der er mange ligheder mellem et lejeboliglån og et pant i din primære bopæl, og også nogle store forskelle.

långivere følger en lignende låneansøgningsproces: du skal fremlægge dokumentation for din indkomst, aktiver og gæld, og långiveren kontrollerer din kredit score.

långivere ser dog et lejeboliglån som et højere risikoniveau, fordi ejendommen ikke er ejerbesat. De ved af erfaring, at nogle investorer simpelthen kan gå væk fra lånet, hvis tiderne er hårde, og ejendommen ikke genererer positiv pengestrøm.

Lejeboliglån vs almindelige boliglån

nogle af de største forskelle mellem et lejeboliglån versus et almindeligt boliglån inkluderer:

• større udbetaling, ofte 20-25% eller mere, afhængigt af ejendommen og låntageren
• højere renter og gebyrer for at kompensere långiveren for den yderligere risiko for at lave et lejeboliglån
• kredit score på 620 eller mere
• gæld-til-indkomst-forhold (DTI) på mindre end 36%
• tilstrækkelige kontantreserver til at betale pantet i op til seks måneder, hvis ledig stilling er højere end forventet
• højere renter og gebyrer for at kompensere långiver for den ekstra risiko for at gøre en leje ejendom lån
• kvalificerende ejendomstyper skal passe i typiske kategorier af enfamilie, lille multifamilie, byhus eller ejerlejlighed
• privat realkreditforsikring (PMI) gælder ikke, når forholdet mellem lån og værdi (LTV) er mindre end 80%

lejebolig lånemuligheder

der er masser af gode muligheder fås til at tage et lejeboliglån. Lånemuligheder spænder fra traditionelle banker og kreditforeninger til långivere, der specialiserer sig i at lave tæppe-eller porteføljelån til ejendomsinvestorer, der ejer 10 lejeboliger eller mere.

disse muligheder for lejeboliglån kan bruges, når du køber din første indkomstejendom, tilføjer til din lejeboligportefølje eller refinansierer et eksisterende pant:

1. Konventionelle lån

• også kendt som “overensstemmende lån”
• tilbydes af realkreditmæglere og traditionelle långivere såsom banker og kreditforeninger
• garanteret af Fannie Mae eller Freddie Mac og skal opfylde retningslinjerne for regeringssponsoreret virksomhed (GSE)
• laveste renter og gebyrer med en god kredit score
• Nedbetalingskrav på mellem 15% og 25% (afhængigt af ejendommen)
• op til 10 realkreditlån, selvom de fleste långivere har en intern grænse på højst fire

2. FHA multi-enhed finansiering

• multi-familie lån bakket op af Federal Housing Administration (FHA)
• tilbydes af realkreditmæglere og traditionelle långivere
• god til nybyggeri, betydelig ejendomsrehabilitering og køb
• nedbetaling og kredit score krav lavere end med konventionelle lån
• kan bruge eksisterende lejeindtægter til at hjælpe med at kvalificere
• skal opholde sig i en af enhederne i et år eller mere

3. VA Multi-enhed finansiering

• Multi-familie lån bakket op af USA. Department of Veterans Affairs (VA)
• tilbydes af realkreditmæglere og traditionelle långivere
• tilgængelig for medlemmer af aktiv tjeneste, veteraner og berettigede ægtefæller
• ingen minimum udbetaling eller kredit score
• køb op til syv enheder, og låntager skal opholde sig i en af enhederne

4. Tæppe realkreditlån

• Finance flere lejeboliger under et enkelt lån
• kan bruges til enhver form for indkomstproducerende ejendom
• tilbydes af realkreditmæglere eller private långivere
• ejendomme er ‘krydssikret’ med hver ejendom, der tjener som sikkerhed for de andre
• udbetaling, kredit score, rente og lånevilkår varierer baseret på långiveren og de specifikke egenskaber
• muligt at refinansiere eksisterende individuelle ejendomslån under et tæppe realkreditlån
• frigivelsesklausul kan forhandles, der giver dig mulighed for at sælge en eller flere af ejendommene inden for tæppelånet

5. Porteføljelån

• Finance enkelt-eller flere udlejningsejendomme med den samme långiver
• tilbydes af realkreditmæglere eller private långivere
• Porteføljelån ejes af långiveren og er en god mulighed for ‘kreativ finansiering’
• udbetaling, kredit score, rente og lånevilkår kan tilpasses til at passe til låntagerens behov
• mindre strenge låntagerkrav betyder også højere gebyrer, forudbetalingsstraffe og ballonbetalinger, hvor hele lånebalancen forfalder i slutningen af en kort periode, og hvor lånebalancen er-term lån

6. Private pengelån

• tilbydes af private investorer eller grupper, der yder lån til ejendomsinvestorer
• god kilde til finansiering af fremtidige investeringer baseret på nuværende ejendomsydelse
• lånevilkår og gebyrer kan tilpasses for hver enkelt investor
• nogle private långivere kan ‘tage et stykke af handlingen’ ved at deltage i projektet til gengæld for lavere renter eller gebyrer

