieszkalną w strefę handlową, a dziadkowie w istniejących nieruchomościach. Jeśli obszar jest atrakcyjny, a modne firmy wprowadzają się dzięki przebudowie, wartość tych nieruchomości mieszkalnych wzrośnie ze względu na zwiększoną atrakcyjność w połączeniu z ograniczoną podażą mieszkań.

nowe firmy handlowe

nowe lub ulepszone centra handlowe i modne firmy napędzają popyt kupujących w dzielnicach, podnosząc wartość nieruchomości. Lance twierdzi, że społeczności wiejskie szczególnie korzystają z rozwoju handlowego:

„powiedzmy, że obszar naprawdę się rozwija i kiedyś miał tylko ziemię rolną, ale teraz mam Kroger lub sklep spożywczy w odległości kilku mil, gdzie wcześniej było siedem mil. Siedem mil jazdy może trwać od 15 do 20 minut, nie znam nikogo, kto chciałby jechać 20 minut, żeby dostać kawałek masła.”

badania pokazują, że domy w pobliżu Whole Foods, Trader Joes i Starbucks doceniają szybciej niż inne domy. Chociaż łańcuchy te wyróżniają się w znajdowaniu nowych i najbliższych lokalizacji, więc związany z tym wzrost wartości jest prawdopodobnie spowodowany kombinacją skorelowanych czynników.

dojazd do centrum miasta

domy położone w pobliżu nowych lub rozbudowanych linii komunikacji miejskiej korzystają z „premii tranzytowej.”Według Amerykańskiego Stowarzyszenia Transportu Publicznego (APTA) nieruchomości w pobliżu transportu publicznego o wysokiej częstotliwości tradycyjnie mają wartości o 42% wyższe niż w innych obszarach. Procent wzrostu wartości zależy od kilku czynników, takich jak dostępność, hałas i inne korzyści sąsiedzkie.

bliskość natury, ścieżek i parków

Po drugiej stronie spektrum bliskość natury pomaga zwiększyć wartość nieruchomości, szczególnie mieszkań położonych na obszarach miejskich. Badania przeprowadzone przez University of Washington sugerują, że domy sąsiadujące z naturalistycznymi parkami i otwartymi przestrzeniami mają o 8% -20% wyższą wartość niż porównywalne nieruchomości,przy czym wzrost wartości spada do prawie zera w przypadku domów położonych pół mili.

Twój dom sam

„dla moich właścicieli domów mówię o wartości nabywcy i wartości wyceny”, akcje Lance, obserwując, że istnieją dwie strony monety, jeśli chodzi o wartość samego domu.

” więc rzeczoznawca sprawdzi stan Będą patrzeć na wiek dachu i wiek klimatyzacji. Na pewno będą szukać zgnilizny drewna-możesz zostać o to wezwany. Sprawdzą stan nieruchomości. Nie obchodzi ich, czy masz białe szafki. Kupującym zależy na białych szafkach.”

Powierzchnia użytkowa

Powierzchnia użytkowa podnosi wartość w oczach rzeczoznawców i kupujących. Jeśli rozszerzysz powierzchnię swojego domu o dodatek do domu, gotowe poddasze lub piwnicę, wartość nieruchomości wzrasta w różnym stopniu. Łazienki, sypialnie i rozszerzone kuchnie dodają największą wartość na stopę kwadratową, zwłaszcza jeśli te remonty dają Twojemu domowi przewagę nad konkurencją.

wiek i stan nieruchomości

rzeczoznawcy oceniają stan domu w oparciu o ilość i stopień wymaganych napraw, koncentrując się przede wszystkim na integralności struktury domu i funkcjonalności systemów domowych (Ogrzewanie, Klimatyzacja, Podgrzewacz wody itp.).

kupujący w szczególności zwracają uwagę na wiek domu w oparciu o jakość i design elementów, takich jak Osprzęt, sprzęt, płytki i funkcje energooszczędne. Kiedy utrzymujesz swój dom z strukturalnego i estetycznego punktu widzenia, poprawiasz wartość swojej nieruchomości.

kilka przykładów dużych modernizacji, zwiększających wartość to:

• Instalacja nowego systemu HVAC
• naprawa lub wymiana dachu
• Wymiana drewna uszkodzonego przez termity lub pleśń
• instalacja energooszczędnych okien
• Wymiana bramy garażowej

renowacje i aktualizacje

przy strategicznej przebudowie zwiększa się wartość domu i jego zbywalność. Oto niektóre z najlepszych projektów przebudowy, aby zwiększyć wartość i odzyskać koszty projektu:

• Minor kitchen remodel: Magazyn Remodeling donosi, że drobne przebudowy kuchni dodaje średnio 18,206 dolarów w wartości odsprzedaży, odzyskując 77.6% kosztów projektu.
• otwarty plan piętra: jedno z badań sugeruje, że otwarte plany pięter doceniają w tempie 7,4% szybciej niż ich zamknięte odpowiedniki.
• dodanie pokładu drewnianego: nowy pokład z drewna dodaje średnio 10 355 USD wartości odsprzedaży
• nowe urządzenia: Top Agent HomeLight Insight Q2 2020 ujawnia, że nowe urządzenia ze stali nierdzewnej dodają średnio 5 982 USD wartości, podczas gdy podwójne piekarniki dodają średnio 2 414 USD.
• nowe pożądane wykończenia: Zaktualizowane oprawy i farby natychmiast zaktualizować swój dom za stosunkowo niewielką cenę.

wystrój domu tak, aby świecił od strony ulicy się opłaci. W najnowszym raporcie Homelight Top Agent Insights, ponad 94% agentów zgodziło się, że niesamowita atrakcyjność krawężnika równa się pieniądzom na koncie bankowym w momencie zamknięcia. Idąc w parze z wyglądem zewnętrznym, bujna architektura krajobrazu podnosi wartość nieruchomości, a 75% najlepszych agentów wierzy, że dobrze zagospodarowane domy są warte 1% do 10% więcej niż te bez krajobrazu.

sprawdzanie wartości nieruchomości w celu podejmowania mądrzejszych decyzji dotyczących domu

regularnie sprawdzając wartość nieruchomości, możesz określić, czy twój dom ceni lub traci wartość w czasie. Rozpocznij badania za pomocą automatycznego modelu wyceny online (AVM), takiego jak bezpłatne narzędzie do szacowania wartości domu HomeLight. AVMs wykorzystuje kombinację danych z publicznych rejestrów podatkowych,danych przesłanych przez użytkownika oraz ofert MLS i sprzedaży, aby oszacować wartość domu. Gdy jesteś gotowy na głębsze zanurzenie się w analizie wartości nieruchomości, skontaktuj się z czołowym agentem nieruchomości w Twojej okolicy. Zapewnią oni hiperlokalną wiedzę na temat zmian wartości na twoim rynku, aby pomóc ci w podejmowaniu świadomych decyzji dotyczących nieruchomości.