Det er mange likheter mellom et utleieeiendomslån og et boliglån på din primære bolig, og også noen store forskjeller også. Långivere følger en lignende lånesøknadsprosess: Du må gi dokumentasjon av inntekt, eiendeler og gjeld, og utlåner vil sjekke kredittpoengene dine.

långivere vise imidlertid en leie eiendom lån som har et høyere nivå av risiko fordi eiendommen ikke er eier-okkupert. De vet av erfaring at noen investorer bare kan gå bort fra lånet hvis tidene er tøffe og eiendommen ikke genererer positiv kontantstrøm.

Leie Eiendom Lån vs Vanlige Hjem Lån

Noen av de største forskjellene mellom en leie eiendom lån versus en vanlig hjem lån inkluderer:

• Større forskuddsbetaling, ofte 20-25% eller mer, avhengig av eiendommen og låntaker
• Høyere renter og avgifter for å kompensere utlåner for den ekstra risikoen for å gjøre en leie eiendom lån
• Kreditt score på 620 eller mer
• Gjeld til inntekt ratio (DTI) på mindre enn 36%
• Tilstrekkelige kontantbeholdninger til å betale boliglån i inntil seks måneder dersom ledigheten er høyere enn forventet
• høyere renter og avgifter For Å Kompensere utlåner for den ekstra risikoen for å gjøre en leie eiendom lån
• kvalifiserende eiendomstyper må passe Private boliglån forsikring (PMI) gjelder ikke når lån-til-verdi ratio (LTV) er mindre enn 80%

Utleie Eiendom Lån Alternativer

det er mange gode alternativer tilgjengelig for å ta ut en leie eiendom lån. Lånealternativer spenner fra tradisjonelle banker og kredittforeninger til långivere som spesialiserer seg på å lage teppe-eller porteføljelån til eiendomsinvestorer som eier 10 utleieboliger eller mer.

disse utleieeiendomslånsalternativene kan brukes når du kjøper din første inntektseiendom, legger til din utleieeiendomsportefølje eller refinansierer et eksisterende boliglån:

1. Konvensjonelle lån

• Også kjent som «konform lån»
• Tilbys av boliglån meglere og tradisjonelle långivere som banker og kreditt fagforeninger
• Garantert Av Fannie Mae Eller Freddie Mac Og må oppfylle regjeringen sponset enterprise (Gse) retningslinjer
• Laveste renter og avgifter med en god kreditt score
• nedbetalingskrav på mellom 15% og 25% (avhengig av eiendommen)
• opp til 10 boliglån, selv om de fleste långivere har en intern grense på ikke Mer Enn Fire

2. Fha multi-enhet finansiering

• Multi-familie lån støttet Av Federal Housing Administration (FHA)
• Tilbys av boliglån meglere og tradisjonelle långivere
• Bra for nybygg, betydelig eiendom rehabilitering, og kjøp
• Forskuddsbetaling og kreditt score krav lavere enn med konvensjonelle lån
• kan bruke eksisterende eiendom leieinntekter for å hjelpe kvalifisere
• må ligge I en av enhetene for ett år eller mer

3. VA multi-enhet finansiering

• Multi-familie lån støttet AV USA Department Of Veterans Affairs (VA)
• Tilbys av boliglån meglere og tradisjonelle långivere
• Tilgjengelig for aktiv tjeneste medlemmer, veteraner, og kvalifiserte ektefeller
• Ingen minimum forskuddsbetaling eller kreditt score
• Kjøp opp til syv enheter og låntaker må ligge i en av enhetene

4. Blanket boliglån

• Finans flere utleieeiendommer under et enkelt lån
• Kan brukes til alle typer inntektsgivende eiendom
• Tilbys av boliglån meglere eller private långivere
• Eiendommer er ‘cross-collateralized’ med hver eiendom som tjener som sikkerhet for de andre
• Forskuddsbetaling, kreditt score, rente og lånevilkår varierer basert på utlåner og de spesifikke egenskapene
• mulig å refinansiere eksisterende individuelle eiendomslån under ett teppe boliglån

/ li>

• release klausul kan forhandles som lar deg selge en eller flere av eiendommene innenfor teppet lån

5. Porteføljelån

• Finans enkelt eller flere utleieboliger med samme utlåner
• Tilbys Av boliglån meglere eller private långivere
• Porteføljelån holdes av utlåner og er et godt alternativ for ‘kreativ finansiering’
• Forskuddsbetaling, kreditt score, rente og lånevilkår kan tilpasses for å passe behovene til den som låner
• Mindre strenge låntaker krav også bety høyere avgifter, forskuddsbetaling straffer, og ballong betalinger der hele lånesaldoen skyldes på slutten av en kort-term lån

6. Private penger lån

• Tilbys av private investorer eller grupper som gjør lån til eiendomsinvestorer
• God kilde for finansiering fremtidige investeringer basert på nåværende eiendom ytelse
• Lånevilkår og avgifter kan tilpasses for hver enkelt investor
• Noen private långivere kan ‘ta en del av handlingen’ ved å delta i prosjektet i bytte for lavere renter eller avgifter

7. HELOC og Hjem Egenkapital Lån

• hjem egenkapital linje av kreditt trekker på akkumulert egenkapital i en eiendom som en kilde til midler til å kjøpe en annen
• Fungerer ligner på et kredittkort, med månedlige innbetalinger og lånebeløp sikret av eiendommen
• hjem egenkapital lån er en type andre boliglån med midler betalt i en engangsbeløp
• Lån er vanligvis til en fast rente med betalinger over en viss tid
• kan låne mellom 75% eller 80% av EIENDOMMEN egenkapital, Avhengig av låner og utlåner
• rentene kan være høyere enn med en langsiktig, cash-out refinansiering
• God kilde for midler når og hvis de trengs