7. Hjem egenkapital kreditlinje trækker på den akkumulerede egenkapital i en ejendom som en kilde til midler til at købe en anden

fungerer svarende til et kreditkort, med månedlige betalinger og lånebeløb sikret af ejendommen

hjem egenkapital lån er en type andet pant med de midler, der er betalt i et engangsbeløb

lån er normalt til en fast rente med betalinger foretaget over en vis tid

kan låne mellem 75% og 80% af egenkapitalen, afhængigt af låntager og långiver

renten kan være højere end med en langsigtet, cash-out refinansiering

god kilde til midler, når og hvis de er nødvendige

8. Sælger finansiering

• også kendt som en sælger carryback, ejer finansiering eller et køb-penge pant
• tilbydes af sælgere, der ejer ejendom gratis og klar
• god mulighed for købere, der investerer, når ejendomsmarkedet er i en ned cyklus eller for ejendom, der er vanskeligt at kvalificere sig til konventionel finansiering
• lånevilkår kan tilpasses fuldstændigt baseret på købers og sælgers behov
• nogle gange brugt af sælgere som en måde at sprede kapitalgevinster som et alternativ til at gennemføre en 1031 skat-udskudt udveksling

Sådan holder lejebolig lånegebyrer lave

selvom lejeboliglån kan være dyrere end at få et lån på din primære bopæl, er der flere ting, du kan gøre for at holde priser og gebyrer lave:

• Oprethold en god kredit score, ideelt på mindst 740 eller højere
• lav en større udbetaling på mellem 20% og 25% for en lavere LTV
• brug en lokal bank eller långiver, der kender det lokale ejendomsmarked og kan tage sig tid til at lære om dig og din virksomhed
• at have din låneansøgning udarbejdet på forhånd viser långiveren, at du er en seriøs investor og forbedrer dine chancer for at få dit lejeboliglån godkendt
• > dokumentere de vellykkede økonomiske resultater af dine eksisterende lejeboliger med resultatopgørelser og kontanter køb rundt for de bedste lånevilkår og-betingelser
• Tænk uden for boksen og overvej alternative låneløsninger til udlejningsejendomme såsom privat udlån eller sælgerfinansiering
• overvej at danne et lille joint venture (JV) eller Partnerskab for større projekter, der kræver kapitalintensiv opdatering eller er uden for dit område af investeringsekspertise

lejebolig driftsudgifter at huske

ud over de vigtigste betalinger af pantet er der flere andre driftsudgifter, som investorer har brug for at overveje, før du køber en udlejningsejendom.

alle disse kan fratrækkes som normale udgifter for at reducere den skattepligtige nettoindkomst:

• pant renter betaling
• ejendomsskatter
• leje skatter
• ejendomsadministrationsgebyrer
• Leasinggebyrer
• reparationer og vedligeholdelse
• Bidrag til Kapitalreservekonto (en fond, der bruges til at betale for fremtidige større reparationer og opgraderinger)
• HOA-gebyrer (hvis ejendommen er i en husejerforening)
• hjælpeprogrammer (selvom lejere i enfamilieudlejningsejendom normalt betaler deres hjælpeprogrammer, ejere af små flerfamilieejendomme betaler undertiden brugsgebyrer som vand, kloak og affald og inkluderer disse gebyrer som en del af lejernes leje)

Sådan måles Lejeboligens ydeevne

når du bruger en konservativ LTV (lån til værdi) på 75% eller derunder Med et lejeboliglån, skal bruttopengestrømmen dække alle ovennævnte udgifter og mere. I slutningen af hver måned har du stadig kontant overskud tilbage til at sætte ind på din bankkonto.

før du ansøger om et lejeboliglån, skal du overveje disse tre indkomstforhold for at sikre, at dit påtænkte køb har en solid, positiv pengestrøm:

Cap Rate

kapitaliseringsfrekvensen – cap rate for short – sammenligner ejendommens nettodriftsindkomst (NOI) med ejendommens købspris:

• Cap rate = NOI/købspris
• $6.000 NOI / $100.000 købspris = .06 eller 6% Cap rate

selvom NOI ikke omfatter pant betaling, cap sats er en god måde at screene ud egenskaber, der ikke kan pengestrømme. Det er fordi jo lavere cap sats er uden lånet betaling, jo større odds pengestrømme vil være negativ.

lejeforhold

lejeforhold – også kendt som “1% – reglen” – sammenligner den månedlige brutto leje med ejendommens samlede omkostninger (inklusive anskaffelses-og finansieringsgebyrer og rehabiliteringsudgifter):

• lejeforhold = månedlig leje/ejendomsomkostninger
• $1.200 månedlig leje / $100.000 ejendomsomkostninger = .012 eller 1,2%

en lejebolig med et meget lavt lejeforhold er et rødt flag, at investeringen vil have negativ pengestrøm. Som en tommelfingerregel, jo højere lejeforhold jo bedre. Fast ejendom investorer, der bruger husleje forholdet normalt kigge efter et minimum på mellem 1% og 2%.

Cash-on-Cash Return

Cash-on-cash return sammenligner mængden af modtagne kontanter med mængden af investerede kontanter:

• Cash-on-Cash = kontant modtaget / kontant investeret
• $3.000 pengestrøm modtaget / $25.000 kontant investeret som udbetaling = 12%

cash-on-cash return-beregningen er en god måde at analysere, hvordan forskellige finansieringsmuligheder påvirker kontanter strøm, fordi de modtagne kontanter inkluderer udgifterne til pantebetaling.

Endelige tanker

køb af lejeboliger er en vigtig måde at diversificere din investeringsportefølje og generere passiv indkomst, især i urolige økonomiske tider. Indkomstproducerende fast ejendom genererer dobbelt indtægtsstrømme med månedlig lejeindkomst og langsigtet påskønnelse og kvalificerer sig til skattefordele, som andre aktiver ikke tilbyder.

bedst af alt er der en lav sammenhæng mellem ejendomspriser og aktiemarkedet. Du kan finde dig selv sove bedre om natten ved at vide, at du ejer et aktiv, der ikke er underlagt luner af gaden.