vuokrakiinteistölainan ja ensisijaisen asunnon asuntolainan välillä on paljon yhtäläisyyksiä, ja myös isoja eroja.

lainanantajat noudattavat samanlaista lainahakuprosessia: sinun on toimitettava asiakirjat tuloistasi, varoistasi ja veloistasi, ja lainanantaja tarkistaa luottopisteesi.

lainanantajat kuitenkin pitävät vuokrakiinteistölainaa suurempana riskitasona, koska kiinteistö ei ole omistusasunto. He tietävät kokemuksesta, että jotkut sijoittajat saattavat yksinkertaisesti kävellä pois lainasta, jos ajat ovat kovat ja kiinteistö ei tuota positiivista kassavirtaa.

Vuokrakiinteistölainat vs säännölliset asuntolainat

joitakin suurimpia eroja vuokrakiinteistölainan ja säännöllisen asuntolainan välillä ovat:

• suurempi käsiraha, usein 20-25% tai enemmän, kiinteistöstä ja lainanottajasta riippuen
• korkeammat korot ja palkkiot, joilla kompensoidaan lainanantajalle vuokrakiinteistölainan lisäriski
• Luottopistearvo 620 tai enemmän
• velka-tuotto-suhde (DTI) alle 36%
• riittävät kassavarannot asuntolainan maksamiseen enintään kuudeksi kuukaudeksi, jos vapautumisaste on ennakoitua korkeampi
• korkeammat korot ja palkkiot, joilla lainanantajalle korvataan vuokrakiinteistölainan ottamisesta aiheutuva lisäriski
• vaatimukset täyttävien kiinteistötyyppien on sovittava tyypillisiin omakoti -, pieni moniperhe -, kaupunkiasunto-tai osakehuoneistokategorioihin
• yksityinen asuntolainavakuutus (PMI) ei päde, kun laina-arvosuhde (LTV) on alle 80%

Vuokrakiinteistölainaoptioita

on runsaasti hyvät vaihtoehdot vuokrakiinteistölainan ottamiseen. Lainavaihtoehdot vaihtelevat perinteisistä pankeista ja luottoliitoista lainanantajiin, jotka ovat erikoistuneet tekemään viltti-tai salkkulainoja kiinteistösijoittajille, jotka omistavat vähintään 10 vuokrakiinteistöä.

näitä vuokrakiinteistölainavaihtoehtoja voi käyttää, kun ostat ensimmäisen tulosi kohteen, lisäät vuokrakiinteistöportfoliosi tai jälleenrahoitat olemassa olevan asuntolainan:

1. Perinteiset lainat

• tunnetaan myös ”mukautuvina lainoina”
• asuntolainanvälittäjien ja perinteisten lainanantajien, kuten pankkien ja luottoliittojen, tarjoamien
• Fannie Maen tai Freddie Macin takaamien lainojen on täytettävä valtion tukeman enterprise (GSE)-ohjeistuksen
• alimmat korot ja palkkiot, joilla on hyvä luottokelpoisuus
• Käsirahavaatimukset 15-25% (kiinteistöstä riippuen)
• enintään 10 asuntolainaa, vaikka useimpien lainoittajien sisäinen raja on enintään neljä

2. FHA: n moniyksikkörahoitus

• Asuntolainanvälittäjien ja perinteisten lainanantajien tarjoama Moniperhelaina
• hyvä uudisrakentamiseen, huomattavaan kiinteistöjen kunnostukseen ja ostoihin
• käsiraha-ja luottopistevaatimukset alhaisemmat kuin tavanomaisilla lainoilla
• voi käyttää olemassa olevia kiinteistövuokratuloja auttaakseen sijoittumaan johonkin yksiköistä vähintään vuodeksi

3. VA moniyksikkörahoitus

• Moniperhelaina Yhdysvaltain takaamana Department of Veterans Affairs (VA)
• asuntolainanvälittäjien ja perinteisten lainanantajien
• käytettävissä aktiivipalvelusmiehille, veteraaneille ja tukikelpoisille puolisoille
• ei minimimaksua tai luottopistettä
• ostaa enintään seitsemän yksikköä ja lainanottajan on asuttava yhdessä yksiköistä

