Kiinteistömarkkinatekijät

arvostus johtuu kollaasista toisiinsa vaikuttavia tekijöitä, jotka lopulta yhdistyvät arvojen nostamiseksi. Ennen kuin puramme nämä tekijät, keskustellaan siitä, miten kiinteistömarkkinoiden aktiivisuus vaikuttaa kodin arvoihin laajemmalla tasolla.

tarjonta ja kysyntä

taloustieteessä opitulla kysynnän ja tarjonnan lailla 101 on merkittävin rooli kodin arvoliikkeissä. Kiinteistöjen arvot nousevat, kun Vähäinen myytävien asuntojen tarjonta vastaa voimakkaaseen ostajakysyntään, kun ostajat kilpailevat tarjouskilpailussa saadakseen kodin rajalliselta varastolta.

”meillä on varmasti viime aikoina nähty kotiarvojen nousua ja suurin tekijä, joka tällä hetkellä markkinoillani ajaa, on varastojen puute”, Lance jakaa. ”Yhteisöillä on normaalisti 15-20 taloa myytävänä, ja juuri nyt niitä on vain neljä. Jos jokin noista on haluttua, omistaja saa tuosta kodista huippurahaa.”

vertailukelpoinen myynti

niin Kiinteistönvälittäjät kuin arvioijatkin arvottavat asuntoja alueen vastaavien asuntojen myyntihinnan perusteella, ns.”Kun jossakin naapurustossa käydään tarjoussotaa, kodit myyvät edeltäjiään korkeampaan hintaan, minkä ansiosta uudet listahinnat voivat asettaa korkeampia listahintoja ja saavuttaa vielä korkeampia myyntihintoja, jos tarjoussotia edelleen esiintyy.

Lance kutsuu tätä dominoefektiä ”hintapisteen työntämiseksi”, muistellen viimeaikaisia kokemuksiaan kesän 2020 hot seller ’ S marketista:

”myin talon 368 000 dollarilla, sitten sama pohjapiirros päätyi myyntiin 385 000 dollarilla. Ja menin juuri listalleottoon viime viikolla, sama pohjapiirros, sama yhteisö — se oli sivukadulla, joka on luultavasti hieman halutumpi kuin pääkadulla osa-alue-ja käskin heidän listata sen $ 400,000.”

Jos 368 000 dollarin ykkösasunnoksi listattu talo olisi listattu muutamaa kuukautta myöhemmin, niiden omaisuuden arvo olisi noussut vertailumyynnin ansiosta. Lance sanoo: ”Kukaan ei tiennyt, että niin kävisi. Mutta jos ne olisivat odottaneet syyskuuhun asti, ne olisivat voineet myydä 385 000-390 000 dollarilla. Eikö niin? Siinä on aika iso ero.”

taloudelliset tekijät

asuntomarkkinat eivät suoraan korreloi talouden vahvuuden kanssa, kuten 2020-luvun vahvat asuntomarkkinat ovat todistaneet COVID-19-pandemian tuomista taloudellisista murheista huolimatta. Nämä taloudelliset tekijät vaikuttavat kuitenkin voimakkaasti kiinteistöjen arvoihin, kasvavaan tai vähenevään ostajakysyntään ja arvonäkemykseen.

työmarkkinat

vahva työpaikkojen luominen johtaa usein ostajakysynnän kasvuun, kun mahdolliset asunnonostajat saavat taloudellista voimaa ja vakautta uusista työpaikoista ostoihin. Kiinteistöjen arvot nousevat alueilla, joilla työpaikat kasvavat, kun tulevat työntekijät kilpailevat asuntotarjonnasta lähellä liikekeskuksia.

väestönkasvu

kulkee usein käsi kädessä työpaikkojen kasvun kanssa, väestönkasvu lisää ostajakysyntää, mikä johtaa kiinteistöjen arvojen nousuun toivottavissa kaupunginosissa, kuten Lance huomauttaa:

”asun Atlantan pohjoispuolella. Kun ihmiset alkavat muuttaa pois kaupungista ja menevät tietylle alueelle, joka on erittäin toivottavaa, niin totta kai kiinteistöjen arvot nousevat siellä. Se on kysyntää ja tarjontaa. Siinä on kaikki kysyntä ja tarjonta.”

lainakustannukset

kun asuntolainojen korot ovat matalat, markkinoille astuu lisää ostajia, jotka pyrkivät säästämään tuhansia tai kymmeniä tuhansia dollareita asuntolainansa elinaikana. Jos asuntojen inventaario markkinoilla laahaa tämän kysynnän kasvun jälkeen, kiinteistöjen arvot nousevat vaikutusalueella.

