Un Venditore di Credito di un Debitore Costi di Chiusura è un modo comune (soprattutto per la prima volta gli acquirenti di casa) per ridurre la quantità totale di denaro che ci vuole per un mutuatario per completare una casa singola operazione di acquisto. I crediti del venditore ai costi di chiusura del mutuatario sono indicati anche come: concessioni di vendita, costi pagati dal venditore o contributi del venditore. Qualunque sia il termine utilizzato, un credito venditore può essere un modo molto efficace per ottenere un acquirente in una casa nei casi in cui ci sono fondi disponibili limitati o un acquirente è stretto sui fondi totali necessari per la transazione.
Gli acquirenti di casa devono tenere conto dei seguenti costi al momento dell’acquisto di una casa:
Acconto
Costi di chiusura & Articoli prepagati (es. tasse prestatore, valutazione e ispezione, tasse, titolo / spese legali, e premi assicurativi pagati in anticipo)
Post chiusura riserve richieste dal creditore (se applicabile)
A seconda del prezzo di acquisto, stato e tipo di prestito, i costi di chiusura e gli elementi prepagati possono variare da 2% – 5% del prezzo del contratto della casa. Gli acquirenti di casa con fondi limitati possono utilizzare un “credito venditore” per contribuire a ridurre significativamente i loro costi out-of-pocket e consentire loro di acquistare una proprietà che sarebbero altrimenti in grado di.
Quali situazioni può un venditore di credito per i costi di chiusura di un acquirente a casa essere utile?
Crediti venditore sono efficaci per gli acquirenti contestati cash-flow. Strutturare un’offerta con un credito venditore è utile in una serie di situazioni, tra cui:
-
L’acquirente domestico sta lottando per soddisfare i requisiti minimi di acconto, i costi di chiusura o i requisiti di riserva del creditore.
-
L’acquirente vuole effettuare un acconto del 20% per evitare l’assicurazione ipotecaria, ma è leggermente inferiore a questo importo a causa dei costi di chiusura o degli obblighi di riserva.
-
Sono necessari miglioramenti o riparazioni domestiche & l’acquirente domestico deve massimizzare la liquidità post-chiusura per completare questi progetti.
Perché un venditore dovrebbe accettare di dare un credito ai costi di chiusura?
Fornire un credito venditore è un incentivo che un venditore può utilizzare per aiutare a vendere la loro casa più rapidamente. Più a lungo una proprietà rimane sul mercato, più costoso diventa per il venditore. Costi di trasporto come interessi ipotecari, tasse, quote HOA, pressione per rispettare le proprie scadenze(es. il venditore utilizza i proventi per l’acquisto di un’altra proprietà), e il rischio che la quotazione diventi obsoleta sono considerazioni che un venditore può prendere in considerazione nel decidere di accettare un’offerta da un acquirente con un credito venditore.
Inoltre, è comune per il prezzo di acquisto da negoziare intorno a un credito venditore. In alcuni casi l’acquirente e il venditore accetteranno di aumentare il prezzo di acquisto per compensare il costo per il venditore di un credito venditore ai costi di chiusura dell’acquirente. Finché la proprietà valuterà, questo può essere un modo efficace per un acquirente di ricevere un credito venditore e ridurre i costi complessivi di transazione.
Per esempio:
Nell’esempio precedente, aumentando il prezzo di acquisto di $5.000, e avendo il venditore dare l’acquirente a casa un credito per i costi di chiusura, cash-to-close del compratore è ridotto di $4.825, mentre il venditore reti la stessa quantità di denaro. La chiave per questo lavoro dipende da ciò che la proprietà valuterà per. L’acquirente vorrà consultarsi con il loro agente immobiliare per determinare la probabilità della valutazione della proprietà.
Prestatore di base sempre quantità di denaro che presteranno sul più basso del valore stimato o prezzo di acquisto. Se la proprietà valuta, aumentando il prezzo di acquisto come dimostrato sopra funzionerà, se la proprietà non valuta, quindi l’acquirente avrebbe bisogno di portare la differenza tra il valore stimato e il prezzo di acquisto alla chiusura.
Quali sono i costi massimi pagati dal venditore per i prestiti USDA convenzionali, FHA, VA&?
Ogni tipo di prestito ha regole leggermente diverse quando si tratta di contributi venditore. Di seguito è riportato un grafico in dettaglio le regole per quanto riguarda i crediti venditore massimo consentito per i diversi tipi di tipi di prestito. Ricordate però che, indipendentemente dal grafico qui sotto, un credito venditore non può mai superare l’importo totale dei costi di chiusura del compratore e articoli prepagati.
Conventional Loans Max Seller Contribution
|
Occupancy Type |
Down Payment |
Maximum Seller Credit |
|---|---|---|
|
Primary Residence Or Second Home |
Less Than 10% |
3% |
|
10% – 25% |
6% |
|
|
Greater Than 20% |
9% |
|
|
Investment Property |
Any Down Payment Amt |
2% |
FHA Loans Max Seller Contribution
For FHA Loans the maximum amount of Seller and other interested party credits cannot exceed 6% of the sales price.
