진짜 원인–고자 하우징의 위기

미국는지에 대해시 다시 실행하는 주거의 거품을 형성되는 2006 년과 2007 년,침전의 좋은 경기 침체에 따른 전문가에 따르면,에 Wharton. 보다 신중한 대출 규범,상승하는 금리 및 높은 주택 가격은 수요를 계속 지켜 왔습니다.

그러나 일부 오해에 대한 중요한 운전사 및 영향의 주택 위기를 지속하고 명확히 하는 사람들을 보장하는 정책 및 산업 플레이어 같은 실수를 반복하지 않에 따라,Wharton 부동산 교수 수잔 와쳐지고 베냐민을 키를 누가 최근에 다시보기,그리고 그것이 어떻게 영향을 현재 시장에서,[email protected] 라디오 쇼에 SiriusXM. (이 페이지 상단의 팟 캐스트를 들어보십시오.)

에 따라 와쳐,기본 실수 연료를 공급하는 주었 러시에게 돈을 빌려 주택에 관계없이 자신의 능력에 대 한 상환합니다. 모기지 금융 시장이 확장됨에 따라 빌려줄 돈으로 새로운 선수들의 떼를 매료 시켰습니다. “우리는 2004 년,2005 년 및 2006 년에 모기지 시장에 1 조 달러가 더 많이 들어왔다”고 Wachter 는 말했다. “그$3 조 달러로 저당하는 존재하지 않았기—non-전통적인 모기지,소위 닌자출(소득이 없는 일,assets). 이들에 의해 새로운 선수,그리고 그들에 의해 투자 프라이빗-라벨 담보부 증권—매우 작은 틈새 시장의 일부는 확장하여 50%이상의 시장에서 피크에서 2006.”

키를 주목하는 이러한 새로운 선수를 가져 돈을 소스에서는 전통적으로 가지 않았으로 저당 몰 빌리 비용. 그들은 또한 증가세 신용,두 사람들을 위해 저렴한 신용 점수와 중간 클래스 주택하고 싶어 두 번째 유치권에서 자신의 집 또는 가옥의 신용입니다. “그렇게함으로써 그들은 시스템에서 많은 레버리지를 창출하고 더 많은 위험을 도입했습니다.”

신용 확대에 모든 방향에서 구축 마지막기”모든 방향이 어디에 있었는 식욕을 위해 누구나 빌려,열쇠”고 말했다. “중요한 교훈이 위기에서는 단지 때문에 누군가가 있도록 기꺼이 대출,그것은 것을 의미하지는 않을 적용해야 합니다.”

그 경험에서 얻은 교훈은 현재의 시장 상황과 관련이 있다고 Keys 는 말했습니다. “우리 눈을 떼지에 지금 이 사이에 균형을 액세스와 위험다”고 말했을 참조하여,대출기준다. 그는 저금리에 힘 입어 2003 년과 2006 년 말 사이에”거대한 대출 폭발”이 발생했다고 지적했다. 그 후 금리가 오르기 시작하면서 리파이낸싱 붐이 끝나기를 기대했다. 비슷한 상황이 상승하는 금리 환경에서 지금 놀고 있습니다. 같은 조건에서,기대가 가정을 위한 가격으로 적기 때문이 되지 않으로 사용할 수 있으로 아낌없이 이전,그리고”사람들이하는 것을 감당할 수 없으로 꽤 많은 집에 높은 관심 요금입니다.”

“거짓 이야기,여기에는 이러한 대출의 대부분에 갔다 저소득층 사람들입니다. 그건 사실이 아니야. 이야기의 투자자 부분은 과소 평가되었습니다.”수잔 와쳐

와쳐가에 대한 기록을 재정을 재건 붐을 가진 아담 Levitin,교수 조지타운대학교 법센터,종이에있는 방법을 설명하는 주택 버블이 발생했습니다. 그녀는 2000 년 이후 통화 공급에 큰 확장이 있었고 금리가 극적으로 하락하여”우리가 전에 보지 못했던 붐을 일으켰다.”월스트리트의 많은 선수들이 할 일이 없어서 거기에 앉아 있었기 때문에 그 단계는 2003 년을 넘어서서 계속되었습니다.”그들이 발견”의 새로운 종류를 저당권-지에 관련된 재정을 재건하지만,하나 관련된 확장 저당 대출 상자입니다.”그들은 또한 자신의 옆에 시장:대출하지 않았다 적절하게 자격 측면에서의 소득수준과 지불에 가정이 그들이 구—뿐만 아니라는 투자자들고 싶어했다.

덜 알려진 역할의 투자자

에 따라 와쳐,키 오해에 대한 하우징 위기가 있는 서브프라임 대출에 대한 책임을 일으키는니다. 대신,투자자들을 이용했다 낮은 저당 금융율에 큰 역할을에 연료를 공급하는 주,그녀는 지적했다. “여기에는 잘못된 서술이 있는데,이 대출의 대부분은 저소득층 사람들에게 갔다는 것입니다. 그건 사실이 아니야. 이야기의 투자자 부분은 과소 평가되었지만 진짜입니다.”

