når du køber en lejlighed, er det bedst at vide så tidligt som muligt, om udviklingen er berettiget eller ikke-garantable. Som potentiel køber er det vigtigt at forstå, hvad det betyder, og hvordan det påvirker dig.At vide, om den pågældende udvikling er berettiget, giver indsigt i udviklingen, kvarteret og HOA. Så lad os komme til definitionerne!
en lejlighed, der ikke kan garanteres, er en ejerlejlighed, hvor lånet ikke er berettiget til at blive solgt til Freddie Mac eller Fannie Mae, og som sådan betragtes de af de fleste banker som mere “risikable.”Freddie Mac og Fannie Mae har fastlagt kriterier, når det kommer til evaluering af ejerlejlighed udvikling. Omvendt kan et garanterbart condo-lån sælges til Freddie Mac eller Fannie Mae. Mange gange er garantien for en udvikling den afgørende faktor for mange långivere og kan have stor indflydelse på, om dit lån vil blive godkendt eller ej. Efter min erfaring er dette de fire vigtigste grunde til, at udviklingen viser sig at være ikke-berettiget:

• mindre end 50% ejerbelægning – mindre end 50% af beboerne i et kompleks er ejerne. Selvom det ikke er den eneste grund, er disse enheder normalt huslejer og lejer besat.
• 10% ejerskab i en udvikling – hvis en person (eller enhed) ejer mere end 10% af en udvikling, ses komplekset som potentielt ustabilt. Specifikt har en person for meget kontrol over udviklingens værdi. Dette vil også omfatte en udvikling, hvor HOA har afskærmet på en række egenskaber.
• 15% kriminalitet – hvis en udvikling har mere end 15% af sine ejere mere end 30 dage kriminel på undersøgelsestidspunktet, er komplekset ikke berettiget. Mange ejerlejligheder “fryser” deres numre på den sidste dag i den foregående måned for at lindre at have forskellige svar på forespørgsler i løbet af den følgende måned (dvs.numrene fra 31. Januar bruges i hele februar måned). Disse misligholdelser kan omfatte regelmæssige månedlige / kvartalsvise HOA-gebyrer, bøder for regelovertrædelser og manglende betaling af arbejdsordrer.
• 10% Cap Reserve – alle Hoa ‘ er, der ønsker at blive betragtet som berettigede, skal have en post i deres årlige budget, der viser, at udviklingen deponerer 10% af deres årlige indkomst i en Kapitalreservefond. Denne fond bruges til større projekter som tag, fundamentreparationer, vandingssystemopdateringer og vejvedligeholdelse.

Der er andre grunde til, at en udvikling kan findes ikke-berettiget, men de er meget ualmindelige. For eksempel, hvis du var en af de første personer til at købe i en ny konstruktion condo udvikling, projektet kan findes ikke-garanti. Ovenstående top fire er for det meste i forhold til den eksisterende udvikling.
Hvordan kan du finde ud af, om et kompleks er berettiget, før du lægger dit tilbud? Du kan ikke altid vide med sikkerhed, men har din agent kontakte notering agent/administrationsselskab på dine vegne. Mange gange kan dette være en stor indikator for notering agent kendskab til ejerlejligheder i almindelighed. Dette er udtryk, de skal kende og forstå fuldt ud. Din agent kan også kontakte noteringsagenterne for tidligere solgte enheder for at finde ud af, om der var problemer med garantien på salgstidspunktet. Hvis du stadig ikke kan få et solidt svar, skal du aldrig frygte. Når du har nået en aftale og udført en salgskontrakt, er ejendomsadministrationsselskabet forpligtet til at give långiveren dokumentation vedrørende garanti. For de fleste långivere, dette omfatter en condo spørgeskema, som vil spørge om alle de ovennævnte elementer.
Lad os sige, at du finder ud af, at din drømmelejlighed ikke kan garanteres. Betyder det, at du aldrig vil kunne få et lån? SLET IKKE! Mange långivere er ikke interesseret i at sælge deres lån til Fannie Mae og Freddie Mac. Det er bare et spørgsmål om at finde den rigtige långiver til din ejendom. DET VAR BERETTIGET, DA JEG KØBTE DET,SÅ DET ER GODT … IKKE? Garanti kan ændre sig fra måned til måned. Bare fordi en lejlighed er berettiget nu, betyder det ikke, at det ikke vil være ikke-berettiget i fremtiden. Det er vigtigt at forstå, hvorfor din udvikling viser sig at være den ene eller den anden. Selvom din udvikling sidder temmelig nu, skal du sørge for at blive involveret i dit bord og holde dig opdateret på dine regninger. At købe en condo er at købe ind i en virksomhed, og alle ejere skal arbejde sammen for at bevare samfundets værdi!
Glad jagt! — Becca
Pauly Presley Realty
For flere spørgsmål, er du velkommen til at e-maile [email protected]