Fattori del mercato immobiliare

L’apprezzamento deriva da un collage di fattori che si influenzano a vicenda e alla fine si uniscono per aumentare i valori. Prima di mettere a parte questi fattori, discutiamo di come l’attività del mercato immobiliare influenza i valori della casa su un livello più ampio.

Domanda e offerta

La legge della domanda e dell’offerta che hai imparato in Economia 101 gioca il ruolo più significativo nei movimenti del valore della casa. I valori delle proprietà aumentano quando una bassa offerta di case in vendita incontra una forte domanda da parte degli acquirenti, poiché gli acquirenti competono nelle guerre di offerta per garantire una casa dall’inventario limitato.

“Abbiamo sicuramente visto un aumento dei valori di casa di recente e il più grande fattore di guida che attualmente nel mio mercato è la mancanza di inventario,” azioni Lance. “Le comunità avranno normalmente da 15 a 20 case in vendita e, al momento, ce ne sono solo quattro. Quindi, se uno di questi sono desiderabili a tutti, il proprietario sta per ottenere top dollar per quella casa in questo momento.”

Vendite comparabili

Agenti immobiliari e periti allo stesso modo case di valore in base al prezzo di vendita di case comparabili nella zona, noto come “comps.”Quando si verificano guerre di offerte in un quartiere, le case vendono a prezzi più alti rispetto ai loro predecessori, consentendo ai nuovi elenchi di fissare prezzi di listino più elevati e ottenere prezzi di vendita ancora più elevati se continuano a verificarsi guerre di offerte.

Lance chiama questo effetto domino “spingendo il punto di prezzo”, riflettendo sulla sua recente esperienza durante il mercato del venditore caldo dell’estate 2020:

” Ho venduto una casa a $368.000, poi la stessa planimetria ha finito per vendere a $385.000. E sono andato a un appuntamento di quotazione la scorsa settimana, stessa planimetria, stessa comunità — era su una strada laterale che è probabilmente un po ‘ più desiderabile che sulla strada principale della suddivisione — e ho detto loro di elencarlo a $400.000.”

Se la prima casa quotata a $368.000 avrebbe elencato pochi mesi dopo, il loro valore di proprietà sarebbe aumentato grazie alle vendite comparative. Lance commenta: “Nessuno sapeva che sarebbe successo, giusto, nessuno sapeva. Ma se avessero aspettato fino a settembre, avrebbero potuto vendere a $385.000, $390.000. Giusto? Questa è una bella differenza.”

fattori Economici

Il mercato immobiliare non direttamente correlate con la forza dell’economia, come abbiamo testimoniato con la al 2020 il forte mercato immobiliare, nonostante la crisi economica causata dalla COVID-19 pandemia. Tuttavia, questi fattori economici influenzano fortemente i valori degli immobili, aumentando o diminuendo la domanda dell’acquirente e la percezione del valore.

Mercato del lavoro

La forte creazione di posti di lavoro spesso porta ad un aumento della domanda degli acquirenti in quanto i potenziali acquirenti di case acquisiscono forza finanziaria e stabilità da nuovi posti di lavoro da acquistare. I valori delle proprietà aumentano nelle regioni che registrano una crescita occupazionale, poiché i lavoratori in entrata competono per l’offerta di alloggi vicino ai centri commerciali.

Crescita della popolazione

Spesso andando di pari passo con la crescita dei posti di lavoro, la crescita della popolazione aumenta la domanda degli acquirenti, portando i valori delle proprietà nei quartieri desiderabili a salire, come osserva Lance:

“Vivo a nord di Atlanta. Quando le persone iniziano a muoversi fuori città e andare in una particolare area che è molto desiderabile, poi naturalmente i valori delle proprietà aumentano lì. Questa è domanda e offerta. Questo è tutto domanda e offerta.”

Costo del prestito

Quando i tassi ipotecari sono bassi, più acquirenti entrano nel mercato, cercando di risparmiare migliaia a decine di migliaia di dollari per tutta la durata del loro mutuo. Se l’inventario delle abitazioni in un mercato è in ritardo rispetto a questo aumento della domanda, i valori delle proprietà aumentano nell’area interessata.

