Existuje mnoho podobností mezi pronájem nemovitosti úvěr a hypotéku na váš primární bydliště, a také některé velké rozdíly stejně.

věřitelé sledují podobný proces žádosti o půjčku: budete muset poskytnout dokumentaci o svých příjmech, aktivech a dluzích a věřitel zkontroluje vaše kreditní skóre.

věřitelé však považují půjčku na pronájem nemovitostí za vyšší míru rizika, protože nemovitost není obsazena vlastníkem. Ze zkušenosti vědí, že někteří investoři mohou jednoduše odejít od půjčky, pokud jsou těžké časy a nemovitost nevytváří pozitivní peněžní tok.

Pronájem Nemovitosti Úvěry vs Pravidelné Domácí Půjčky

Některé z největších rozdílů mezi pronájem nemovitosti půjčky oproti běžné domácí půjčky patří:

• Větší akontace, často 20-25% nebo více, v závislosti na majetku a dlužník
• Vyšší úrokové sazby a poplatky kompenzovat věřitele za další riziko, že pronájem nemovitostí půjčky
• Kreditní skóre 620 nebo více
• Dluhu k výnosům (DTI) méně než 36%
• Dostatečné finanční rezervy platit hypotéku po dobu až šesti měsíců, pokud míra neobsazenosti je vyšší, než se očekávalo
• Vyšší úrokové sazby a poplatky kompenzovat věřitele za další riziko, že pronájem nemovitostí půjčky
• Kvalifikační typů nemovitostí se musí vejít do typických kategorií z rodinných, malých rodin, townhome, nebo kondominium
• Soukromé hypoteční pojištění (PMI) se nedá použít, když úvěr-k-value ratio (LTV) je méně než 80%

Pronájem Nemovitosti Možnosti Půjčky

Existuje spousta dobrých možností k dispozici pro sjednání pronájem nemovitosti půjčky. Půjčky možnosti sahají od tradičních bank a družstevních záložen, aby věřitelé, kteří se specializují na výrobu deku nebo portfolio úvěrů pro investory do nemovitostí, kteří vlastní 10 pronájem nemovitostí nebo více.

tyto možnosti půjčky na pronájem nemovitostí lze použít, když kupujete nemovitost s prvním příjmem, přidáváte do portfolia nemovitostí k pronájmu nebo refinancujete stávající hypotéku:

1. Konvenční úvěry

• Také známý jako „vyhovující úvěry“
• Nabízených hypotečních makléřů a tradiční věřitelé, jako jsou banky a družstevní záložny
• Zaručena Fannie Mae a Freddie Mac a musí splňovat vláda-podporovaný podnik (GSE) pokyny
• Nejnižší úrokové sazby a poplatky s dobrou kreditní skóre
• požadavky na platby mezi 15% a 25% (v závislosti na ubytování)
• Až 10 hypoték, i když většina věřitelé mají in-house limit ne více než čtyři

2. FHA multi-unit financování

• Multi-family půjčky couval Federální Bydlení Administration (FHA)
• Nabízených hypotečních makléřů a tradiční věřitelé
• Dobré pro novou výstavbu, značné majetkové rehabilitace, a nákupy
• záloha a požadavky na kreditní skóre nižší než s konvenční půjčky
• Lze použít stávající výnosy z pronájmu majetku na pomoc nárok
• Musí být umístěny v jedné z jednotek na jeden rok nebo více

3. VA multi-unit financování

• Multi – Family půjčka krytá USA. Oddělení pro Záležitosti Veteránů (VA)
• Nabízených hypotečních makléřů a tradiční věřitelé
• k Dispozici v aktivní službě služby členů, veteránů a způsobilé manželů
• Žádné minimální záloha nebo kreditní skóre
• Nákup sedmi jednotek a dlužník se musí nacházet v jedné z jednotek