4. Yleishyödylliset asuntolainat

• rahoittaa useita vuokrakiinteistöjä yhdellä lainalla
• voidaan käyttää mihin tahansa tuloja tuottavaan omaisuuteen
• asuntolainanvälittäjien tai yksityisten lainanantajien
• kiinteistöt ovat ”ristivakuudellisia” siten, että kukin kiinteistö toimii muiden vakuutena
• käsiraha, luottopisteet, korko ja lainaehdot vaihtelevat lainanantajan ja erityisten kiinteistöjen mukaan
• mahdollista jälleenrahoittaa olemassa olevat yksittäiset kiinteistölainat yhden peiton alla asuntolainan
• vapauttamislausekkeesta voi neuvotella, että sellaisen voi myydä tai useampi yleislainan kiinteistöistä

5. Salkkulainat

• rahoittaa yhden tai useamman vuokrakiinteistön, joilla on sama lainanantaja
• asuntolainanvälittäjien tai yksityisten lainanantajien
• Salkkulainat ovat lainanantajan hallussa ja ne ovat hyvä vaihtoehto ”luovalle rahoitukselle”
• käsiraha, luottopisteytys, korko ja lainaehdot voidaan räätälöidä lainanottajan tarpeiden mukaan
• lievemmät lainanottajan vaatimukset tarkoittavat myös korkeampia maksuja, ennakkomaksusakkoja ja ilmapallomaksuja, kun koko lainasaldo erääntyy lyhytaikaisen lainan

6. Yksityisen rahan lainat

• yksityisten sijoittajien tai kiinteistösijoittajille lainaa antavien ryhmittymien tarjoamat
• hyvä rahoituslähde nykyisiin kiinteistösijoittajiin perustuville tuleville investoinneille
• lainaehdot ja palkkiot voidaan räätälöidä kullekin yksittäiselle sijoittajalle
• jotkut yksityiset lainanantajat voivat ”ottaa osan toimenpiteestä” osallistumalla hankkeeseen vastineeksi alhaisemmista koroista tai palkkioista

7. HELOC-ja Home Equity-laina

• Home equity-luottolimiitti nostaa yhteen kiinteistöön kertyneen oman pääoman perusteella varoja toisen ostamiseen
• toimii luottokorttia muistuttavalla tavalla, kuukausimaksuilla ja lainasummalla, jonka vakuutena omaisuus on
• Home equity-laina on eräänlainen toinen kiinnitys, jonka varat maksetaan yhtenä kertasummana
• laina on yleensä kiinteäkorkoinen ja maksut suoritetaan tietyn ajan kuluessa
• voi lainata 75 tai 80% kiinteistön oma pääoma, riippuen lainanottajasta ja lainanantajasta
• korot voivat olla korkeampia kuin pitkällä aikavälillä, kotiutusrahoitus
• hyvä varojen lähde, kun Ja jos niitä tarvitaan

8. Myyjän rahoitus

• tunnetaan myös myyjien karenssina, omistusrahoituksena tai ostorahakiinnityksenä
• kiinteistön omistavien myyjien tarjoamana vapaana ja selvänä
• hyvä vaihtoehto ostajille, jotka sijoittavat, kun kiinteistömarkkinat ovat laskusuhdanteessa, tai kiinteistölle, jota on vaikea saada tavanomaiseen rahoitukseen
• lainaehdot voidaan täysin räätälöidä ostajan ja myyjän tarpeiden mukaan
• joskus myyjät käyttävät myyntivoittojen jakamiseen vaihtoehtona 1031 verolataus

miten pitää Vuokrakiinteistölainamaksut alhaisina

vaikka vuokrakiinteistölainat voivat olla kalliimpia kuin lainan saaminen ensisijaiseen asuntoon, on olemassa useita asioita, joilla voit pitää hinnat ja maksut alhaisina:

• Säilytä hyvä luottotilanne, ihanteellisesti vähintään 740
• tee suurempi 20-25 prosentin käsiraha alemmalle LTV: lle
• Käytä paikallista pankkia tai lainanantajaa, joka tuntee paikalliset kiinteistömarkkinat ja voi ottaa aikaa oppia sinusta ja liiketoiminnastasi
• lainahakemuksen laatiminen etukäteen osoittaa lainanantajalle, että olet vakavasti otettava sijoittaja ja parantaa mahdollisuuksiasi saada vuokra-asuntolainasi hyväksytyksi
• dokumentoi olemassa olevien Vuokrakiinteistöjesi onnistunut taloudellinen tuloslaskelma ja käteinen flow reports
• shoppaile parhaiden lainaehtojen toivossa
• ajattele laatikon ulkopuolelta ja harkitse vaihtoehtoisia vuokrakiinteistöjen lainaratkaisuja, kuten yksityistä lainanantoa tai myyjien rahoitusta
• harkitse pienen yhteisyrityksen (JV) tai kumppanuuden perustamista isompiin hankkeisiin, jotka vaativat pääomavaltaista päivitystä tai ovat Oman sijoitusosaamisalueesi ulkopuolella

vuokrakiinteistöjen hoitokulut muistaa

asuntolainan pääomamaksujen lisäksi sijoittajien on Harkitse ennen ostamista vuokra-asunto.

