Při koupi bytu, to je nejlepší vědět co nejdříve, zda vývoj je warrantable nebo non-warrantable. Jako potenciální kupující je důležité pochopit, co to znamená a jak to ovlivňuje vás.Vědět, zda je daný vývoj oprávněný, poskytuje vhled do vývoje, sousedství, a HOA. Takže pojďme k definicím!
byt bez záruky je nemovitost v kondominiu, ve které úvěr není způsobilý k prodeji Freddie Mac nebo Fannie Mae, a jako takový je většina bank považuje za „rizikovější“.“Freddie Mac a Fannie Mae stanovili kritéria, pokud jde o hodnocení vývoje kondominia. Naopak, záruční úvěr na byt lze prodat Freddie Mac nebo Fannie Mae. Mnohokrát záručnost vývoje je rozhodujícím faktorem pro mnoho věřitelů a může mít velký dopad na to, zda bude vaše půjčka schválena. Podle mých zkušeností jsou to první čtyři důvody, proč se zjistilo, že vývoj není oprávněný:

• méně než 50% obsazenosti vlastníků-méně než 50% obyvatel v komplexu jsou vlastníci. I když to není jediný důvod, obvykle jsou tyto jednotky pronájmy a nájemci obsazeni.
• 10% vlastnictví ve vývoji – pokud jedna osoba (nebo subjekt) vlastní více než 10% vývoje, komplex je považován za potenciálně nestabilní. Konkrétně jedna osoba má příliš velkou kontrolu nad hodnotou vývoje. To by také zahrnovalo vývoj, kdy HOA zabavila řadu nemovitostí.
• 15% delikvence – pokud má vývoj více než 15% jeho vlastníků více než 30 dní delikventní v době šetření, komplex je neopodstatněný. Mnoho byty „zmrazit“ jejich počet v poslední den předchozího měsíce s cílem zmírnit mají různé odpovědi na dotazy v průběhu následujícího měsíce (tj. čísla jako Jan 31 jsou používány pro celý měsíc únor). Tyto delikty mohou zahrnovat pravidelné měsíční / čtvrtletní poplatky HOA, pokuty za porušení pravidel a nezaplacení pracovních příkazů.
• 10% Szp Rezervy – Všechny HOAs, které chtějí být považovány za warrantable bude muset mít řádkové položky v jejich ročního rozpočtu ukazuje, že vývoj je vklad 10% z jejich ročního příjmu do Kapitálu, Rezervního fondu. Tento fond se používá pro větší projekty, jako jsou střechy, opravy nadace, aktualizace zavlažovacího systému, a údržba silnic.

existují i jiné důvody, že vývoj může být shledán neopodstatněným, ale jsou velmi neobvyklé. Například, pokud jste byli jedním z prvních jednotlivců, kteří si koupili vývoj nové výstavby bytů, projekt lze považovat za neopravitelný. Výše uvedené čtyři jsou většinou ve vztahu k existujícímu vývoji.
Jak můžete zjistit, zda je komplex zaručitelný, než vložíte svou nabídku? Nemůžete to vždy vědět jistě, ale nechte svého agenta kontaktovat agentem/správcovskou společností ve vašem zastoupení. Mnohokrát to může být skvělým ukazatelem obeznámenosti agenta se seznamem s byty obecně. To jsou pojmy, které by měli znát a plně jim rozumět. Váš agent může také kontaktovat agenty výpisu pro dříve prodané jednotky a zjistit, zda se v době prodeje vyskytly nějaké problémy se záručností. Pokud stále nemůžete získat solidní odpověď, Nikdy se nebojte. Poté, co jste dosáhli dohody a uzavřeli kupní smlouvu, je společnost spravující nemovitosti povinna poskytnout věřiteli dokumentaci týkající se záruky. Pro většinu věřitelů to zahrnuje byt dotazník, který se zeptá na všechny výše uvedené položky.
Řekněme, že zjistíte, že váš vysněný byt je neopravitelný. Znamená to, že nikdy nebudete moci získat půjčku? VŮBEC NE! Mnoho věřitelů nemá zájem prodat své půjčky Fannie Mae a Freddie Mac. Je to jen otázka nalezení správného věřitele pro váš majetek. BYLO TO ZARUČITELNÉ, KDYŽ JSEM TO KOUPIL, TAKŽE JE TO DOBRÉ … NE? Záruka se může měnit měsíc od měsíce. Jen proto, že byt je nyní zaručitelný, neznamená, že v budoucnu nebude neopravitelný. Je důležité pochopit, proč je váš vývoj shledán jedním nebo druhým. I v případě, že váš vývoj sedí pěkně teď, ujistěte se, že zůstat zapojen s vaší rady a zůstat aktuální na své účty. Koupě bytu je nákup do podnikání, a všichni majitelé musí spolupracovat, aby zachovali hodnotu komunity!
Šťastný lov! — Becca
Pauly Presley Realty
Pro více otázek, neváhejte a napište [email protected]