4. Deka hypoteční úvěry

• Finance více pronájem nemovitostí pod jeden úvěr
• Může být použit pro jakýkoliv typ příjem produkující vlastnictví
• Nabízených hypotečních makléřů nebo soukromých věřitelů
• Vlastnosti jsou ‚cross-zajištěné‘ s každá nemovitost sloužící jako zajištění pro ostatní
• platební, kreditní skóre, úroková sazba, a úvěrové podmínky lišit v závislosti na věřitele a specifické vlastnosti
• Možné refinancovat stávající individuální úvěry na nemovitosti pod jednou dekou hypotéky
• Vydání doložka může být sjednána, který umožňuje prodávat jeden nebo více nemovitostí v rámci plošné půjčky

5. Portfolio úvěrů

• Finanční jeden nebo více pronájem nemovitostí s stejného věřitele
• Nabízených hypotečních makléřů nebo soukromých věřitelů
• Portfolio úvěrů jsou v držení věřitele a jsou dobrou volbou pro kreativní financování‘
• platební, kreditní skóre, úroková sazba, a podmínky půjčky lze přizpůsobit, aby odpovídaly potřebám dlužníka
• Méně přísné požadavky na dlužníka také znamenat vyšší poplatky, sankce, a balón platby, kde celý zůstatek úvěru je splatná na konci krátkodobé půjčky

6. Soukromé peníze půjčky

• Nabízeny soukromými investory nebo skupin, kteří se půjčky na nemovitosti investoři
• Dobrý zdroj pro financování budoucí investice na základě aktuální výkonnosti majetku
• podmínky Půjčky a poplatky mohou být přizpůsobeny pro každý jednotlivý investor
• Některé soukromých věřitelů může se vzít kus akce, které se účastní projektu výměnou za nižší úrokové sazby nebo poplatky

7. HELOC a Domácí Kapitálové Půjčky.

• Domácí kapitálu úvěrové linie kreslí na nahromaděné kapitálu v jedné majetek jako zdroj prostředků na nákup další
• Funguje podobně jako kreditní karty, s měsíční splátky a výše úvěru zajištěné nemovitostí
• Domácí kapitálové půjčky je druh druhou hypotéku s prostředky vyplaceny jednorázově,
• Úvěr je obvykle za pevnou sazbu s platbami za určité množství času
• Můžete si půjčit mezi 75% nebo 80% majetku vlastní kapitál, v závislosti na dlužníka a věřitele
• Úrokové sazby mohou být vyšší, než se dlouho-termín, refinancování hotovosti
• dobrý zdroj pro finanční prostředky, pokud jsou potřebné

8. Prodejce financování,

• Také známý jako prodejce carryback, majitel financování, nebo nákup-peníze, hypotéky
• které nabízejí prodejci, kteří vlastní nemovitosti zdarma a jasné
• Dobrá volba pro kupující investovat, když trh s nemovitostmi je v dole cyklu, nebo pro majetek, který je obtížné, aby nárok na konvenční financování
• termíny Půjčky může být zcela přizpůsobit na základě potřeb kupujícího a prodávajícího
• Někdy používají prodejci jako způsob, jak rozložit kapitálové zisky jako alternativa k provádění 1031 odložené daně výměny

Jak Udržet Pronájem Nemovitostí Půjčky Poplatků Nízké

i když pronájem nemovitosti úvěry mohou být dražší, než získání úvěru na váš primární bydliště, existuje několik věcí, které můžete udělat, aby držet sazby a nízké poplatky:

• Udržovat dobrou kreditní skóre, v ideálním případě nejméně 740 nebo vyšší
• větší zálohu ve výši mezi 20% a 25% pro nižší LTV
• Použití místní banky nebo věřitele, který zná místní trh s nemovitostmi a můžete vzít čas dozvědět se o vás a vaše podnikání
• S vaše žádost o úvěr dokumenty připravené dopředu ukazuje věřitele, že jste seriózní investor, a zlepšuje vaše šance na získání pronájmu nemovitostí úvěr schválen
• Dokument úspěšné finanční výkonnosti vaší stávající pronájem nemovitostí s výkazy zisků a ztrát a cash tok zpráv
• Nakupovat za nejlepších podmínek úvěru
• Myslet mimo krabici a zvážit alternativní řešení půjčky pro pronájem nemovitosti, jako jsou soukromé půjčky, nebo prodávající financování
• Zvažte vytvoření malé joint venture (JV) nebo partnerství pro větší projekty, které vyžadují náročné na kapitál aktualizaci nebo jsou mimo vaší oblasti investic, odborných znalostí

