Leasing commerciali e al dettaglio utilizzano vari metodi di noleggio prezzi. La natura dell’attività di un inquilino determina spesso quale calcolo del leasing commerciale è meglio utilizzare.
Anche l’economia può svolgere un ruolo, bilanciando la necessità di mantenere un occupante con la capacità dell’occupante di pagare in base ai suoi ricavi. I ricavi delle attività di vendita al dettaglio possono variare in modo significativo in un dato anno da cicli stagionali o solo di domanda. Alcuni contratti di locazione funzionano bene per redditi variabili, consentendo agli inquilini di effettuare pagamenti di locazione ridotti durante i periodi di entrate inferiori.
I vantaggi degli inquilini commerciali
Gli investitori con solo immobili residenziali unifamiliari in affitto spesso esitano a entrare in leasing commerciale perché è più complicato, ma può valere la pena l’istruzione extra. Gli inquilini commerciali sono generalmente più orientati al business e con esperienza nei contratti di locazione, e spesso assumono professionisti immobiliari o avvocati per gestire le loro attività di locazione se non lo sono.
Le economie cambiano e talvolta i leasing commerciali forniscono un rendimento molto migliore rispetto alla proprietà di leasing residenziale.
Le proprietà commerciali in affitto includono centri commerciali, studi professionali, centri strip e edifici indipendenti utilizzati per uffici e spazi commerciali. Le aziende di successo sono riluttanti a cambiare posizione a meno che non sia necessario più spazio e non ci sia altra opzione. Catturare un buon inquilino in un ufficio o uno spazio di vendita al dettaglio può significare molti anni di reddito da locazione affidabile e flusso di cassa positivo.
Ciò è particolarmente vero se lo spazio si trova in una zona ad alto traffico che supporta un flusso costante di affari. L’inquilino sarà riluttante a muoversi se non può essere sicuro che sarà in grado di mantenere il livello di business di cui gode nel suo spazio attuale.
Questi inquilini spesso pagano anche riparazioni e miglioramenti, a seconda del tipo di contratto di locazione. Tendono a prendersi cura delle proprietà molto bene perché hanno clienti in loco e vogliono che quei clienti abbiano un’esperienza piacevole in modo che tornino.
Affitto per piede quadrato
I tipi di leasing sono spesso basati sul tipo di attività dell’inquilino.
L’affitto è fissato a xx xx.xx per piede quadrato dello spazio affittato. Questo può essere espresso come un importo annuale o mensile:
- Preventivo annuale: Uno spazio ufficio di 2.200 piedi quadrati è quotato affitto di $11,50 per piede quadrato. Questo funziona a 2.200 X $11.50 = $25.300 all’anno in affitto.
- Preventivo mensile: Lavorare con lo stesso edificio e affitto per un importo mensile funziona per la quota annuale di $25.300 diviso per 12 mesi per un importo di affitto mensile di $2.108, 33.
Locazioni percentuali
È comune per un proprietario determinare un affitto base di cui ha assolutamente bisogno nel suo calcolo del contratto di locazione commerciale, quindi far pagare all’inquilino una percentuale del suo reddito lordo al dettaglio in aggiunta a questo tasso base. Le vendite al dettaglio dovrebbero aumentare e consentire la capacità dell’inquilino di pagare un affitto più elevato se la posizione è buona.
È possibile calcolare la percentuale in uno dei due modi.
Percentuale sull’importo base
In questo caso l’inquilino paga un affitto mensile di base minimo, quindi aggiunge una percentuale di tutte le entrate lorde su un determinato importo base. Ad esempio, l’affitto base potrebbe essere di $1.000 al mese, più il 5% di tutte le entrate lorde superiori a $50.000 al mese.
Utilizzando le entrate lorde di un mese di $72.000, il calcolo sarebbe simile a questo:
$72,000 – $50,000 = $22,000
$22.000 x .05 = $1,100
base 1,100 + base di $1,000 = affitto mensile di $2,100
Percentuale di entrate lorde
Non impostiamo un reddito di fondo prima che la percentuale entri in gioco con questa opzione. L’affitto è pagato su tutte le entrate lorde da zero. Ad esempio, l’inquilino potrebbe pagare 5 500 al mese in affitto base, più il 2% delle entrate commerciali lorde. Usando gli stessi numeri di cui sopra, il calcolo funziona in questo modo:
7 72.000 X .02 = $1,440
$1,440 + 5 500 = affitto mensile di $1,940
L’affitto base è in genere inferiore con questa opzione.
La linea di fondo
Negoziare affitto per uno spazio commerciale può diventare piuttosto complicato. Un potenziale inquilino di affari conosce i suoi costi di fare affari e le sue entrate previste, e l’inquilino vorrà adattarsi affitto nei suoi costi in modo tale da raggiungere un certo livello di profitto. Il proprietario conosce i suoi costi di proprietà e ciò che ha bisogno di ricevere in termini di affitto per assicurare un flusso di cassa positivo. Un win-win è spesso il risultato.