sijaintisi

kiinteistön arvot nousevat (tai laskevat) eri tahtiin eri paikoissa, jopa ajoittain vaihtelevat rajusti viereisissä kaupunginosissa. Tutkitaanpa joitakin sijaintiin vaikuttavia tekijöitä:

koulupiirin laatu

Valtakunnallisen Kiinteistönvälittäjäliiton tiedot paljastavat, että 26% viimeaikaisista asunnonostajista vaikutti koulupiirinsä laatuun naapurustoa valittaessa. 30-39-vuotiaiden ostajien keskuudessa tämä osuus nousee 46 prosenttiin, minkä jälkeen 22-29-vuotiaiden ostajien määrä kasvaa 36 prosenttia.

kun koulupiiri suoriutuu hyvin-kuten valtion antamien arvosanojen ja greatschools.org -ostajakysyntä kasvaa lähiöissä, jotka sijaitsevat alueen alueella, nostaen kiinteistöjen arvoa.

silloin tällöin valtio tai asiasta vastaava elin kaavoittaa koulualueet uudelleen, siirtää yhteisöjä uusiin kouluihin tai jakaa ne uudelleen olemassa olevien koulujen kesken. Kodit, jotka on siirretty korkeampiin kouluihin, saattavat kokea kiinteistön arvon nousun, kun naapurustosta tulee ostajille mieluisampi.

Kaavoitusmääräykset

Kaavoituslait määräävät, miten maa-alueita saa käyttää asuin -, kauppa-tai teollisuuskäyttöön. Kun kunta muuttaa kaavoitusta tietyllä alueella, kiinteistöjen arvot voivat muuttua vastauksena uusiin mahdollisuuksiin käyttää maata. Esimerkiksi, oletetaan, että kaupunki rezones asuinalue osaksi kaupallinen vyöhyke ja isoisät olemassa oleviin kiinteistöihin. Jos alue on houkutteleva ja trendikkäät yritykset muuttavat uudelleen kaavoituksen ansiosta, näiden asuinkiinteistöjen arvot nousisivat lisääntyvän haluttavuuden ja rajoittuneen asuntotarjonnan myötä.

Uudet kauppaliikkeet

uudet tai parannetut kauppakeskukset ja trendikkäät yritykset ajavat ostajakysyntää lähiöihin nostaen niiden vanavedessä kiinteistöjen arvoja. Lance on samaa mieltä siitä, että maaseutuyhteisöt hyötyvät erityisesti kaupallisesta kehityksestä:

”sano, että alue on todella kehittymässä ja sillä ei ennen ollut muuta kuin viljelysmaata, mutta nyt minulla on Kroger tai ruokakauppa parin kilometrin säteellä, missä ennen oli seitsemän mailia. Seitsemän kilometrin ajomatka voi olla 15-20 minuuttia, en tiedä ketään, joka haluaisi ajaa 20 minuuttia saadakseen voipötkön.”

tutkimusten mukaan Whole Foodsin, Trader Joesin ja Starbucksin lähitalot arvostavat muita koteja nopeammin. Vaikka nämä ketjut kunnostautuvat nousevien paikkojen löytämisessä, niin siihen liittyvä arvonnousu johtuu todennäköisesti korreloivien tekijöiden yhdistelmästä.

pääsy kaupungin keskustaan

uusien tai pidennettyjen joukkoliikennelinjojen läheisyydessä sijaitsevat kodit hyötyvät ”kauttakulkumaksusta.”Mukaan American Public Transportation Association (APTA), kiinteistöjen lähellä korkean taajuuden julkisen liikenteen perinteisesti arvot 42% korkeampi kuin muilla alueilla. Prosentuaalinen arvonnousu riippuu useista tekijöistä, kuten saavutettavuudesta, melusta ja muista naapuruston eduista.

luonnonläheisyys, polut ja puistot

toisessa ääripäässä luonnonläheisyys auttaa nostamaan erityisesti kaupunkialueilla sijaitsevien asuntojen kiinteistöarvoja. Washingtonin yliopiston tutkimus viittaa siihen, että naturalististen puistojen ja avoimien tilojen vieressä olevilla asunnoilla on 8-20% korkeampi arvo kuin vastaavilla ominaisuuksilla, ja arvonnousu laskee lähelle nollaa kodeissa, jotka sijaitsevat puolen kilometrin päässä.

itse kotisi

”Asunnonomistajilleni puhun ostajaarvosta ja arvioarvosta”, jakaa Lance ja huomauttaa, että kolikolla on kaksi puolta, kun on kyse oman kodin arvosta.

