Myyjäluotto lainanottajan sulkemiskustannuksiin on yleinen tapa (erityisesti ensiasunnon ostajien kanssa) vähentää sitä rahamäärää, jonka lainanottaja tarvitsee suorittaakseen asunnon ostotapahtuman. Myyjän luottoja lainanottajan sulkemiskustannuksiin kutsutaan myös myyntihyvityksiksi, myyjän maksamiksi kustannuksiksi tai myyjän maksamiksi maksuiksi. Oli termi mikä tahansa, myyjä luotto voi olla erittäin tehokas tapa saada ostaja kotiin tapauksissa, joissa on rajoitetusti käytettävissä varoja tai ostaja on tiukka koko varoja tarvitaan kaupan.
asunnonostajat joutuvat vastaamaan seuraavista kuluista asuntoa ostaessaan:

käsiraha

Sulkemiskulut & Prepaid-erät (ts. luotonantajan palkkiot, arviointi – ja tarkastusmaksut, verot, nimike – /asiamiespalkkiot ja vakuutusmaksut, jotka maksetaan etukäteen)

luotonantajan vaatimat Sulkemiskulut (tarvittaessa)
riippuen ostohinnasta, valtion ja lainatyypistä, Sulkemiskulut ja Prepaid-erät voivat vaihdella 2-5% asunnon sopimushinnasta. Asunnonostajat, joilla on rajalliset varat, voivat käyttää ”Myyjäluottoa”, joka auttaa vähentämään merkittävästi heidän out-of-pocket-kustannuksiaan ja mahdollistamaan sen, että he voivat ostaa kiinteistön, johon he eivät muuten pystyisi.

millaisissa tilanteissa myyjä voi hyvittää asunnonostajan Sulkemiskuluja?
Myyjäluotot ovat tehokkaita kassavirran kanssa kamppaileville ostajille. Tarjouksen jäsentäminen Myyjäluotolla on hyödyllistä useissa tilanteissa, mukaan lukien:

1. asunnon ostaja kamppailee minimivaatimusten, sulkemiskustannusten tai luotonantajan varantovaatimusten täyttämisestä.

2. asunnonostaja haluaa tehdä 20 prosentin käsirahan välttääkseen asuntolainavakuutuksen, mutta jää tästä hieman vajaaksi sulkemiskulujen tai varantovelvoitteen vuoksi.

3. kotiparannuksia tai korjauksia tarvitaan & asunnon ostajan on maksimoitava sulkemisen jälkeinen likviditeetti näiden projektien loppuun saattamiseksi.

miksi myyjä suostuisi antamaan hyvityksen Sulkemiskuluille?
myyjähyvityksen tarjoaminen on kannustin, jonka avulla myyjä voi auttaa myymään kotinsa nopeammin. Mitä pidempään kiinteistö pysyy markkinoilla, sitä kalliimmaksi se tulee myyjälle. Kantokulut, kuten asuntolainan korot, verot, HOA-maksut, paine noudattaa omia määräaikoja (ts. myyjä käyttää tuotot ostaa toisen kiinteistön), ja riski listalle tulossa tunkkainen ovat näkökohtia myyjä voi ottaa huomioon päättäessään hyväksyä tarjouksen ostajalta myyjä luotto.
lisäksi on tavallista, että kauppahinta neuvotellaan myyjähyvityksen ympärille. Joissakin tapauksissa ostaja ja myyjä suostuvat korottamaan kauppahintaa kompensoidakseen myyjähyvityksen kustannukset myyjälle ostajan sulkemiskustannuksiin. Niin kauan kuin kiinteistö Arvioi, tämä voi olla tehokas tapa ostajalle saada myyjähyvitystä ja vähentää niiden yleisiä transaktiokustannuksia.

esimerkiksi:

yllä olevassa esimerkissä, korottamalla kauppahintaa 5 000 dollarilla ja ottamalla myyjä antamaan asunnon ostajalle hyvityksen sulkemiskuluista, ostajan käteisvarat pienenevät 4 825 dollarilla myyjän verkottaessa saman verran rahaa. Avain tämän toimimaan riippuu siitä, mitä kiinteistö arvioi varten. Ostajan haluaa kuulla niiden kiinteistönvälittäjä määrittää todennäköisyys kiinteistön arvioinnista.
lainanantajan aina perustaa ne rahamäärä he lainaavat alemman arvioidun arvon tai ostohinnan. Jos kiinteistö arvioi, ostohinnan korottaminen edellä esitetyllä tavalla toimii, jos kiinteistö ei arvioi, ostajan olisi tuotava arvioidun arvon ja ostohinnan ero sulkemiseen.

mitkä ovat myyjän maksamat enimmäiskustannukset tavanomaisista, FHA, VA & USDA-lainoista?
jokaisella lainatyypillä on hieman erilaiset säännöt myyjän maksuosuuksien suhteen. Alla on kaavio, jossa esitetään säännöt, jotka koskevat eri lainatyypeille sallittuja Enimmäismyyjähyvityksiä. Muista kuitenkin, että riippumatta kaavion alla, myyjä luotto voi koskaan ylittää kokonaismäärä ostajan sulkemisesta kustannuksia ja prepaid kohteita.

Conventional Loans Max Seller Contribution

FHA Loans Max Seller Contribution
For FHA Loans the maximum amount of Seller and other interested party credits cannot exceed 6% of the sales price.