La tua posizione

I valori delle proprietà aumentano (o diminuiscono) a velocità diverse in luoghi diversi, anche a volte variano drasticamente nei quartieri adiacenti. Esploriamo alcuni fattori di influenza basati sulla posizione:

Qualità del distretto scolastico

I dati della National Association of Realtors rivelano che il 26% degli acquirenti di case recenti sono stati influenzati dalla qualità del loro distretto scolastico quando si seleziona un quartiere. Tra gli acquirenti di età compresa tra 30 a 39, quella percentuale salta al 46%, seguita da un aumento del 36% negli acquirenti di età compresa tra 22 e 29.

Quando un distretto scolastico si comporta bene-come ritenuto dai voti dati dallo stato e dai voti di greatschools.org -la domanda degli acquirenti aumenta nei quartieri situati nella zona di quel distretto, aumentando i valori delle proprietà.

Occasionalmente, lo stato o l’organismo responsabile ridisegnerà le zone scolastiche, spostando le comunità in nuove scuole o ridistribuendole tra le scuole esistenti. Le case riassegnate alle scuole più performanti possono sperimentare una spinta nel valore della proprietà mentre il quartiere diventa più desiderabile per gli acquirenti.

Regolamenti zonizzazione

Leggi zonizzazione dettare come aree di terreno possono essere utilizzati per scopi residenziali, commerciali o industriali. Quando un comune transizioni zonizzazione in una particolare area, i valori delle proprietà possono spostare in risposta alle nuove opportunità di utilizzare la terra. Per esempio, diciamo che una città rezones una zona residenziale in una zona commerciale e nonni in proprietà esistenti. Se la zona è attraente e le imprese alla moda si muovono in grazie a rezoning, quei valori di immobili residenziali ‘ aumenterebbe a causa di una maggiore desiderabilità accoppiato con una fornitura di alloggi limitata.

Nuove imprese commerciali

Centri commerciali nuovi o migliorati e aziende alla moda guidano la domanda degli acquirenti nei quartieri, sollevando i valori delle proprietà sulla loro scia. Lance condivide che le comunità rurali traggono particolare beneficio dallo sviluppo commerciale:

“Diciamo che un’area si sta davvero sviluppando e non aveva altro che terreni agricoli, ma ora ho un Kroger o un negozio di alimentari entro un paio di miglia dove prima erano sette miglia. Un disco di sette miglia potrebbe essere 15 a 20 minuti, non conosco nessuno che vuole guidare 20 minuti per ottenere un bastone di burro.”

La ricerca mostra case vicino a Whole Foods, Trader Joes, e Starbucks apprezzare più velocemente di altre case. Sebbene queste catene eccellano nel trovare posizioni emergenti, l’aumento del valore associato è probabilmente dovuto a una combinazione di fattori correlati.

Accesso al centro città

Le case situate vicino a linee di trasporto pubblico nuove o estese beneficiano di un “transit premium.”Secondo l’American Public Transportation Association (APTA), le proprietà vicino al trasporto pubblico ad alta frequenza tradizionalmente detengono valori superiori del 42% rispetto a quelli di altre aree. La percentuale di aumento del valore dipende da diversi fattori, tra cui l’accessibilità, il rumore e altri vantaggi del quartiere.

Vicinanza alla natura, sentieri e parchi

Dall’altra parte dello spettro, la vicinanza alla natura aiuta ad aumentare i valori delle proprietà, in particolare delle case situate nelle aree urbane. La ricerca dell’Università di Washington suggerisce che le case adiacenti ai parchi naturalistici e agli spazi aperti detengono un valore superiore dell ‘ 8% -20% rispetto alle proprietà comparabili, con l’aumento del valore che scende quasi a zero per le case situate a mezzo miglio di distanza.

La tua casa stessa

“Per i miei proprietari di casa, parlo del valore dell’acquirente e del valore di valutazione”, condivide Lance, osservando che ci sono due lati della medaglia quando si tratta del valore della tua casa stessa.

