en sælger kredit til en låntagers lukning omkostninger er en almindelig måde (især med første gang boligkøbere) for at reducere det samlede beløb, det vil tage for en låntager at fuldføre et hjem køb transaktion. Sælgerkreditter til låntagers lukningsomkostninger kaldes også: salgskoncessioner, sælgerbetalte omkostninger eller sælgerbidrag. Uanset hvilket udtryk der bruges, kan en sælgerkredit være en meget effektiv måde at få en køber ind i et hjem i tilfælde, hvor der er begrænsede disponible midler, eller en køber er tæt på de samlede midler, der er nødvendige for transaktionen.
huskøbere skal redegøre for følgende omkostninger, når de køber et hjem:

udbetaling

lukningsomkostninger& forudbetalte varer (dvs. långiver gebyrer, vurdering og inspektion, skatter, Titel/advokat gebyrer, og forsikringspræmier betalt på forhånd)

Post lukning reserver kræves af långiver (hvis relevant)
afhængigt af købsprisen, tilstand og lån type, lukning omkostninger og forudbetalte elementer kan variere alt fra 2% – 5% af boligens kontrakt pris. Boligkøbere med begrænsede midler kan bruge en” Sælgerkredit ” til at hjælpe med at reducere deres omkostninger uden for lommen betydeligt og gøre det muligt for dem at købe en ejendom, som de ellers ikke ville være i stand til.

hvilke situationer kan en sælger kredit til en Boligkøbers lukningsomkostninger være nyttige?
sælger kreditter er effektive for pengestrøm udfordret købere. Strukturering af et tilbud med en Sælgerkredit er nyttigt i en række situationer, herunder:

1. huskøberen kæmper for at opfylde minimumskrav til udbetaling, lukningsomkostninger eller långiverreservekrav.

2. boligkøberen ønsker at foretage en 20% udbetaling for at undgå realkreditforsikring, men er lidt under dette beløb på grund af lukningsomkostninger eller reservekrav.

3. hjemmeforbedringer eller reparationer er nødvendige& hjemmekøberen skal maksimere likviditeten efter lukning for at gennemføre disse projekter.

Hvorfor ville en sælger acceptere at give en kredit til lukningsomkostninger?at give en sælgerkredit er et incitament, som en sælger kan bruge til at hjælpe med at sælge deres hjem hurtigere. Jo længere en ejendom forbliver på markedet, jo dyrere bliver det for sælgeren. Regnskabsmæssige omkostninger såsom pant renter, skatter, HOA afgifter, pres for at opfylde deres egne frister (dvs. køber en anden ejendom), og risikoen for, at noteringen bliver forældet, er overvejelser, som en sælger kan tage i betragtning ved beslutningen om at acceptere et tilbud fra en køber med en sælgerkredit.
derudover er det almindeligt, at købsprisen forhandles omkring en sælgerkredit. I nogle tilfælde accepterer køber og sælger at hæve købsprisen for at udligne omkostningerne for sælgeren af en sælgerkredit til købers lukningsomkostninger. Så længe ejendommen vil vurdere, kan dette være en effektiv måde for en køber at modtage en sælger kredit og reducere deres samlede transaktionsomkostninger.

for eksempel:

i eksemplet ovenfor, ved at øge købsprisen med $5.000, og få sælgeren til at give boligkøberen en kredit til lukningsomkostningerne, reduceres køberens cash-to-close med $4.825, mens sælgeren Net det samme beløb. Nøglen til dette at arbejde afhænger af, hvad ejendommen vil vurdere for. Købers vil ønsker at rådføre sig med deres ejendomsmægler til at bestemme sandsynligheden for ejendommen vurdering.
långiverens altid basere de beløb, de vil låne på den laveste af den anslåede værdi eller købsprisen. Hvis ejendommen vurderer, at øge købsprisen som vist ovenfor vil fungere, hvis ejendommen ikke vurderer, skal køberen bringe forskellen mellem den vurderede værdi og købsprisen til lukning.

Hvad er de maksimale sælger betalte omkostninger for konventionelle, FHA, VA & USDA lån?
hver lånetype har lidt forskellige regler, når det kommer til sælgerbidrag. Nedenfor er et diagram, der beskriver reglerne for de maksimale Sælgerkreditter, der er tilladt for forskellige typer lånetyper. Husk dog, at uanset nedenstående diagram, en Sælgerkredit kan aldrig overstige det samlede beløb for købers lukningsomkostninger og forudbetalte varer.

Conventional Loans Max Seller Contribution

FHA Loans Max Seller Contribution
For FHA Loans the maximum amount of Seller and other interested party credits cannot exceed 6% of the sales price.