의 증거를 보여주는 것이 잘못된 설명하는 마지막 위기로”저와 온 이벤트,다”와쳐. “이것은 전반적으로 위험을 감수하는 사람들을위한 행사였습니다. 수 있고 나중에 현금을 내고 싶었던 사람들-2006 년과 2007 년-.”그 시장 상황은 또한 두 번째 및 세 번째 주택에 대한 대출을받은 차용자를 끌어 들였습니다. “이들은 주택 소유자가 아니 었습니다. 이들은 투자자였습니다.”

와쳐했다”어떤 사기”또한 참여 이러한 설정에서,특히 사람들은 나 자신으로”소유자/거주자”에 대한 가정들을 융자되지 않으며,투자자입니다. 그들은 그녀와 그녀의 공동 저자 인 Andrey Pavlov 가”Subprime Lending and Real Estate Prices”라는 연구 논문에서 자세히 설명하는”underpriced credit”을 이용했습니다.”그 차용자들은”옵션”과”비 의지”대출을 가지고 있었기 때문에”모기지에서 벗어날 수 있었다”고 그녀는 말했다. “당신이 걸어 다니는 투자자라면 위험에 처한 것이 없습니다.”

그 당시에는 누가 그 비용을 지루하게 했습니까? “만약 요금은 내려가는 그들었고,효과적으로는 경우 아래로 결제가 거의 제로,투자자,당신은 돈을 벌어서 상승,그리고 단점은 것이 아닙니다. “라고 Wachter 는 말했습니다. 그녀와 파블로프가 논문에서 지적한 것처럼 저렴한 돈에 대한 그러한 접근의 다른 바람직하지 않은 영향이 있습니다: “일부 차용인은 차용 제약이 완화 된 것을보기 때문에 자산 가격이 상승합니다. 대출이 미달 된 경우 이전에 억제되지 않은 차용자조차도 임대보다는 구매를 최적으로 선택하기 때문에이 효과가 확대됩니다.”

2008 년 주택 버블이 터지면서 투자자들이 이용할 수있는 압류 주택 수가 급증했습니다. 그것은 실제로 가치를 잃어버린 재산,특히 수중에 있었던 재산을 보유한 주택 소유자를 도왔습니다. “없이는 월스트리트 단계별 구입하는 저당권 속성과 가정에서 소유권을 임차인이 배,우리는 우리 것이 많이 있었다 더 가격의 하락 압력,많은 더 빈 집을 판매,거기에 대한 더 낮은 가격으로,지도하는 나선형-아래에서 발생한 2009—끝이 보이지 않고,말했다”와쳐. “불행히도,압류 당했고 소유 할 수없는 사람들은 임대해야했습니다. 그러나 어떤면에서는 그것이 일어나고있는 나선형 아래에 바닥을 두었 기 때문에 중요했습니다.”

“중요한 교훈이 위기에서는 단지 때문에 누군가가 있도록 기꺼이 대출,그것은 것을 의미하지는 않을 적용해야 합니다.”–벤자민 키

히트를 소수민족

또 다른 일반적으로 개최되는 소수 민족과 저소득층 가계의 정면을 낳았 fallout 의 서브프라임 대출 위기에 있습니다. “문제는 경기 침체에 가장 취약한 가구가 소수 및 저소득 가구라는 것”이라고 Wachter 는 말했다. “사실에는 후에 경기 침체에 이러한 가구는 가장 충돌하지 않는 증거는 이러한 가구는 가장 고려하여,비례.”그녀가 공동 저자 인 Arthur Acolin,Xudong An 및 Raphael Bostic 과 함께 쓴 논문은 소수 민족이 2003 년에서 2007 년 동안 주택 소유가 증가한 것을 보았습니다. “증가는 소수 지역보다 대다수 지역에서 더 높았다”고 그녀는 말했다. “그래서 이것이 소수 민족,저소득층 가정에 대출 한 비유는 단지 데이터에 없습니다.”

와쳐도 바로 기록에서의 또 다른 측면이 시장—는 밀레니엄아보세요를 임대하기보다는 자신의 그들의 주택입니다. 설문 조사에 따르면 밀레니엄 세대가 주택 소유자가되기를 열망하는 것으로 나타났습니다. 문제는 그들이 그것을 찾을 확보하기 어렵다는 주택 융자로 대출해야 그들의 요구 사항을 강화 후에 기본값 발생한 마지막에 위기에 있습니다. “하나의 주요 성과와 이해할 수 있도록의 위대한 불황 신용 점수를 위해 필요한 저당이 증가하여 약 100 점,”와쳐 지적했다. “그래서 오늘 서브 프라임이라면 모기지를받을 수 없을 것입니다. 그리고 많은 밀레니엄 세대는 불행히도 학생 부채를 탕감했을 수도 있기 때문에 부분적으로 그렇습니다. 그래서 집주인이되는 것이 훨씬 더 어렵습니다.”