“Quindi un perito esaminerà la condizione. Stanno andando a guardare l’età del tetto e l’età della HVAC. Cercheranno sicuramente il marciume del legno-potresti essere chiamato per questo. Controlleranno le condizioni della proprietà. Non gli importera ‘ se hai armadi bianchi. Gli acquirenti si preoccupano di armadi bianchi.”

Metratura utilizzabile

Metratura utilizzabile aumenta i valori agli occhi di periti e acquirenti. Se espandi la metratura della tua casa con un’aggiunta di casa, un attico finito o un seminterrato, il valore della tua proprietà aumenta a vari livelli. Bagni, camere da letto e cucine estese aggiungono il massimo valore per piede quadrato, specialmente se questi lavori di ristrutturazione danno alla tua casa un vantaggio rispetto alla concorrenza.

Età e condizioni della proprietà

I periti della casa valutano le condizioni della tua casa in base alla quantità e al grado di riparazioni richieste, concentrandosi principalmente sull’integrità della struttura della tua casa e sulla funzionalità dei tuoi sistemi domestici (riscaldamento, aria condizionata, scaldabagno, ecc.).

Gli acquirenti in particolare prendono nota dell’età della tua casa in base alla qualità e al design di elementi come infissi, hardware, piastrelle e funzionalità ad alta efficienza energetica. Quando si mantiene la vostra casa da un punto di vista strutturale ed estetico, si migliora il valore della proprietà.

alcuni esempi di big ticket, valore di incrementare gli aggiornamenti includono:

• l’Installazione di un nuovo sistema HVAC
• la Riparazione o la sostituzione del tetto
• in Sostituzione del legno danneggiati da termiti o muffa
• Installazione di finestre ad alta efficienza energetica
• Sostituzione della porta del garage

lavori di Ristrutturazione e aggiornamenti

Quando fatto in modo strategico, rimodellamento aumenta il valore della vostra casa e la commerciabilità. Ecco alcuni dei migliori progetti di rimodellamento per aumentare il valore e recuperare i costi del progetto:

• Minor kitchen remodel: Rimodellamento Magazine riporta che una cucina minore rimodellare aggiunge in media $18.206 in valore di rivendita, recuperando il 77,6% dei costi del progetto.
• Open floor plan: uno studio suggerisce che le planimetrie aperte si apprezzano ad un tasso del 7,4% più veloce rispetto alle loro controparti chiuse.
• Wood deck addition: A new wood deck adds on average $10,355 in resale value
• New appliances: Homelight’s Top Agent Insight Q2 2020 rivela che i nuovi elettrodomestici in acciaio inossidabile aggiungono una media di value 5,982 in valore, mentre i doppi forni aggiungono una media di $2,414.
• Nuove finiture desiderabili: Infissi aggiornati e vernice immediatamente aggiornare la vostra casa per un cartellino del prezzo relativamente piccolo.

Curb appeal and landscaping

Perfezionare l’esterno della tua casa in modo che risplenda dalla strada pagherà. Nel recente rapporto Top Agent Insights di HomeLight, oltre il 94% degli agenti ha convenuto che amazing curb appeal equivale a denaro nel tuo conto bancario alla chiusura. Andando di pari passo con appeal esterno, lussureggiante paesaggio aumenta il valore della proprietà, con il 75% dei migliori agenti credendo case ben paesaggistico valgono 1% al 10% in più rispetto a quelli senza paesaggio.

Check-in sul valore della proprietà per le decisioni casa più intelligenti

Effettuando regolarmente il check-in sul valore della proprietà, è possibile determinare se la vostra casa sta apprezzando o perdere valore nel tempo. Inizia la tua ricerca con un modello di valutazione automatica online (AVM) come lo strumento di stima del valore domestico gratuito di HomeLight. Gli AVM utilizzano una combinazione di dati provenienti da registri fiscali pubblici, dati inviati dagli utenti e elenchi MLS e vendite per stimare il valore della tua casa. Quando sei pronto per un tuffo più profondo nell’analisi del valore della proprietà, contatta un agente immobiliare top nella tua zona. Forniranno competenze iper-locali sui cambiamenti di valore nel tuo mercato per aiutarti a prendere decisioni informate sulla tua proprietà.