asuntoa ostettaessa on parasta tietää mahdollisimman varhain, onko kehitys warrantable vai non-warrantable. Mahdollisena ostajana on tärkeää ymmärtää, mitä tämä tarkoittaa ja miten se vaikuttaa sinuun.Tieto siitä, onko kyseessä oleva kehitys warrantable, antaa käsityksen kehityksestä, naapurustosta ja HOA: sta. Joten, mennään määritelmät!
ei-warrantable condo on osakehuoneisto, jossa lainaa ei voida myydä Freddie Macille tai Fannie Maelle, ja siksi useimmat pankit pitävät niitä ”riskialttiimpina.”Freddie Mac ja Fannie Mae ovat laatineet kriteerit osakehuoneistojen kehityksen arvioimiseksi. Vastaavasti warrantable condo loan voidaan myydä Freddie Mac tai Fannie Mae. Monesti kehityksen warrantability on ratkaiseva tekijä monille lainanantajille, ja sillä voi olla suuri vaikutus siihen, hyväksytäänkö laina vai ei. Kokemukseni mukaan nämä ovat neljä päällimmäistä syytä, miksi kehitys on todettu sopimattomaksi:
- Alle 50% omistusasunto – Alle 50% asuntokompleksin asukkaista on omistajia. Vaikka ei ole ainoa syy, yleensä nämä yksiköt ovat vuokra ja vuokralainen varattu.
- 10% omistusosuus Kehityskohteessa – jos yksi henkilö (tai yhteisö) omistaa yli 10% kehityskohteesta, kokonaisuus nähdään mahdollisesti epävakaana. Erityisesti yksi ihminen hallitsee liikaa kehityksen arvoa. Tähän sisältyisi myös kehitys, jossa HOA on ulosmitannut useita kiinteistöjä.
- 15% rikollisuus – jos kehitys on yli 15% omistajista yli 30 päivää rikollista tutkimusajankohtana, kompleksi ei ole vakavarainen. Monet asunnot ”jäädyttää” niiden numerot viimeisen päivän edellisen kuukauden lievittää ottaa erilaisia vastauksia tiedusteluihin koko seuraavan kuukauden (eli numerot alkaen tammikuu 31 käytetään koko helmikuun). Nämä laiminlyönnit voivat sisältää säännöllisiä kuukausittain / neljännesvuosittain maksettavia HOA-maksuja, sakkoja sääntörikkomuksista ja työmääräysten maksamatta jättämistä.
- 10% Cap-varaus – kaikilla Hoas: illa, jotka haluavat olla hyväksyttävissä, on oltava vuosibudjetissaan budjettikohta, josta käy ilmi, että kehitys tallettaa 10% vuosituloistaan pääomarahastoon. Tätä rahastoa käytetään suurempiin hankkeisiin, kuten kattojen korjauksiin, perustusten korjauksiin, kastelujärjestelmien päivityksiin ja teiden kunnossapitoon.
on muitakin syitä, joiden vuoksi kehitystä ei voi pitää hyväksyttävänä, mutta ne ovat hyvin harvinaisia. Esimerkiksi, jos olit yksi ensimmäisistä yksityishenkilöistä ostaa uuden rakentamisen condo development, hanke voi olla todettu ei-warrantable. Edellä mainitut neljä ylintä viittaavat lähinnä vallitsevaan kehitykseen.
miten voit selvittää, onko kompleksi warrantable ennen kuin laitat tarjouksesi? Et voi aina tietää varmasti, mutta pyydä agenttiasi ottamaan yhteyttä listausagenttiin/rahastoyhtiöön puolestasi. Monesti tämä voi olla hyvä osoitus listausagentin perehtyneisyydestä asuntoihin ylipäätään. Nämä ovat termejä, jotka heidän pitäisi tuntea ja ymmärtää täysin. Agenttisi voi myös ottaa yhteyttä aiemmin myytyjen yksiköiden listausagentteihin selvittääkseen, oliko warrantabiliteetissa myyntihetkellä ongelmia. Jos et vieläkään saa varmaa vastausta, älä pelkää. Kun olet tehnyt sopimuksen ja toteuttanut myyntisopimuksen, isännöintiyhtiön on toimitettava lainanantajalle dokumentaatio warrantability. Useimmille lainanantajille tämä sisältää condo kyselylomakkeen, jossa kysytään kaikista edellä mainituista kohteista.
oletetaan, että saat selville, että unelmiesi asunto on ei-warrantable. Tarkoittaako tämä sitä, ettet koskaan voi saada lainaa? EI SUINKAAN! Monet lainanantajat eivät ole kiinnostuneita myymään lainojaan Fannie Maelle ja Freddie Macille. Kyse on vain siitä, että löydätte oikean lainanantajan omaisuudellenne. SE OLI LUVALLINEN, KUN OSTIN SEN,JOTEN SE ON HYVÄ…EIKÖ? Warrantability voi muuttua kuukaudesta toiseen. Vaikka asunto on nyt warrantable, se voi olla ei-warrantable tulevaisuudessa. On tärkeää ymmärtää, miksi oman kehityksen todetaan olevan jompikumpi. Vaikka kehitys istuu melko nyt, varmista, että pysyt mukana hallituksen ja pysyä ajan tasalla laskut. Asunnon ostaminen on yrityksen ostamista, ja kaikkien omistajien on työskenneltävä yhdessä yhteisön arvon säilyttämiseksi!
hyvää metsästystä! — Becca
Pauly Presley Realty
for more questions, feel free to email [email protected]