키를 주목하는 많은 대출,특히 첫번째 대출,사용 FHA(연방 주택의 관리)프로그램,그리고 그들은 3%로 지불 또는 프로그램를 위한 용사는 많은 경우에는 아래 지불될 수 있었습니다. “하는 동안 그래서 아래로 지불해야 하지 않는 큰,거기에 있 장벽에 액세스 및 신용 관점에서,신용의 점수와 일관된,documentable 소득이다.”마지막 위기 이후 신용 액세스 및 위험 측면에서”진자는 매우 타이트한 신용 시장을 향해 휘둘렀다.”

징후의 부상

징계 아마 마지막 위기에 점점 더 많은 사람들이 오늘 임대하는 것을 선호하는 것보다는 자신의 자신의 집입니다. Wachter 는”주택 소유 주식을 임대인 주식으로 전환하는 성장률은 상당히 둔화되었다”고 말했다. 주택금하지 않은 부력으로 그들이 사는 2011 년과 2014 년에도 불구하고 약간의 상승 최근,”우리는 여전히 누락에 대해 3 백만에 있는 자택 소유자 임대.”이 세 가지만 없 주택하지 않는 사람들에 대한 자격이 저당되고 있는 임차인,결과적으로 밀고 지대를 감당할 수 없는 수준이,키를 지적했다.

wachter 에 따르면 주택 가격 상승은 의심 할 여지없이 부와 소득의 전반적인 불평등을 악화시킨다. 가격이 높은 성장 같은 도시 뉴욕,워싱턴 및 샌프란시스코,”어디에 있는 불평등으로 시작의 빈 중산층,저소득층과 높은 소득은 임차인.”주민들의 도시에 직면하지만 높은 주택 가격지만 또한 높은 임대료는 어렵게 그들을 위해 저장하고 결국 자신의 구매 하우스,그녀는 그가 추가됩니다.

“많은 밀레니엄에는 불행하게도,부분에 있기 때문에 그들은 촬영 할 수 있습니다려를 제공한다. 집주인이되는 것이 훨씬 더 어렵습니다.”수잔 와쳐

지만 주택 가격은 반등 전반적으로,심지어 조정을 위한 인플레이션,그들은 그렇게 시장에서 가정을 흘리는 가장 가치 마지막에 위기에 있습니다. “컴백은 위기가 집중된 곳이 아닙니다.”라고 Wachter 는”캘리포니아의 Riverside 와 같은 멀리 떨어진 교외 지역.”대신,수요—그리고 더 높은 가격–은”일자리가있는 도시에 집중되어 있습니다.”

위기 이후 10 년 후에도 라스 베이거스,포트 마이어스,플로리다 같은 도시의 주머니에있는 주택 시장.,및 모데 스토,캘리포니아. 키는”여전히 고통 받고있다”고 말했다. “이 주택 시장 중 일부에서는 모기지에 여전히 물 속에 있고 계속 지불하는 사람들이 있습니다.”그가 주목하는 시장이 볼 수있는 가장 큰 변화다–”불사조 및 라 Vegases”—발생하는 상대적으로 우울한 주거 시장은 전반적으로,그것이 될 수 있습 문제 시간 전에 그들은 복구의 나머지 부분과 함께 경제입니다.

분명히 공급이 증가하면 주택 가격이 완화 될 것입니다. “주택 건설는 압착되는 양면에,”와쳐했을 참조하여 비용 상승의 토지와 건축,그리고 낮은 수요 요소들을 밀어 가격입니다. 그것이 일어나는 때,대부분의 새로운 건축은 상한 가정의,”이고 당연히 이렇게,건축하기 위하여 값이비싸기 때문에.”

주택 가격 상승 추세를 깨는 데 도움이 될 수있는 것은 무엇입니까? “불행하게도,경기 침체 또는 상승에서 금리는 아마도 지도 경기 침체로 다른 요소와 함께”말 와쳐. 그녀는 일부 분석가들은 2020 년까지 또 다른 경기 침체가 일어날 수 있다고 추측한다고 지적했다.

규제 감독에서 대출 방법은 강하고,non-traditional 대출이 활성화되었던 지난 붐은 없지만,훨씬에 따라 미래의 규정에 따라,와쳐. 그녀는 특히 언급중인 개혁의 정부가 후원하는 기업–Fannie Mae and Freddie Mac–을 보장하는 담보부 증권,또는 패키지의 주택 융자. “그들은 지금 10 년 동안 개혁 될 예정이었습니다.”하지만 두 기관은”한 부분의 안정적인 대출 패턴 지금 납세자는 100%는 위험에”만약 그들이 직면하는 위기에 있습니다.

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