VA Loans Max Seller Contribution
Per i VA Loans l’importo massimo dei Contributi del Venditore non può superare il 4% del prezzo di vendita oltre ai normali punti di sconto e ai tradizionali crediti del venditore ai costi di chiusura del mutuatario.
Secondo le linee guida VA, la regola del 4% si applica ai seguenti articoli che un venditore è autorizzato a pagare per un acquirente in aggiunta ai tradizionali costi di chiusura:
-
Prepayment of property taxes and insurance
-
Appliances and other gifts from a builder
-
Discount points above 2% of the loan amount
-
Payoff of a buyer’s judgments and debts
-
Payment of the VA funding fee
For Example: I costi di chiusura di un acquirente per articoli come valutazione, tasse, titoli e tasse di registrazione sono pari al 2% del prezzo di acquisto. Il venditore si impegna a pagare in anticipo anche il costo delle tasse di proprietà dell’acquirente & assicurazione del proprietario di abitazione, la tassa di finanziamento VA, e un saldo della carta di credito per un totale di 3% del prezzo di vendita. Il contributo totale sarebbe pari al 5% ed è ammissibile perché il 2% è destinato ai costi effettivi di chiusura e solo il 3% agli elementi in concessione (meno del 4% massimo).
USDA Loans Max Seller Contribution
Per i prestiti USDA l’importo massimo dei contributi del Venditore non può superare il 6% del prezzo di vendita.
Un acquirente può ricevere un credito venditore per più dei costi totali di chiusura & Articoli prepagati?
No. Un credito del venditore ai costi di chiusura dell’acquirente non può superare l’importo totale dei costi di chiusura effettivi e degli articoli prepagati. Ad esempio: i costi di chiusura di un acquirente domestico ammontano a total 5.000 e il venditore ha accettato di accreditare $10.000. In questa situazione, il mutuatario sarebbe solo in grado di utilizzare $5.000 del credito venditore. I restanti $5.000 andrebbero persi.
Cosa devo fare se il mio credito venditore supera i miei costi di chiusura & Prepaids?
Se il tuo credito venditore supera il totale dei costi di chiusura e articoli prepagati, è possibile aumentare costruttivamente i costi di chiusura totale di fare uso di qualsiasi venditore extra di credito buy pagare “punti” per acquistare un tasso di interesse più basso dal vostro creditore. Per esempio: Si acquista una casa per $250.000 e stanno facendo un acconto di 5 50.000 e riceverà un prestito di loan 200.000. Il venditore ha accettato di darti un credito del 3% ai tuoi costi di chiusura ($7.500), ma i tuoi costi di chiusura ammontano a soli $5.500. Non vuoi perdere i extra 2.000 extra che il venditore ha accettato di accreditarti alla chiusura. In questo caso si potrebbe avvicinare il vostro creditore e chiedere loro di darvi un tasso di interesse più basso. In questo caso particolare hai $2.000, che equivale all ‘ 1% dell’importo del prestito di $200.000. Dopo aver parlato con il vostro creditore che accettano di darvi un .25% migliore tasso di interesse per il pagamento 1% punto di sconto alla chiusura. Poiché questo punto di sconto fa parte dei costi totali di chiusura, è possibile applicare il credito del venditore ad esso.
Posso utilizzare un credito venditore per pagare le commissioni FHA, VA e USDA iniziali?
I prestiti FHA, VA e USDA hanno commissioni di finanziamento anticipate. Ogni programma permette crediti venditore da applicare alle loro commissioni iniziali.
FHA
FHA consente ai crediti del venditore di essere applicati a FHA Upfront MI, ma per farlo l’intera commissione deve essere pagata dal venditore. FHA non consente pagamenti parziali di FHA Upfront MI.
VA
La VA consente ai crediti del venditore di parzialmente o interamente la commissione di finanziamento anticipata. Questa tassa conta verso il 4% max contributo venditore.
USDA
Un credito venditore può essere utilizzato per pagare la tassa di garanzia iniziale USDA.
Si può aumentare il prezzo di vendita del contratto per includere un credito venditore ai costi di chiusura?
Sì. Come descritto sopra, un acquirente e venditore possono negoziare un prezzo di acquisto più elevato su una proprietà al fine di includere un credito venditore ai costi di chiusura del compratore casa. Aumentare il prezzo di acquisto, può potenzialmente portare a un problema di valutazione. Se il valore stimato è inferiore al prezzo di acquisto contratto, l’acquirente dovrà portare la differenza alla chiusura, il che aumenterebbe il totale cash-to-close e vanificherebbe lo scopo di includere un contributo del venditore ai costi di chiusura per cominciare.
Si consiglia vivamente di includere un agente immobiliare o avvocato durante la negoziazione di questi dettagli per determinare la probabilità della proprietà valutare al prezzo di acquisto più elevato e per proteggersi nel caso in cui la proprietà non valutare inferiore a quanto previsto per assicurarsi di avere protezioni/contingenze per annullare il contratto, se necessario.