VA lainat myyjän maksuosuus
VA-lainojen osalta myyjän maksuosuus voi olla enintään 4 prosenttia myyntihinnasta tavanomaisten alennuspisteiden ja perinteisten myyjähyvitysten lisäksi lainanottajan sulkemiskustannuksiin.
VA: n ohjeiden mukaan 4 prosentin sääntö koskee seuraavia kohteita, jotka myyjä saa maksaa ostajalle perinteisten sulkemiskulujen lisäksi:

1. Prepayment of property taxes and insurance

2. Appliances and other gifts from a builder

3. Discount points above 2% of the loan amount

4. Payoff of a buyer’s judgments and debts

5. Payment of the VA funding fee

For Example: Ostajan sulkemiskustannukset eristä, kuten arvioinnista, veroista, omistusoikeudesta ja kirjaamispalkkioista, ovat 2 prosenttia kauppahinnasta. Myyjä suostuu myös maksamaan ennakkoon ostajan kiinteistöveron & asunnonomistajan vakuutuksen, VETERAANIRAHOITUSMAKSUN ja luottokorttisaldon, joka on yhteensä 3% myyntihinnasta. Kokonaisrahoitusosuus olisi 5 prosenttia, ja se on sallittu, koska 2 prosenttia käytetään todellisiin sulkemiskustannuksiin ja vain 3 prosenttia käyttöoikeuseriin (enintään 4 prosenttia).

USDA Loans Max Seller Contribution
USDA Loansissa myyjän maksuosuuksien enimmäismäärä voi olla enintään 6 prosenttia myyntihinnasta.

Voiko ostaja saada Myyjähyvitystä enemmän kuin sulkemiskustannukset yhteensä & Prepaid-erät?
Ei. Myyjähyvitys ostajalle sulkemiskustannukset eivät voi ylittää tosiasiallisten sulkemiskustannusten ja ennakkoon maksettujen erien kokonaismäärää. Esimerkiksi: asunnon ostajan sulkeminen maksaa yhteensä 5 000 dollaria ja myyjä on luvannut hyvittää 10 000 dollaria. Tässä tilanteessa lainanottaja voisi käyttää vain 5 000 dollaria myyjäluotosta. Loput 5000 dollaria menetettäisiin.
What Do if My Seller Credit Exceeds My Closing Costs & Prepaids?
Jos myyjä luotto ylittää yhteensä Oman sulkemiskustannukset ja prepaid kohteita, voit rakentavasti lisätä yhteensä sulkemiskustannukset hyödyntää ylimääräisiä myyjä luotto ostaa maksaa ”pistettä” ostaa alhaisemman koron lainanantajalta. Esimerkiksi: ostat asunnon $250,000 ja teet $50,000 käsiraha ja saa $200,000 laina. Myyjä on luvannut antaa sinulle 3% luottoa sulkemiskustannuksiisi ($7,500), mutta sulkemiskustannuksesi ovat yhteensä vain $5,500. Et halua menettää ylimääräistä $2,000 että myyjä on luvannut hyvittää sinulle sulkemisen. Tässä tapauksessa voit lähestyä lainanantaja ja pyytää heitä antamaan sinulle alemman koron. Tässä tapauksessa sinulla on $2,000, joka vastaa 1% lainan määrä $200,000. Puhuttuaan lainanantajan kanssa he suostuvat antamaan sinulle .25% parempi korko maksaa 1% diskonttauspisteen sulkemisen. Koska tämä alennuspiste on osa koko sulkemiskustannuksiasi, voit hakea siihen myyjähyvitystä.
Can I Use a Seller Credit to Pay for Upfront FHA, VA, and USDA Fees?
FHA: n, VA: n ja USDA: n lainoilla on Ennakkorahoituspalkkiot. Jokainen ohjelma sallii myyjä hyvityksiä voidaan soveltaa niiden etukäteen maksuja.

FHA
FHA sallii Myyjähyvitysten soveltamisen FHA Upfront MI: lle, mutta tätä varten myyjän on maksettava koko maksu. FHA ei salli FHA: n ennakkomaksuja.
VA
VA sallii myyjän hyvitysten osittain tai kokonaan upfront-rahoituspalkkion. Tämä maksu lasketaan enintään 4 prosentin myyjämaksuun.
USDA
Myyjähyvityksellä voidaan maksaa USDA: n Upfront Guarantee-maksu.
Voiko sopimuksen myyntihintaa korottaa siten, että se sisältää Myyjähyvityksen Sulkemiskuluihin?
Kyllä. Kuten edellä on kuvattu, ostaja ja myyjä voivat neuvotella kiinteistön korkeamman kauppahinnan sisällyttääkseen myyjähyvityksen asunnon ostajan sulkemiskustannuksiin. Ostohinnan nostaminen voi mahdollisesti johtaa arviointiin. Jos arvioitu arvo on pienempi kuin sovittu kauppahinta, ostajan on tuotava ero sulkemiseen, mikä lisäisi kokonaisrahoitusosuutta ja tekisi tyhjäksi tarkoituksen sisällyttää myyjän osuus sulkemiskustannuksiin aluksi.
on erittäin suositeltavaa, että otat mukaan kiinteistönvälittäjän tai asianajajan neuvotellessasi näistä yksityiskohdista, jotta voit määrittää kiinteistön arvioinnin todennäköisyyden korkeammalla ostohinnalla ja suojautua siinä tapauksessa, että kiinteistö arvioi ennakoitua alhaisemman hinnan varmistaaksesi, että sinulla on suojauksia/valmiuksia peruuttaa sopimus tarvittaessa.