Pronájem Majetku Provozní Náklady Pamatovat

kromě splátky jistiny hypotéky, existuje několik dalších provozních nákladů, investoři je třeba zvážit před nákupem pronájem nemovitosti.

všechny tyto lze odečíst jako běžné výdaje, aby se snížil zdanitelný čistý příjem:

• Hypoteční úroková platba
• daně z Majetku
• Pronájem daní
• poplatky za správu Majetku
• Leasing poplatky
• Opravy a údržba
• Kapitálového účtu minimálních rezerv příspěvky (fond používají platit za budoucí větší opravy a vylepšení)
• HOA poplatky (v případě, že nemovitost je ve sdružení majitelů domů)
• Utilities (ačkoli nájemníci v rodinných pronájem nemovitostí obvykle platit své vlastní nástroje, majitelé malých bytových nemovitostí někdy utility platit poplatky, jako je voda, kanalizace a odpadky a zahrnují tyto poplatky jako část nájemců nájemné)

Jak Měřit Pronájem Nemovitostí Výkon

Při použití konzervativní LTV (loan-to-value) 75% nebo méně s pronájem nemovitostí půjčky, brutto cash flow by měl zahrnovat všechny výše uvedené náklady a další. Na konci každého měsíce, budete ještě mít peněžní zisk, který můžete vložit na svůj bankovní účet.

než požádáte o půjčku na pronájem nemovitostí, zvažte tyto tři poměry příjmů, které vám pomohou zajistit, aby váš zamýšlený nákup měl solidní a pozitivní peněžní tok:

Cap Rate

míra kapitalizace – zkráceně cap rate-porovnává čistý provozní příjem nemovitosti (NOI) s kupní cenou nemovitosti:

• Cap rate = NOI / kupní cena
• $ 6,000 NOI / $ 100,000 kupní cena = .06 nebo 6% Cap sazbu

i když NOI nezahrnuje hypoteční platby, cap rate je dobrý způsob, jak odfiltrovat vlastnosti, které nemusí cash flow. Je to proto, že čím nižší je sazba stropu bez splátky úvěru, tím větší je pravděpodobnost, že peněžní tok bude záporný.

Nájem Poměr

Nájem poměr – také známý jako „1% Pravidlo“, – porovnává hrubý měsíční nájemné celkové náklady na vlastnictví (včetně pořízení a financování poplatky a rehabilitaci, výdaje):

• Nájem poměr = Měsíční nájem / Majetku náklady
• 1200 dolarů Měsíční nájemné / 100 000 dolarů Majetku náklady = .012 nebo 1,2%

pronájem nemovitosti s velmi nízkým poměrem nájemného je červená vlajka, že investice bude mít negativní peněžní tok. Obecně platí, že čím vyšší je poměr nájemného, tím lépe. Investoři do nemovitostí, kteří používají poměr nájemného, obvykle hledají minimální poměr mezi 1% a 2%.

Cash-on-Cash Návratnost

Cash-on-cash návrat porovnává množství hotovosti obdržené množství peněz investoval:

• Cash-on-Cash = Hotovost obdržel / Peníze investované
• $3,000 Cash flow obdržel / $25,000 v hotovosti investovala jako zálohu = 12%

cash-on-cash return výpočet je dobrý způsob, jak analyzovat, jak různé možnosti financování vliv na cash flow, protože peníze dostal zahrnuje hypotéky platební účet.

Závěrečné myšlenky

nákup nemovitosti k pronájmu je klíčovým způsobem, jak diverzifikovat své investiční portfolio a generovat pasivní příjem, zejména v neklidných ekonomických dobách. Nemovitosti produkující příjmy vytvářejí dvojí toky příjmů měsíčních příjmů z pronájmu a dlouhodobého zhodnocení a kvalifikují se pro daňové výhody, které jiná aktiva nenabízejí.

nejlepší ze všeho je nízká korelace mezi cenami nemovitostí a akciovým trhem. Možná zjistíte, že v noci lépe spíte s vědomím, že vlastníte aktivum, které nepodléhá rozmarům Wall Street.