nämä kaikki voidaan vähentää normaaleina kuluina verotettavan nettotulon pienentämiseksi:

• asuntolainan korkojen Maksu
• kiinteistöverot

uokraverot

• Kiinteistönhoitomaksut
• Kiinteistönhoitomaksut
• leasingmaksut
• korjaus-ja kunnossapitomaksut
• Pääomarahastotilimaksut (rahasto, jota käytetään tulevien suurkorjausten ja korotusten maksamiseen)
• HOA-maksut (jos kiinteistö on asunnonomistajien yhdistyksessä)
• yleishyödylliset palvelut (tosin omakotitalojen vuokralaiset maksavat yleensä itse utilities, omistajat pieni multifamamily omaisuuden joskus maksaa yleishyödyllisiä maksuja, kuten vesi, viemäri, ja roskat ja sisällyttää nämä maksut osana vuokralaisten vuokra)

Kuinka mitata Vuokrakiinteistön suorituskykyä

kun vuokrakiinteistölainan kanssa käytetään konservatiivista LTV: tä (laina-arvoon) enintään 75%, bruttokassavirran pitäisi kattaa kaikki edellä mainitut Kulut ja enemmänkin. Lopussa kunkin kuukauden, sinulla on vielä käteistä voittoa jäljellä laittaa pankkitilillesi.

ennen kuin haet vuokrakiinteistölainaa, harkitse näitä kolmea tulokiinteistölainaa varmistaaksesi, että aiotulla ostoksellasi on vankka, positiivinen kassavirta:

Cap Rate

kapitaatiokorko – korkokanta lyhyelle – vertaa kiinteistön nettotoimintatuottoa (NOI) kiinteistön kauppahintaan:

• Cap rate = noi/ostohinta
• 6 000 dollaria Noi / 100 000 dollaria ostohinta = .06 tai 6% korkokatto

vaikka NOI ei sisällä asuntolainan maksua, korkokatto on hyvä tapa seuloa pois kiinteistöjä, jotka eivät välttämättä ole kassavirtaa. Tämä johtuu siitä, että mitä pienempi korkokatto on ilman lainanmaksua, sitä suurempi todennäköisyys kassavirta on negatiivinen.

vuokrasuhde

vuokrasuhde – joka tunnetaan myös nimellä ”1 prosentin sääntö” – vertaa kuukausivuokraa kiinteistön kokonaiskustannuksiin (sisältäen hankinta-ja rahoituskulut sekä vieroituskulut):

• vuokrasuhde = kuukausivuokra/Kiinteistökustannus
• 1 200$kuukausivuokra / 100 000 $Kiinteistökustannus = .012 tai 1,2%

vuokrakiinteistö, jonka vuokrasuhde on hyvin alhainen, on punainen lippu siitä, että investoinnin kassavirta on negatiivinen. Nyrkkisääntönä voidaan sanoa, että mitä korkeampi vuokrasuhde, sen parempi. Vuokrasuhdetta käyttävät kiinteistösijoittajat hakevat yleensä vähintään 1-2 prosentin suhdelukua.

cash-on-Cash Return

cash-on-cash return vertaa saadun käteisen määrää sijoitetun käteisen määrään:

• cash-on-Cash = Cash received/Cash invested
• 3 000$cash flow received/$25 000 Cash invested as käsiraha = 12%

cash-on-cash return-laskelma on hyvä tapa analysoida, miten eri rahoitusvaihtoehdot vaikuttavat kassavirtaan, koska saadut rahat sisältävät asuntolainan Lyhennyskulut.

lopulliset ajatukset

vuokrakiinteistön ostaminen on keskeinen tapa monipuolistaa sijoitussalkkua ja tuottaa passiivista tuloa etenkin vaikeina taloudellisina aikoina. Tuloja tuottavat kiinteistöt tuottavat kaksinkertaisen tulovirran kuukausivuokratuotoista ja pitkän aikavälin arvostuksesta ja täyttävät veroedut, joita muut varat eivät tarjoa.

mikä parasta, kiinteistöjen hintojen ja osakemarkkinoiden välillä on matala korrelaatio. Saatat huomata nukkuvasi paremmin yöllä tietäen omistavasi omaisuuden, joka ei ole Wall Streetin oikkujen alainen.