”niin arvioija käy katsomassa kuntoa. He tarkastelevat katon ikää ja LVI-ikää. He varmasti etsivät lahopuuta — saatat saada kutsun siitä. He tarkastelevat kiinteistön kuntoa. He eivät välitä valkoisista kaapeista. Ostajat välittävät valkoisista kaapeista.”

käyttökelpoinen neliömateriaali

käyttökelpoinen neliömateriaali nostaa arvoja arvioijien ja ostajien silmissä. Jos kodin neliömateriaalia laajennetaan kodin lisäyksellä, valmiilla ullakolla tai kellarilla, kiinteistön arvo nousee vaihtelevasti. Kylpyhuoneet, makuuhuoneet ja suurkeittiöt lisäävät eniten arvoa neliöjalkaa kohti, varsinkin jos nämä remontit antavat kodillesi etulyöntiaseman kilpailusta.

kiinteistön ikä ja kunto

kodin arvioijat arvioivat kotisi kunnon tarvittavan korjauksen määrän ja asteen perusteella keskittyen ensisijaisesti kodin rakenteen eheyteen ja kodin järjestelmien toimivuuteen (lämmitys, ilmastointi, vedenlämmitin jne.).

ostajat huomioivat erityisesti kodin iän muun muassa kalusteiden, laitteistojen, laattojen ja energiatehokkaiden ominaisuuksien laadun ja suunnittelun perusteella. Kun kotia ylläpidetään rakenteellisesta ja esteettisestä näkökulmasta, kiinteistön arvo paranee.

muutamia esimerkkejä isoista lipuista, arvoa nostavista päivityksistä ovat:

• uuden LVI-järjestelmän asentaminen
• katon korjaaminen tai vaihtaminen
• termiittien tai homeen vaurioittaman puun korvaaminen
• energiatehokkaiden ikkunoiden asentaminen
• autotallin oven vaihtaminen

remontointi ja päivitykset

strategisesti tehtynä remontti nostaa kodin arvoa ja myyntikelpoisuutta. Tässä muutamia parhaita remonttiprojekteja arvon nostamiseksi ja projektikustannusten kattamiseksi:

• pieni keittiöremontti: Remodeling-lehti kertoo, että pieni keittiöremontti lisää keskimäärin 18206 dollarin jälleenmyyntiarvoa, mikä maksaa takaisin 77,6 prosenttia projektin kustannuksista.
• avoin pohjapiirros: Erään tutkimuksen mukaan avoimet pohjapiirrokset arvostavat 7,4% nopeammin kuin suljetut pohjapiirrokset.
• puukannen lisäys: Uusi puukansi lisää keskimäärin 10 355 dollaria jälleenmyyntiarvoon
• uudet laitteet: Homelightin Top Agent Insight Q2 2020 paljastaa, että uudet ruostumattomasta teräksestä valmistetut laitteet lisäävät keskimäärin 5 982 dollaria, kun taas kaksoisuunit lisäävät keskimäärin 2 414 dollaria.
• uusia haluttuja viimeistelyjä: Päivitetyt kalusteet ja maalit päivittävät kodin hetkessä suhteellisen pienellä hintalapulla.

hillitty ulkonäkö ja maisemointi

oman kodin ulkokuoren siistiminen niin, että se loistaa kadulta, kannattaa. Homelightin tuoreessa Top Agent Insights-raportissa yli 94% agenteista oli sitä mieltä, että hämmästyttävä hillintävalitus on yhtä kuin rahaa pankkitililläsi sulkemisen yhteydessä. Menossa käsi kädessä ulkoisen valituksen, rehevä maisemointi nostaa omaisuuden arvo, jossa 75% top agents uskovat hyvin maisemoitu kodit ovat arvoltaan 1% – 10% enemmän kuin ilman maisemointi.

Check-in your property value for smarter home decisions

tarkastamalla säännöllisesti kiinteistön arvon, voit määrittää, onko kotisi arvo ajan myötä arvostumassa vai menettämässä arvoaan. Aloita tutkimus online automated valuation model (AVM) kuten HomeLight ’ s free Home Value Estimate tool. AVMs käyttää yhdistelmä tietoja julkisista verotiedot, käyttäjän toimittamat tiedot, ja MLS listaukset ja myynti arvioida kodin arvo. Kun olet valmis syvempään sukellukseen kiinteistöjen arvoanalyysiin, ota yhteyttä alueesi parhaaseen kiinteistönvälittäjään. He tarjoavat hyper-paikallista asiantuntemusta arvon muutoksista markkinoillasi, jotta voit tehdä tietoon perustuvia päätöksiä kiinteistössäsi.