8. Selger finansiering

• Også kjent som en selger carryback, eier finansiering, eller en kjøp-penger boliglån
• Tilbys av selgere som eier eiendom gratis og klart
• Godt alternativ For kjøpere investere når eiendomsmarkedet er i en ned syklus eller for eiendom som er vanskelig å kvalifisere for konvensjonell finansiering
• Lånebetingelser kan være helt tilpasset basert på behovene til kjøper og selger
• noen ganger brukt av selgere som en måte å spre ut kapitalgevinster som et alternativ til å gjennomføre en 1031 skatt utsatt utveksling

Hvordan Holde Leie Eiendom Lån Avgifter Lav

selv om leie eiendom lån kan være dyrere enn å få et lån på din primære bolig, er det flere ting du kan gjøre for å holde priser og avgifter lave:

• Opprettholde en god kreditt score, ideelt sett på minst 740 eller høyere
• Gjør en større forskuddsbetaling på mellom 20% og 25% for en lavere LTV
• Bruk en lokal bank eller utlåner som kjenner det lokale eiendomsmarkedet og kan ta deg tid til å lære om deg og din bedrift
• Å Ha din lånesøknad dokumenter forberedt på forhånd viser utlåner du er en seriøs investor og forbedrer sjansene dine for å få din leie eiendom lån godkjent
• Dokument den vellykkede økonomiske ytelsen til dine eksisterende utleieboliger med Resultatregnskap og kontanter tenk utenfor boksen og vurder alternative låneløsninger for utleieeiendom som privat utlån eller selgerfinansiering
• Vurder å danne et lite joint venture (JV) eller partnerskap for større prosjekter som krever kapitalintensiv oppdatering eller er utenfor ditt investeringsfelt.

Utleieeiendom Driftskostnader For Å Huske

i tillegg til hovedbetalingene på boliglånet, er det flere andre driftskostnader investorer må Betale. vurder før du kjøper en utleie eiendom.

alle disse kan trekkes som normale utgifter for å redusere skattepliktig nettoinntekt:

• Eiendomsskatt
• Eiendomsskatt
• eiendomsforvaltning avgifter
• Leasing avgifter
• Reparasjoner og vedlikehold
• Kapital reserve kontobidrag (et fond som brukes til å betale for fremtidige større reparasjoner og oppgraderinger)
• HOA avgifter (hvis eiendommen er i en huseiere forening)
• Verktøy (selv om leietakere i enfamilie leie eiendom vanligvis betale sine egne verktøy, eiere av små multifamily eiendom noen ganger betale Nytte avgifter som vann, kloakk, og søppel Og Inkludere disse kostnadene som en del av leietakerne’ rent)

Hvordan Måle Leieeiendoms Ytelse

når du bruker en konservativ LTV (lån-til-verdi) på 75% eller mindre med et leieeiendomslån, bør brutto kontantstrøm dekke alle ovennevnte utgifter og mer. På slutten av hver måned har du fortsatt kontant overskudd igjen for å sette inn på bankkontoen din.

før du søker om en leie eiendom lån, vurdere disse tre inntekt eiendom forholdstall for å sikre din tiltenkte kjøpet har solid, positiv kontantstrøm:

Cap Rate

kapitalisering rate – cap rate for kort – sammenligner eiendommens netto driftsinntekter (NOI) til eiendommen kjøpesummen:

• Cap rate = NOI/Kjøpesummen
• $6,000 NOI / $100,000 Kjøpesummen = .06 eller 6% Cap rate

Selv OM NOI ikke inkluderer boliglån betaling, cap rate er en god måte å sile ut egenskaper som ikke kan kontantstrøm. Det er fordi jo lavere cap rate er uten lån betaling, jo større odds kontantstrøm vil være negativ.Rent ratio-også kjent som «1% Regelen» – sammenligner brutto månedlig leie til den totale kostnaden av eiendommen (inkludert oppkjøp og finansiering avgifter, og rehab utgifter):

• Lei ratio = Månedlig leie / Eiendom kostnad
• $1200 Månedlig leie / $100.000 Eiendom kostnad = .012 eller 1,2%

en utleieeiendom med svært lav leieforhold er et rødt flagg at investeringen vil ha negativ kontantstrøm. Som en tommelfingerregel, jo høyere leieforholdet jo bedre. Eiendomsinvestorer som bruker leieforholdet, ser vanligvis etter et minimumsforhold på mellom 1% og 2%.

Cash-on-Cash return

cash-on-cash return sammenligner mottatt kontant med investert kontant:

• Cash-on-Cash = Mottatt kontant/Investert kontant
• $3000 Kontantstrøm mottatt/$25 000 kontant investert som forskuddsbetaling = 12%

cash-on-cash return-beregningen er en god måte å analysere hvordan ulike finansieringsalternativer påvirker kontantstrømmen, fordi kontanter mottatt inkluderer boliglån betaling bekostning.

Final Thoughts

Å Kjøpe utleieeiendom Er en viktig måte å diversifisere investeringsporteføljen din og generere passiv inntekt, spesielt i vanskelige økonomiske tider. Inntektsgivende eiendom genererer to inntektsstrømmer av månedlig leieinntekt og langsiktig takknemlighet og kvalifiserer for skattefordeler som andre eiendeler ikke tilbyr. best av alt, det er en lav korrelasjon mellom eiendomspriser og aksjemarkedet. Du kan finne deg selv sover bedre om natten å vite at du eier en ressurs som ikke er underlagt innfall Av Wall Street.