VA-lån maks.sælgerbidrag
for VA-lån kan det maksimale beløb for sælgerbidrag ikke overstige 4% af salgsprisen ud over normale rabatpoint og traditionelle sælgerkreditter til låntagers lukningsomkostninger.
i henhold til VA-retningslinjer gælder 4% – reglen for følgende varer, som en sælger har lov til at betale for en køber ud over traditionelle lukningsomkostninger:

1. Prepayment of property taxes and insurance

2. Appliances and other gifts from a builder

3. Discount points above 2% of the loan amount

4. Payoff of a buyer’s judgments and debts

5. Payment of the VA funding fee

For Example: En købers lukningsomkostninger for varer som vurdering, skatter, Titel-ins og registreringsgebyrer svarer til 2% af købsprisen. Sælgeren accepterer også at forudbetale omkostningerne ved købers ejendomsskatter & boligejers forsikring, va-finansieringsgebyret og en kreditkortsaldo på i alt 3% af salgsprisen. Det samlede bidrag vil være 5% og er tilladt, fordi 2% går til faktiske lukningsomkostninger og kun 3% går til koncessionsposter (mindre end 4% maks.).

USDA-lån maks.

kan en køber modtage en sælger kredit for mere end de samlede lukningsomkostninger & forudbetalte varer?
Nej . En sælgers kredit til købers Lukkeomkostninger kan ikke overstige det samlede beløb for de faktiske lukkeomkostninger og forudbetalte varer. For eksempel: en boligkøbers lukning koster i alt $5.000, og sælgeren har accepteret at kreditere $10.000. I denne situation ville låntageren kun kunne bruge $ 5.000 af sælgerens kredit. De resterende $5.000 ville gå tabt.
Hvad gør jeg, hvis min Sælgerkredit overstiger mine lukkekostnader & Prepaids?
Hvis din sælgerkredit overstiger summen af dine lukningsomkostninger og forudbetalte varer, kan du konstruktivt øge dine samlede lukningsomkostninger for at gøre brug af enhver ekstra sælgerkredit, der betaler “point” for at købe en lavere rente fra din långiver. For eksempel: du køber et hjem for $250.000 og gør en $50.000 udbetaling og vil modtage en $200.000 lån. Sælgeren har accepteret at give dig en kredit på 3% til dine lukkekostnader ($7.500), men dine lukkekostnader udgør kun $5.500. Du ønsker ikke at miste de ekstra $2.000, som sælgeren har accepteret at kreditere dig ved lukning. I dette tilfælde kan du henvende dig til din långiver og bede dem om at give dig en lavere rente. I dette særlige tilfælde har du $2.000, hvilket svarer til 1% af lånebeløbet på $200.000. Efter at have talt med din långiver accepterer de at give dig en .25% bedre rente for at betale 1% rabat punkt ved lukning. Da dette rabatpunkt er en del af dine samlede lukningsomkostninger, er du i stand til at anvende sælgerens kredit på det.
kan jeg bruge en sælger kredit til at betale for Upfront FHA, VA, og USDA gebyrer?
FHA, VA, og USDA lån har forhånd finansiering gebyrer. Hvert program tillader, at Sælgerkreditter anvendes på deres forhåndsgebyrer.

FHA
FHA tillader, at Sælgerkreditter anvendes på FHA Upfront MI, men for at gøre det skal hele gebyret betales af sælgeren. FHA tillader ikke delvise betalinger af FHA Upfront MI.
VA
VA tillader sælger Kreditter til en del af eller alle upfront finansiering gebyr. Dette gebyr tæller med i 4% maks sælgerbidrag.
USDA
En sælger kredit kan bruges til at betale for USDA Upfront garanti gebyr.
kan du øge Kontraktsalgsprisen for at inkludere en Sælgerkredit til lukningsomkostninger?
Ja . Som beskrevet ovenfor kan en køber og sælger forhandle en højere købspris på en ejendom for at inkludere en sælgerkredit til boligkøberens lukningsomkostninger. At øge købsprisen kan potentielt føre til et vurderingsproblem. Hvis den anslåede værdi kommer lavere end den kontraherede købspris, køberen bliver nødt til at bringe forskellen til lukning, hvilket vil øge det samlede kontant-til-Luk og besejre formålet med at inkludere et sælgerbidrag til lukningsomkostninger til at begynde med. det anbefales stærkt, at du inkluderer en ejendomsmægler eller advokat, når du forhandler om disse detaljer for at bestemme sandsynligheden for, at ejendommen vurderer til den højere købspris og for at beskytte dig selv, hvis ejendommen vurderer lavere end forventet for at sikre, at du har beskyttelse/beredskaber til at annullere kontrakten, hvis det er nødvendigt.